Wohnung oder Gewerbe

Darf eine Wohnung als Arztpraxis vermietet werden?

Gerade in innerstädtischen Lagen fragen Vermieter immer häufiger: Darf eine Wohnung in einem Mietshaus als Arztpraxis oder für eine andere freiberufliche Tätigkeit vermietet werden? Die kurze Antwort lautet: Das ist rechtlich komplex – und keineswegs immer zulässig. Denn neben dem Mietrecht sind Zweckentfremdungsregelungen, das Bauordnungs- und Bauplanungsrecht sowie gegebenenfalls die Teilungserklärung zu beachten.

Zweckentfremdung von Wohnraum

In vielen Städten und Gemeinden gelten Zweckentfremdungsgesetze oder -verordnungen, die den Schutz von Wohnraum bezwecken. Danach darf Wohnraum grundsätzlich nicht ohne Genehmigung für andere Zwecke – etwa als Praxis oder Büro – genutzt werden.

Eine vollständige Umwandlung einer Wohnung in eine Arztpraxis stellt regelmäßig eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung dar. Ohne entsprechende Erlaubnis drohen Bußgelder und die Anordnung der Wiederherstellung des Wohnzwecks.

Vermieter sollten daher vor Abschluss eines Arztpraxis-Mietvertrags klären, ob eine Genehmigung erforderlich ist und ob diese auch erteilt werden kann.

Bauordnungs- und Bauplanungsrecht: Nicht alles ist baurechtlich zulässig

Unabhängig vom Zweckentfremdungsrecht ist die Nutzung einer Wohnung als Praxis auch baurechtlich nicht ohne Weiteres erlaubt. Eine Baugenehmigung für Wohnzwecke berechtigt grundsätzlich nicht automatisch zur Nutzung als Arztpraxis. Nach der Baunutzungsverordnung (§ 13) sind Räume für freie Berufe, zu denen auch Ärzte zählen, zwar in Wohngebieten zulässig, jedoch nur, wenn die jeweilige Landesbauordnung und der Bebauungsplan dies nicht ausschließen und mit der Nutzung keine weitergehenden öffentlich-rechtlichen Anforderungen einhergehen.

Die Umwandlung von Wohnraum in eine gewerblich genutzte Arztpraxis stellt in der Regel aber eine Nutzungsänderung dar. Dafür ist eine entsprechende Genehmigung zu beantragen. Eine solche Genehmigung hängt unter anderem davon ab, ob bauliche Veränderungen erforderlich sind oder ob eine erhöhte Belastung (zum Beispiel durch Publikumsverkehr, Stellplatzbedarf) zu erwarten ist. Die Rechtsprechung stellt klar, dass die Nutzung als Arztpraxis regelmäßig intensiver ist als eine reine Wohnnutzung und daher eine stärkere Beeinträchtigung für andere Eigentümer und Anwohner bedeuten kann.

Ausnahmen bestehen nur bei sehr geringer Intensität der Praxistätigkeit, etwa bei psychologischen oder psychiatrischen Praxen mit geringem Publikumsverkehr, sofern keine baulichen Änderungen erforderlich sind und keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen