Mietkauf

Eine Alternative zum Immobilienerwerb

Hohe Kaufpreise, gestiegene Zinsen und strenge Kreditrichtlinien machen den Kauf einer Immobilie für viele Interessenten zu einer finanziellen Herausforderung. Eine Alternative, um sich dennoch den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, ist der Mietkauf.

Dabei handelt es sich um eine spezielle Form des Immobilienerwerbs, bei dem Elemente von Miete und Kauf kombiniert werden. Im Zuge eines Mietkaufs erhält der Käufer einen Immobilienkredit vom Verkäufer – ohne Beteiligung einer Bank oder Bausparkasse. Man mietet also die Immobilie zunächst für eine bestimmte Zeit und hat dann die Möglichkeit, sie zu einem vorher festgelegten Preis zu kaufen. Der Mietkaufvertrag umfasst darum sowohl den Mietvertrag als auch den Vertrag für den späteren Erwerb der Immobilie. Beides wird notariell beurkundet.

Individuelle Vertragsgestaltung

Der Mietkauf bietet tatsächlich eine Reihe von Vorteilen. Im Gegensatz zum herkömmlichen Immobilienkauf erfordert er ein nur geringes Eigenkapital. Durch die Tilgung eines Teils des Kaufpreises mit den monatlichen Raten haben gerade Menschen mit geringem Einkommen die Möglichkeit, dennoch schrittweise Vermögen aufzubauen. Und das sehr flexibel: Mietkaufverträge können entsprechend der individuellen Bedürfnisse gestaltet werden, angefangen bei der Laufzeit über den Kaufpreis bis hin zu den monatlichen Raten. Diese Anpassungsmöglichkeiten ermöglichen es den Käufern, die Vereinbarungen an ihrer finanziellen Situation auszurichten und so einen maßgeschneiderten Vertrag abzuschließen. Ein großer Pluspunkt des Mietkaufs liegt in der Möglichkeit, das Objekt bereits vor dem endgültigen Kauf zu bewohnen. Diese Phase erlaubt es den Käufern, die Immobilie auf Herz und Nieren zu prüfen und sicherzustellen, dass sie ihren Vorstellungen entspricht, bevor sie sich langfristig binden.

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Finanzierung

Bei einem Mietkauf wird eine Immobilie normalerweise in drei Schritten finanziert. Zuerst muss der Käufer in der Regel eine Anzahlung leisten, oft werden hier 20 Prozent des Kaufpreises vereinbart.

Die Tilgung erfolgt dann durch monatliche Mietzahlungen, die während der Mietphase angesammelt und später teilweise oder vollständig auf den Kaufpreis angerechnet werden. Sie sind allerdings höher als die ortsüblichen Vergleichsmieten. Üblich ist hierbei ein Aufschlag von 10 bis 20 Prozent auf die Miete für den Ansparbetrag. Am Ende der Vertragslaufzeit wird die Immobilie dann zu einer vorher vereinbarten Abschlussrate gekauft. Je nach Ausgestaltung des Mietkaufvertrags kann es eine Option (sogenannter Optionskauf), aber manchmal auch eine Verpflichtung zum Kauf der Immobilie (klassischer Mietkauf) geben. Es ist grundsätzlich aber ratsam, ein Rücktrittsrecht im Vertrag zu verankern, falls sich die persönlichen Umstände ändern oder unerwartete Probleme auftreten.

Mit dem Abschluss des Mietkaufvertrags geht das wirtschaftliche Eigentum bereits auf den Mieter über, sodass die Verantwortung für das Objekt und die damit verbundenen wirtschaftlichen Vor- und Nachteile beim Mieter liegen. Das juristische Eigentum wird jedoch erst nach der vollständigen Zahlung der letzten Mietkauf-Rate und somit des gesamten Kaufpreises übertragen. Diese Unterscheidung zwischen wirtschaftlichem und juristischem Eigentum ist wichtig, um die Rechte und Pflichten der Parteien klar zu definieren und eine reibungslose Abwicklung des Mietkaufs zu gewährleisten. Hieraus ergeben sich aber auch einige Dinge, die es zu beachten gilt.

Nicht ohne Risiken

So spannend der Mietkauf gerade für Menschen ist, die ansonsten nicht so einfach einen Kredit erhalten, so viele Herausforderungen bringt er mit sich. So sind die Gesamtkosten des Mietkaufs aufgrund der Mietaufschläge in der Regel höher als bei einem direkten Immobilienkauf. Interessenten sollten darum – wenn möglich – einen klassischen Baukredit für den Immobilienerwerb abschließen. Die finanzielle Belastung sollte in jedem Fall sorgfältig kalkuliert werden. Hier ist es wichtig, auch Instandhaltungsrücklagen zu berücksichtigen, da man als wirtschaftlicher Eigentümer für den Erhalt des Objekts verantwortlich ist. Auch sollte die betreffende Immobilie vorab genau in Augenschein genommen werden: Immer wieder werden überteuerte Häuser oder solche mit erheblichen Mängeln als Mietkauf-Objekte angeboten, für die sich zuvor keine Käufer gefunden haben. Zudem sollte man sich darüber im Klaren sein, dass bereits gezahlte Beträge und Mietaufschläge in der Regel verloren sind, wenn man sich am Ende der Mietzeit gegen den Kauf entscheidet. Risiken gehen aber auch von der Situation des Vermieters aus. Gerät dieser in finanzielle Schwierigkeiten, besteht die Gefahr, dass die Immobilie zwangsversteigert wird. Die bis dahin gezahlte Miete ist dann im schlimmsten Fall ebenso verloren wie das potenzielle Eigenheim. Man sollte sich daher vergewissern, dass der Vermieter über eine solide finanzielle Bonität verfügt.

Astrid Zehbe
Referentin Presse & Kommunikation