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Modernisierung

Fotovoltaik, Stromspeicher & Co.?

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

Klimawandel, energetische Gebäudesanierung, Einsatz von regenerativen sauberen Energieformen sind in aller Munde. Eine Fotovoltaikanlage auf dem Dach zum Betrieb von E-Ladesäulen, Wärmepumpen oder auch Stromdirektheizungen, zur Warmwasserbereitung zeigt dabei eine interessante Variante: Strom lässt sich durch Sonnenenergie ohne weiteres herstellen, kann – zum Nulltarif produziert – zum Betrieb wie geschildert eingesetzt werden, im Mieterstrommodell an die Mieter verkauft werden, oder in überschießenden Produktionsspitzen auch ins öffentliche Stromnetz eingespeist werden.

Die Einspeisevergütung winkt, Förderprogramme erleichtern den finanziellen Kraftakt zur Herstellung einer Fotovoltaikanlage möglichst auch mit Stromspeicher. Die Überlegung dabei: Wenn Mieter schon über eingesparte Stromkosten so profitieren, dann ist es nur folgerichtig, dass sie wenigstens an den selbst getragenen Herstellungskosten in Form einer Mieterhöhung nach Modernisierung beteiligt werden. 

Geht das so einfach? Ist die Herstellung von Fotovoltaik als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen?

Grundsatz

Grundsätzlich kann es sich bei der Montage einer Fotovoltaikanlage um einem Modernisierung handeln, die nach Beendigung der Baumaßnahme zu einer Mieterhöhung führen kann. Dies ist der Fall, wenn

  • sie zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache führt (§ 555 b Nr. 1 BGB), oder
  • den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht (§ 555 b Nr. 4 BGB).

Nur in diesen Fällen ist der Vermieter berechtigt, nach § 559 BGB die Miete zu erhöhen. 

Anzusetzen sind dann 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten (Herlitz/Vogler: Photovoltaik: Stromerzeugung und Umlagefähigkeit im Mietverhältnis, NZM 2025, 739; Börstinghaus Miethöhe-Handbuch, 2. Auflage 2016, Kapitel 15. Die materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen Rn. 48 f). Im Einzelnen ist wie folgt zu differenzieren:

  • Wird durch die Fotovoltaikanlage Strom erzeugt, der unmittelbar für die Versorgung der Mieträume genutzt wird und dadurch der Verbrauch fossiler Energie reduziert, handelt es sich um eine energetische Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB). In diesem Fall ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB zulässig (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 17. Aufl. 2026, § 559 BGB Rn. 52, 52a; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum BGB, 17. Aufl. 2026, § 555b BGB Rn. 27, 28; Börstinghaus Miethöhe-Handbuch, 2. Auflage 2016, Kapitel 15. Die materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen Rn. 48 f; Herlitz/Vogler: Photovoltaik: Stromerzeugung und Umlagefähigkeit im Mietverhältnis, NZM 2025, 739).

  • Wird der erzeugte Strom ausschließlich ins allgemeine Netz eingespeist und kommt nicht den Mieträumen zugute, liegt nur eine Maßnahme nach § 555b Nr. 2 BGB (Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie/Klimaschutz) vor. Solche Maßnahmen berechtigen grundsätzlich nicht zur Mieterhöhung nach § 559 BGB. Denn die genannte Vorschrift spart die Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie (§ 555 bNr. 2 BGB) ausdrücklich von den Möglichkeiten einer Mieterhöhung aus (bestätigend: Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 17. Aufl. 2026, § 559 BGB Rn. 52, 52a; Börstinghaus Miethöhe-Handbuch, 2. Auflage 2016, Kapitel 15. Die materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen Rn. 48 f; Herlitz/Vogler: Photovoltaik: Stromerzeugung und Umlagefähigkeit im Mietverhältnis, NZM 2025, 739).

  • Bei Sonnenkollektoren zur Warmwasserbereitung wird die zu bezahlende Endenergie reduziert, was nach neuerer Ansicht ebenfalls eine Mieterhöhung nach § 559 BGB rechtfertigt; denn es muss weniger Energie zugekauft werden (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 17. Aufl. 2026, § 559 BGB Rn. 52, 52a; Börstinghaus Miethöhe-Handbuch, 2. Auflage 2016, Kapitel 15. Die materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen Rn. 48 f).

Mieterstrommodell: Der erzeugte Strom wird nur an die Mieter verkauft

Wird der erzeugte Strom an die Mieter verkauft, so muss die entnommene Energie ebenso bezahlt werden wie beim Bezug durch einen fremden Energielieferanten. Zu untersuchen bleibt deshalb, wo der Einspareffekt für den Mieter liegt, der den Bau der Fotovoltaikanlage zur Modernisierung macht.In diesem Fall wird man zu einem Einspareffekt im mietrechtlichen Sinne zunächst dann gelangen können, wenn die Baumaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB erreicht, dass „in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird.

