Mietkündigung

Wegen Verwahrlosung und Verschmutzung der Wohnung

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

Bei einer Wohnungsbesichtigung durch Vermieter V stellt sich heraus, dass die Wohnung von Mieter M mit zugestellten Möbeln, Abfällen und sonstigem Unrat sowie einer insgesamt deutlichen Verschmutzung „glänzt“. V macht davon Fotos und mahnt M ab mit der Aufforderung, umgehend geordnete Zustände herzustellen und den Unrat zu beseitigen - erfolglos. Daraufhin kündigt V fristlos und hilfsweise fristgerecht wegen Vermittlung und Verschmutzung der Wohnung und klagt auf Räumung und Herausgabe.

Das AG Frankfurt/Main spricht die Räumungsklage zu (Urteil vom 19.11.2025 - 33051 C 287/25, IMR 2026, 20). 

Der Räumung und Herausgabeanspruch sei begründet. Weil die Pflege der Wohnung formularvertraglich ausdrücklich vereinbart ist, gehöre sie mit zur Hauptmieterpflicht. Ihre Vernachlässigung berechtige nach erfolgloser Abmahnung nach erfolgloser Abmahnung wegen Verletzung dieser Hauptpflicht zur Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB. Sei die Vermittlung und Verwahrlosung sowie die Verschmutzung der Wohnung durch Fotos dokumentiert, genüge auch eine (künftige) Gefährdung der Wohnung, ohne dass ein Schaden bereits eingetreten sei.

Nachzutragen ist:

Das Gericht betont, ein Schaden an der Bausubstanz müsse (noch) nicht eingetreten sein, ihre Gefährdung durch Vermüllung, Verwahrlosung und Verschmutzung reiche aus. Ebenso reiche es aus, wenn aufgrund der festgestellten und dokumentierten Wohnungszustände ein Ungezieferbefall oder Ähnliches im Haus oder bei anderen Mietparteien zu befürchten sei. Auch hier müsse die Gefahr noch nicht konkret geworden sein.

Allerdings verlangt das Bundesverfassungsgericht, dass der Vermieter in diesen Fällen konkrete Nachteile aus dem Wohnverhalten des Mieters vorträgt und nachweist; sie müssten so gewichtig sein, dass dem Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses Vorrang einzuräumen sei, ohne entgegenstehende Belange des Mieters zu verletzen (BVerfG, Beschluss vom 21.7.2025 - 1 BvR 1428/24, IMR 2026, 5 = NZM 2025, 806 ff = MK Heft 12/2025, 220). 

Wiederholt betont das Bundesverfassungsgericht, auch das Besitzrecht des Mieters sei durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützt (ebenso: BVerfG, Beschluss vom 26. Mai 1993 – 1 BvR 208/93 –, BVerfGE 89, 1, 23; BVerfG, Beschluss vom 16.1.2004 – 1 BvR 2285/03, NJW-RR 2004, 440, 441). Bloße Unordnung oder eine atypische Wohnführung bzw. ein ungewöhnlicher Lebensstil, rechtfertigten deshalb für sich betrachtet keine Kündigung. Grundsätzlich gehöre es zum Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit eines Wohnraummieters, die eigene Wohnung so einzurichten und so zu leben, wie er es für richtig halte(!) Entscheidend für die Berechtigung zur Kündigung sei stets eine konkrete und nachweisbare Beeinträchtigung berechtigter Interessen des Vermieters. Erst wenn die Nutzung zu einer nicht nur geringfügigen Gefährdung von Substanz, Sicherheit oder berechtigten Interessen führe, sei eine Kündigung möglich. Zustand und Gefährdung der Wohnung sollten dokumentiert und der Mieter ebenfalls zuvor abgemahnt werden.