Gewerbemiete

Kündigung per E-Mail wirksam

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

Nur in der Wohnungsmiete muss eine Kündigung des Mietvertrags schriftlich erfolgen (§ 568 BGB). In der Gewerberaummiete ist das gesetzlich nicht vorgeschrieben, kann jedoch vertraglich ausbedungen werden. Dann spricht man von einer „gewillkürten Schriftform“ (§ 127 BGB). Selbst wenn dies im Gewerberaummietvertrag so vorbehalten ist, muss das im Streitfalle nicht immer greifen, wie eine Entscheidung des OLG Düsseldorf zeigt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.12.2025 - 10 U 64/25, juris):

Gewerbemieter G und Vermieter V schließen einen Mietvertrag über eine Halle. 

Der Vertrag sieht gewillkürte Schriftform für die Kündigung vor. Wie bereits die gesamte Kommunikation unter den Vertragspartnern vorher erfolgt auch die Kündigung durch V per E-Mail. G räumt die Halle nicht und nutzt sie weiter. Die Kündigung sei unwirksam, da sie nicht der im Vertrag vorbehaltenen Schriftform entspreche. Vielmehr zeige die Kündigung, per E-Mail erklärt, nur Textform. In der Folge der weiteren Nutzung ergeben sich gegenseitige Ansprüche auf Nutzungsentschädigung einerseits sowie auf Rückzahlung der geleisteten Mietkautionen andererseits.

Das OLG Düsseldorf (Urteil vom 18.12.2025 - 10 U 64/25, juris) entscheidet unter anderem über die Vorfrage, ob die erklärte Kündigung wirksam ist und das Mietverhältnis beendet hat mit der Folge, dass über den Anspruch des G auf Rückzahlung der Mietkaution, weitere Mietforderungen sowie über die Aufrechnung der genannten Ansprüche zu entscheiden ist. Unter anderem müssen sich beide Forderungen gleichartig und völlig gegenüberstehen, wenn die Aufrechnung wirksam erklärt werden soll.

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Das OLG kommt zu dem Ergebnis, die Aufrechnung sei wirksam erklärt worden, da die gegeneinander gestellten Forderungen jeweils gleichartig und fällig seien. 

Was den Kautionsrückzahlungsanspruch angehe, so ergebe sich die Fälligkeit dieser Forderung frühestens mit der Beendigung des Mietverhältnisses. Das Mietverhältnis sei beendet, die Forderung damit fällig. Die erklärte Kündigung sei trotz der vertraglich vorbehaltenen (gewillkürten) Schriftform per E-Mail wirksam erklärt. Denn die Vertragspartner hätten diese gewillkürte Schriftform nach § 127 Abs. 2 BGB durch telekommunikative Übermittlung per E-Mail ausreichend gewahrt. Denn als Beleg dafür, dass keine strengere Form ausdrücklich vereinbart worden sei, spreche, dass man während des gesamten Mietverhältnisses auch „nur“ per E-Mail kommuniziert habe.

§ 127 Abs. 2 BGB lautet:
(2) Zur Wahrung der durch Rechtsgeschäft bestimmten schriftlichen Form genügt, soweit nicht ein anderer Wille anzunehmen ist, die telekommunikative Übermittlung und bei einem Vertrag der Briefwechsel. Wird eine solche Form gewählt, so kann nachträglich eine dem § 126 entsprechende Beurkundung verlangt werden.

Daraus folgert die herrschende Meinung: 

Eine Kündigung durch telekommunikative Übermittlung – etwa per E-Mail – reicht im Gewerberaummietverhältnissen aus, sofern die Vertragspartner keine strengeren Anforderungen ausdrücklich vereinbart haben. Die Textform (z. B. In Form einer E-Mail) genügt dann, weil § 127 Abs. 2 BGB eine Erleichterung gegenüber der gesetzlichen Schriftform (§ 126 BGB) vorsieht und eine eigenhändige Unterschrift nicht verlangt wird (Fleindl, in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 6. Auflage 2026; § 63. Kündigung des Mietverhältnisses – Allgemeine Vorschriften Rn. 25, 26; Streyl, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zu Mietrecht, 17. Aufl. 2026, § 542 Rn. 36-38). Danach ist bei gewillkürter Schriftform im Gewerbemietvertrag im Zweifel davon auszugehen, dass die Erklärung auch per E-Mail wirksam erfolgen kann, solange sich aus dem Vertrag kein entgegenstehender Wille der Parteien ergibt. Eine strengere Form (z. B. eigenhändige Unterschrift) muss ausdrücklich vereinbart sein, damit sie Wirksamkeitsvoraussetzung wird. Das Urteil des OLG Düsseldorf vom 18.12.2025 - 10 U 64/25 folgt dieser Linie: Die Kündigung per E-Mail wahrt die gewillkürte Schriftform, weil keine über § 127 Abs. 2 BGB hinausgehenden Formerfordernisse vereinbart oder praktiziert wurden.