Kostensparend ist es auch, wenn der Mieter durch die Nutzung des selbst erzeugten Stroms tatsächlich weniger Endenergie von einem externen Anbieter beziehen muss und dadurch seine Energiekosten sinken (Herlitz/Vogler: Photovoltaik: Stromerzeugung und Umlagefähigkeit im Mietverhältnis, NZM 2025, 739). Auch wenn der Mieter für den vom Vermieter gelieferten Strom zahlt, kann eine energetische Modernisierung vorliegen, wenn der Mieterstrom günstiger ist als der Strombezug vom externen Versorger und der Mieter daher einen wirtschaftlichen Vorteil hat. In diesem Fall wird weniger (fossile) Endenergie zugekauft, weil die Sonne als Energiequelle kostenlos zur Verfügung steht und der Eigenverbrauch den Fremdbezug ersetzt. Die Modernisierung ist dann auf die Mietsache bezogen und berechtigt zur Mieterhöhung nach § 559 BGB, allerdings nur für den Anteil der Kosten, der auf den Mieterstrom entfällt (näher Herlitz/Vogler: Photovoltaik: Stromerzeugung und Umlagefähigkeit im Mietverhältnis, NZM 2025, 739).

Anders liegt der Fall, wenn der Mieter durch den Bezug des PV-Stroms keinen wirtschaftlichen Vorteil hat (z. B. weil der Preis dem des Fremdbezugs entspricht oder höher ist). 

Dann fehlt es am Einspareffekt, der die Maßnahme zur Modernisierung macht (Herlitz/Vogler: Photovoltaik: Stromerzeugung und Umlagefähigkeit im Mietverhältnis, NZM 2025, 739; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum BGB, 17. Aufl. 2026, § 555b BGB Rn. 27, 28). Der bloße Austausch des Energielieferanten ohne Kostenersparnis für den Mieter bedingt keine energetische Modernisierung im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB. Daraus folgt:

  • Ein Einspareffekt liegt vor, wenn der Mieter durch den Bezug des PV-Stroms weniger Endenergie von Dritten beziehen muss und dieser Strom günstiger ist als der Fremdbezug.
  • Ist der Mieterstrom nicht günstiger oder besteht kein wirtschaftlicher Vorteil, liegt keine energetische Modernisierung vor, die eine Mieterhöhung nach § 559 BGB rechtfertigt.
  • Die Kosten für die Modernisierung dürfen nur anteilig für den tatsächlich eingesparten und vom Mieter genutzten Strom angesetzt werden. Wie das aufzuteilen ist, lesen wir im nächsten Abschnitt.

Die herrschende Meinung in Literatur und Rechtsprechung folgt dieser differenzierenden Betrachtung und fordert stets einen konkreten Vorteil für den Mieter (Herlitz/Vogler: Photovoltaik: Stromerzeugung und Umlagefähigkeit im Mietverhältnis, NZM 2025, 739; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum BGB, 17. Aufl. 2026, § 555b BGB Rn. 27, 28).

Strom wird teilweise an die Mieter verkauft und teilweise in das öffentliche Versorgungsnetz eingeleitet.

Wenn der durch die Fotovoltaikanlage erzeugte Strom sowohl den Mietern zur Verfügung gestellt wird als auch ins allgemeine Stromnetz eingespeist wird, ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB grundsätzlich zulässig, soweit die Maßnahme zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache führt (§ 555b Nr. 1 BGB). Die Mieterhöhung kann nur für den Anteil der Maßnahme erfolgen, der den Mietern tatsächlich zugutekommt, also für den Teil des erzeugten Stroms, der unmittelbar für die Versorgung der Mieträume verwendet wird (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 17. Aufl. 2026, § 559 BGB Rn. 52, 52a; Herlitz/Vogler: Photovoltaik: Stromerzeugung und Umlagefähigkeit im Mietverhältnis, NZM 2025, 739). Der Anteil, der ausschließlich ins Netz eingespeist wird und nicht den Mietern zugutekommt, berechtigt nicht zur Mieterhöhung nach § 559 BGB, da insoweit keine energetische Modernisierung im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB vorliegt. Für den Anteil der Investition, der auf die Netzeinspeisung entfällt, besteht deshalb kein Mieterhöhungsrecht (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 17. Aufl. 2026, § 559 BGB Rn. 52, 52a).

Zwischenfazit:

Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ist nur dann zulässig, wenn die Montage der Fotovoltaikanlage zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache führt und die Mieter dadurch einen Vorteil haben (z. B. Nutzung des erzeugten Stroms für die Wohnung).

