Energieausweise für Gebäude versprechen, die Energieeffizienz von Immobilien einfach und schnell zu bewerten. Doch die bunten Balken und Klassifizierungen sind nicht immer so aussagekräftig wie es scheint.

Wer in Deutschland eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, muss seit 2014 einen Energieausweis gemäß des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) vorlegen – entweder als Verbrauchsausweis, der sich auf den tatsächlichen Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser in den letzten drei Jahren bezieht, oder als Bedarfsausweis auf Basis der physikalischen Eigenschaften einer Immobilie. Der Energieausweis soll potenziellen Käufern und Mietern von Häusern beziehungsweise Wohnungen helfen, den Energieverbrauch verschiedener Gebäude zu vergleichen. Die Eigentümer der Immobilie müssen diesen Ausweis spätestens auf Nachfrage bei der Besichtigung vorlegen können. Geschieht dies nicht, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.

Abweichungen je nach Ersteller

Bekanntermaßen sind Energieausweise oft alles andere als aussagekräftig: Mehrere Praxistests, die zum Teil schon gut zehn Jahre zurückliegen, haben gezeigt, dass die Anfertigung eines Energiebedarfsausweises durch verschiedene Ersteller zu erheblichen unterschiedlichen Ergebnissen führt. Der Primärenergiebedarf ein und desselben Gebäudes wies dabei bis zu 60 beziehungsweise 80 Prozent Unterschied auf. Die Studie „Energiebedarf versus Energieverbrauch oder Theorie versus Realität“ von Prof. Dr.-Ing. Thomas Ackermann von der Fachhochschule Bielefeld aus dem Jahr 2019 stellte ebenso immense Abweichungen zwischen den auf Verbrauchsmessungen beruhenden Energieverbrauchswerten und den berechneten Energiebedarfswerten fest: Die Bedarfswerte lagen bis zu 173 Prozent über den Verbrauchswerten.

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Vielfältige Gründe für mangelnde Zuverlässigkeit

Die Realität ist vielschichtiger als die Farbskala auf dem Energieausweis vermuten lässt. Energieausweise bieten lediglich eine Momentaufnahme des Energieverbrauchs und vernachlässigen insgesamt die Komplexität der Materie. So werden das individuelle Nutzerverhalten, Wetterbedingungen oder Unterschiede in der Gebäudenutzung nicht erfasst. Auch fehlende oder unkorrekte Informationen in den Angaben über Baumaterialien, Isolierung und Heizungsanlagen können die Zuverlässigkeit der Ausweise erheblich beeinträchtigen. Zudem sind die Wechselwirkungen zwischen Heizungs- und Kühlsystemen, Belüftung und Lage von Geschosswohnungen nur schwer in standardisierten Ausweisen zu erfassen.

Haus & Grund fordert darum seit Langem einen verbesserten einheitlichen Gebäudeenergieausweis. Denn wer eine Immobilie besitzt oder kaufen will, wird anhand des Energieausweises kaum einschätzen können, wie hoch der tatsächliche Energieverbrauch künftig ausfallen wird und wie rentabel beispielsweise Sanierungsmaßnahmen sein werden.

Alternative

Wer also eine halbwegs realistische Einschätzung über den tatsächlichen Energieverbrauch einer Immobilie haben möchte, sollte unabhängig vom Energieausweis recherchieren. Gegebenenfalls lassen sich historische Energieverbrauchsdaten der Immobilie hinzuziehen, um den durchschnittlichen Verbrauch zu ermitteln. Diese Daten können oft von Energieversorgungsunternehmen oder früheren Eigentümern bezogen werden.

Vor diesem Hintergrund ist es auch wichtig zu überlegen, ob es Unterschiede in der künftigen Nutzung geben wird. Schließlich könnte sich dadurch der Energieverbrauch verändern. Auch die Lage der Wohnung spielt eine nicht unerhebliche Rolle. Wohnungen im oberen Teil eines Gebäudes profitieren von der Wärme anderer Wohnungen, da diese immer nach oben zieht. Die Heizkosten sind hier wahrscheinlich geringer als in Wohnungen, die im Erdgeschoss beispielsweise über unbeheizten Kellerräumen liegen. Gleiches gilt für Wohnungen auf der Südseite eines Gebäudes – sie profitieren im Vergleich zu Wohnungen mit nördlicher Ausrichtung von intensiverer Sonneneinstrahlung.

Auch Baujahr und Bauweise der Immobilie sollte man sich genau ansehen, wobei hier eine große Rolle spielt, ob, wann und wie das Objekt saniert worden ist: Wie gut ist die Qualität der Isolierung, und welches Heizsystem wird verwendet? Gut isolierte Häuser mit effizienten Heizsystemen verbrauchen in der Regel weniger Energie. Wer ganz sichergehen will, kommt um fachliche Hilfe nicht umhin und sollte ein professionelles Energieaudit in Auftrag geben, um den Energieverbrauch einer Immobilie detailliert analysieren und potenzielle Einsparungen identifizieren zu lassen.

Astrid Zehbe
Referentin Presse & Kommunikation

Ausnahmen

Nicht immer benötigt man beim Verkauf einer Immobilie einen Energieausweis. Ausnahmen können laut Energieeinsparverordnung (EnEV) beziehungsweise Gebäudeenergiesetz (GEG) gelten für:

• Baudenkmäler
• Abrissgebäude
• Gebäude mit weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche
• Ferienhäuser beziehungsweise Gebäude, die nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt werden
• Gebäude mit besonderer Nutzung (Ställe, Werkstätten).