Zwangsversteigerung

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Wegen Hausgeldschulden bei Wohnungseigentum?

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

Wohnungseigentümer Q bleibt das Hausgeld schuldig. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) erwirkt gegen ihn einen Zahlungstitel und leite Vollstreckungsmaßnahmen ein, im Ergebnis ohne Erfolg. Nun beschließt man, die Wohnung des Q zwangsversteigern zu lassen. Hat ein entsprechender Antrag Erfolg?

Einem entsprechenden Antrag der Gemeinschaft nach § 16 ZVG ist bei Vorlage eines Vollstreckungstitels auf der Grundlage von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG stattzugeben.

Danach kommt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Vorrecht für Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung zu. Die Gemeinschaft ist insofern ausdrücklich auch antragsbefugt (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2018 – V ZR 309/17 –, juris = IMR 2019, 151 = BeckRS 2018, 33785; BGH, Beschluss vom 16. Juli 2009 – V ZR 57/09 –, juris = NZM 2009, 707 = InfoM 2010, 34 = BeckRS 2009, 23926).

Im Einzelnen hat der BGH entschieden, dass die privilegierte Berücksichtigung der Hausgeldforderungen in der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG dazu dient, die Durchsetzung von Hausgeldansprüchen durch die Gemeinschaft zu erleichtern und die Finanzierung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sichern. Die Zwangsversteigerung ist zulässig, wenn die allgemeinen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung (vollstreckbarer Titel, Zustellung, Antrag) erfüllt sind (Bergerhoff, in Drasdo/Elzer, Münchener Handbuch des Wohnungseigentumsrecht, 8. Auflage 2023, § 36. Zwangsversteigerung Rn. 3-11).

Gegen den (drohenden) Zuschlagsbeschluss kann der betroffene Wohnungseigentümer Antrag auf Vollstreckungsschutz stellen, insbesondere nach § 765 a ZPO, sofern er selbst in der Wohnung wohnt. Wird dem Antrag nicht stattgegeben, kann er sich weiter mit einer sofortigen Beschwerde wehren (§ 100 Abs. 3, 83 Nr. 6 ZVG), danach mit einer Rechtsbeschwerde zum BGH (§ 96 ZVG in Verbindung mit §§ 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2, 575 ZPO; vgl. insgesamt zum Verfahrenszug: BGH, Beschluss vom 11. Dezember 2025 – V ZB 3/25 –, juris).