  • Wird der Strom ausschließlich ins Netz eingespeist, ist eine Mieterhöhung nicht möglich.
  • Wird sowohl an die Mieter verkauft als auch in das öffentliche Stromnetz eingespeist, so müssen die aufgewendeten Kosten für die Herstellung der Anlage sachgerecht zwischen den beiden Nutzungsarten aufgeteilt werden; nur die anteiligen Kosten für die Mieterversorgung können Grundlage der Mieterhöhung sein. Der Vermieter muss also die auf die Wohnung entfallenden Kosten anteilig berechnen und nur diese für die Mieterhöhung heranziehen.

Gerade diese einmal festzulegende Aufteilung aber bereitet Probleme.

Denn der Anteil der Einspeisung ins Netz richtet sich nach dem Verbrauch der Mieter. Dieser Verbrauch ist nicht konstant, sondern schwankt - auch nach Tageszeit und nach Jahreszeit. Das Verhältnis der Kostenanteile ändert sich also ständig. Fraglich bleibt, wie diesem Umstand bei der Aufteilung der anzusetzenden Berechnungskosten Rechnung getragen werden kann.

Gesetzlicher Betrachtungsansatz ist zunächst § 559 Abs. 3 BGB. Danach sind die aufgewendeten Kosten bei der Mieterhöhung angemessen auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen, den die Maßnahme zugutekommt. Diese Aussage führt allerdings nicht weiter, sondern setzt die Bereinigung der einsetzbaren Kosten um den Anteil, der auf die Einspeisung ins öffentliche Netz entfällt, bereits voraus.

Allgemein wird aus § 559 Abs. 3 BGB der Rechtsgedanke entnommen, dass die einsetzbaren Kosten sachgerecht zu ermitteln sind (Herlitz/Vogler: Photovoltaik: Stromerzeugung und Umlagefähigkeit im Mietverhältnis, NZM 2025, 739). Da der Eigenverbrauch der Mieter schwankt und das Verhältnis zwischen Eigenverbrauch und Netzeinspeisung nicht konstant ist, wird empfohlen, den durchschnittlichen Verbrauch der Mieter über einen repräsentativen Zeitraum (z. B. ein Jahr) zu ermitteln und diesen als Grundlage für die Kostenaufteilung heranzuziehen. Die anteiligen Kosten werden dann entsprechend dem durchschnittlichen Eigenverbrauch berechnet; der Anteil, der ins Netz eingespeist wird, bleibt bei der Mieterhöhung unberücksichtigt (Herlitz/Vogler: Photovoltaik: Stromerzeugung und Umlagefähigkeit im Mietverhältnis, NZM 2025, 739).

Eine exakte, taggenaue oder monatliche Anpassung soll nicht erforderlich sein; vielmehr genügt eine nachvollziehbare und sachgerechte Schätzung, die auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten basiert. Dies entspricht auch dem Grundsatz der angemessenen Kostenaufteilung nach § 559 Abs. 3 BGB. Der Vermieter muss die Berechnung transparent darlegen und die zugrunde gelegten Verbrauchswerte offenlegen (Herlitz/Vogler: Photovoltaik: Stromerzeugung und Umlagefähigkeit im Mietverhältnis, NZM 2025, 739). 

Der Nachteil: Um eine solche Schätzgrundlage überhaupt erst zu bekommen, müssen die tatsächlichen Verbrauchsdaten sowie der Anteil der Einspeisung produzierten Stroms ins öffentliche Netz erst einmal ermittelt werden. Das verschiebt die Möglichkeit der Mieterhöhung kräftig nach hinten (in unserem Beispiel um ein Jahr!). Denn als Voraussetzung der Mieterhöhung muss ja wie dargelegt eine Bereinigung der einsetzbaren Kosten stattfinden. Die Folge: Die Refinanzierung benötigt entsprechend mehr Zeit, was auch Kreditfinanzierungszeiträume verlängert und zu erhöhten Annuitäten führt.

Conclusio:

Um sich bei der Mieterhöhung nach Modernisierung den Einwand des Mieters zu ersparen, der erzeugte Strom komme ihm überhaupt nicht (voll) zugute, empfiehlt es sich dringend, mit einem Stromspeicher zu arbeiten und überschüssig produzierte Energiespitzen dort bis zum Verbrauch durch die Mieter „zu parken“. Eine Kombination zwischen Mieterstrommodell und Einspeisung ins öffentliche Stromnetz gegen Einspeisevergütung „rächt“ sich dagegen im Mieterhöhungsverfahren nach §§ 555 b ff, 559 ff BGB.

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