Schönheitsreparaturen

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Auslegung und „Haarspaltereien“

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

Der Wohnungsmietvertrag endet. Im Abnahmetermin stellt Vermieter V fest, dass die Wohnung „verwohnt“ ist. Er verlangt von Mieter M Schönheitsreparaturen. M beruft sich darauf, die Schönheitsreparaturklausel sei als Formularvereinbarung unwirksam. Sie lautet:

"Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen von Wänden und Decken, Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen."

V fordert mit Fristsetzung zur Durchführung der Maßnahmen auf und droht Schadensersatz in Höhe der anfallenden Kosten an, wenn die Frist ungenutzt verstreicht und er einen Maler mit der Durchführung der Arbeiten betrauen muss. M hält die Klausel für unwirksam und weigert sich; der Wortlaut mache nicht hinreichend klar, dass die Fenster nicht auch von außen zu streichen seien. Dies aber könne nicht verlangt werden. V lässt die Arbeiten ausführen und klagt die Rechnungssumme gegen M ein.

Das LG Krefeld entscheidet als Berufungsinstanz (LG Krefeld, Urteil vom 06.05.2026 - 2 S 32/25, IMR 2026, 348).

Die Umwandlung eines Anspruchs auf Vornahme der Renovierung in einen Schadensersatzanspruch in Geld sei wirksam. Die Renovierungsklausel als Basis sei zulässig und gebe dem Vermieter einen Anspruch geben den Mieter auf Durchführung der Schönheitsreparaturen.

Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH entspreche der Begriff der Schönheitsreparaturen auch bei preisfreiem Wohnraum der in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV geregelten Definition. Anhand dieser Begriffsklärung sei die Klauselkontrolle einer Formularvereinbarung durchzuführen. Was dort nicht als Schönheitsreparatur geregelt sei, werde folglich nicht geschuldet. Eine Formularklausel, die trotzdem dazu verpflichte, mache die Vereinbarung wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Davon sei allerdings hier - gemessen an dem gewählten Klauselwortlaut - nicht auszugehen, obgleich vertreten werde, dass sich die Formulierung „von innen“ ihrem Wortlaut nach nicht zweifelsfrei auch auf die Fenster beziehe. Denn in der Syntax stehe sie ja nur hinter dem Begriff „Außentüren“, nicht aber wiederholend auch hinter dem Begriff „Fenster“. Deshalb, so wird weiter argumentiert, könne der Mieter annehmen, er sei über § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV hinaus auch zum Streichen der Fenster von außen verpflichtet (so: AG Schwerin, IMR 2025, 397).

Entgegen dieser Auffassung sei die Klausel allerdings ausreichend klar verständlich und nicht unklar (§ 305c Abs. 2 BGB).

Sie vermittle keine Zweifel im Hinblick auf ihren Inhalt. Nur theoretisch denkbare, praktisch aber fernliegende Auslegungsalternativen hätten außer Betracht zu bleiben. Ebenso komme es nicht auf das juristisch geschulte Verständnis an. Für das Verständnis einer Klausel entscheidend seien allein die Verständnismöglichkeiten eines Durchschnittskunden aus den Bevölkerungsschichten (die Entscheidung spricht von „Verkehrskreisen“, erg. d. Verf.), die mit der hier streitig geworden Klausel regelmäßig angesprochen werden. Danach mache ein Verständnis der Klausel, nachdem sich das Wort „innen“ nicht auch auf die Fenster beziehe, keinen Sinn. Denn wenn man die Worte „der Fenster und“ streichen würde, so würde dem Wort „Außentüren“ der Artikel fehlen, der bei sämtlichen anderen aufgezählten Renovierungsarbeiten hinzugesetzt sei.

Die Entscheidung überzeugt.

