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„Der Worte hör‘ ich wohl, allein mir fehlt der Glaube!“

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs als Notlösung und als letzter „Joker“, um sich noch aus einem missliebig gewordenen Mietverhältnis lösen zu können? Viele Vermieter sehen das so. So kommt es immer wieder vor, dass in einem Mietverhältnis Meinungsverschiedenheiten entstehen, das Klima zwischen den Vertragsparteien aus anderen Gründen stark abkühlt oder sich der Vermieter aus wirtschaftlichen Gründen aus dem Vertrag zurückziehen möchte.

So auch in diesem Beispielsfall:

Vermieter V verkauft seine vermietete Wohnung. Mieter M rügt gegen Erwerber E Wohnungsmängel und fordert zur Beseitigung auf. E bietet M mehrfach an, die Wohnung wegen einer insgesamten Sanierungsbedürftigkeit ganz zu räumen. Da E auch die Mieterträge als unrentabel bewertet, legt er M einen Aufhebungsvertrag vor. M schüttelt immer wieder den Kopf und macht klar, dass er nicht ausziehen werde. Jetzt kündigt E wegen Eigenbedarfs. Er habe sich von seiner Frau getrennt, sie sei aus der gemeinsam bewohnten Ehewohnung ausgezogen und deshalb sei die Wohnung jetzt für ihn allein zu groß. Den Mieter überzeugt das nicht - er leistet der Kündigung nicht Folge. V klagt auf Räumung - und verliert.

„Der Worte hör‘ ich wohl, …“, mag sich der mit dem Streit befasste Amtsrichter in Anlehnung an das Zitat von Johann Wolfgang von Goethe gedacht haben. Werde eine Wohnung ohne vorherige Besichtigung erworben und dann der Mieter in monatelang dauernden Gesprächen immer wieder gefragt, ob er denn nicht ausziehen wolle, weil die Vermietung unrentabel sei, ohne überhaupt den Selbstnutzungswunsch zu thematisieren, verhalte sich unglaubwürdig (AG Charlottenburg, Urteil vom 15. März 2021 – 237 C 234/20 –, juris = WuM 2021, 375). Die Kündigung sei in diesem Falle rechtsmissbräuchlich. Ergebnis: Räumungsklage abgewiesen.

Nachzutragen ist:

Auch wenn die Eigenbedarfskündigung häufig als letztes Mittel instrumentalisiert wird, um ein Mietverhältnis aus Vermietersicht beenden zu können, geht es nicht an, rein auf der Basis von Vermutungen oder Indizien den Schluss auf eine rechtsmissbräuchliche Ausübung des Kündigungsrechts zu ziehen. Die Begründung des Gerichts ist viel zu dünn. Es hätte zumindest aufgeklärt werden müssen, wann sich der Erwerber von seiner Ehefrau getrennt hat und ob diese Trennung bei Erwerb der Wohnung und in den Verhandlungen mit dem Mieter vor Ausspruch der Kündigung überhaupt absehbar gewesen ist. Nur dann, wenn dieser Schluss auf ermittelten Tatsachen beruht, lässt sich prozessual „die volle Überzeugung des Gerichts“ (§ 286 ZPO) rechtfertigen. Wie gesagt, das ist eine reine Tatfrage.

In diesem Zusammenhang ist hinzuweisen auf den Beschluss des BGH vom 12.11.2025 (XII ZB 203/25, NJW 2026, 908); Der BGH kommt ausdrücklich zur Unzulässigkeit einer Klage auf Feststellung des Trennungszeitpunkts im Scheidungsverbundverfahren. Also: keine Spekulationen bitte.