Denn sie entspricht dem üblichen grammatikalischen Verständnis, wonach bei Aufzählungen

"Die Schönheitsreparaturen umfassen das … Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen."

die nähere Angabe, wie zu streichen ist, „vor die Klammer gezogen“ wird, anstatt ständig stakkatohaft wiederholt zu werden. Denn anderenfalls müsste es grammatisch regelwidrig heißen:

"Die Schönheitsreparaturen umfassen das … Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren, der Fenster von innen und Außentüren von innen."

Abgestellt auf den vorherrschenden Sprachduktus: So spricht keiner; das sagt keiner.

Grammatikalisch gilt vielmehr:

Grammatisch ist „von innen“ eine adverbiale Bestimmung. Sie gibt an, von welcher Seite etwas gestrichen wird. „Von innen“ bezieht sich dabei auf die Handlung „Streichen“ und beantwortet die Frage: Wie bzw. von welcher Seite werden die genannten Gegenstände gestrichen? Das ist insbesondere bei Fenstern und Außentüren sinnvoll, weil diese eine Innen- und eine Außenseite haben. „Von innen“ steht erst ganz am Ende, weil eine Präpositionalgruppe wie „von innen“ grundsätzlich nicht zwingend unmittelbar hinter dem Wort stehen muss, auf das sie sich inhaltlich bezieht.

Der Satz „… das Streichen der Innentüren sowie der Fenster von innen und Außentüren von innen.“ ist stilistisch und syntaktisch unschön, weil die beiden durch „und“ verbundenen Bestandteile unterschiedlich aufgebaut sind und die Konstruktion dadurch schwer lesbar wird. Wenn „von innen“ ausdrücklich für beide gelten soll, ist die Zusammenfassung „… der Fenster und Außentüren von innen“ die normale und ökonomische Konstruktion.

Die Konstruktion „der Fenster und Außentüren von innen“ bedeutet grammatisch auch nicht, dass „von innen“ ausschließlich auf „Außentüren“ bezogen ist. Das ist ein häufiger Irrtum, weil „von innen“ direkt nach „Außentüren“ steht. Denn bei einer Aufzählung kann eine Bestimmung am Ende für die gesamte koordinierte Gruppe gelten: „Das Streichen der Fenster und Außentüren von innen.“ entspricht sinngemäß „Das Streichen der Fenster von innen und der Außentüren von innen.“ Die verkürzte Fassung vermeidet die Wiederholung. Grammatisch ist „von innen“ am Ende nicht falsch. Die Form „das Streichen … der Fenster und Außentüren von innen“ ist eine ganz normale deutsche Konstruktion.

Sie bedeutet nach der natürlichen grammatischen Lesart: „das Streichen der Fenster von innen und das Streichen der Außentüren von innen“. Wird argumentiert, „von innen“ beziehe sich nur auf die Außentüren, weil es unmittelbar hinter „Außentüren“ steht, ist das grammatisch nicht zwingend. Die Stellung am Ende einer koordinierten Nominalgruppe erlaubt gerade, dass die Bestimmung für die gesamte Gruppe bzw. die gemeinsame Handlung gilt.

Bester Beleg ist § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV selbst, der den Klauselwortlaut an maßgeblicher Stelle wörtlich abbildet und der wörtlich wie folgt lautet:

„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Jedes andere Begriffsverständnis wäre überzogene und ergebnisorientierte Förmelei (siehe zum Beispiel: AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 09.12.2025 - 10 C 25/25, IMR 2026, 231 -"Streichen der Fenster und Außentüren von innen" - selbst die wörtliche Wiedergabe des Verordnungstextes sei unwirksam; AG Schwerin, Urteil vom 18.7.2025 – 14 C 19/25 BeckRS 2025, 17446 – der Klauselwortlaut „das Streichen der "Fenster und Außentüren von innen" sei unwirksam!).

Was bitte soll ein Klauselgestalter denn noch mehr tun, als das Gesetz wörtlich zu übernehmen? Ein letzter Gedanke: In diesem Falle gibt es keine Abweichung vom gesetzlichen Leitbild und damit auch keinen Einstieg in eine besondere rechtliche Inhaltskontrolle einer getroffenen Vereinbarung.