Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt oder verschenkt, sollte 
Freibeträge und Steuerregeln kennen – damit Vermögen optimal 
übertragen werden kann.

Erbschaftssteuer auf Immobilien einfach erklärt

Wer eine Immobilie erbt oder schon zu Lebzeiten ein Haus übertragen bekommt, muss sich mit der Erbschaftssteuer auf Immobilien beziehungsweise der Schenkungssteuer auseinandersetzen. 

Beide Steuerarten greifen, sobald Eigentum von einer Person auf die nächste übergeht. Dabei ist nicht nur der Wert des Hauses oder der Wohnung entscheidend, sondern auch der persönliche Freibetrag. Dieser bestimmt, welcher Teil des Immobilienvermögens steuerfrei bleibt: Erst wenn der Wert darüber liegt, erhebt das Finanzamt Abgaben.´

Gerade bei Immobilien in gefragten Regionen können die Freibeträge schnell überschritten werden. Umso wichtiger ist es, die Regelungen zur Erbschaftssteuer auf das Haus zu kennen, Gestaltungsmöglichkeiten auszuschöpfen und die Übergabe frühzeitig zu planen.

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Wie hoch ist die Erbschaftssteuer auf Immobilien?

Die Höhe der Erbschaftssteuer bei Immobilien hängt in Deutschland von zwei Faktoren ab: dem Wert der geerbten Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben. Je enger die familiäre Beziehung, desto höher fällt der persönliche Freibetrag aus – und desto niedriger ist in der Regel der Steuersatz.

Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad:

Die Steuersätze sind progressiv gestaltet und reichen – je nach Steuerklasse – von 7 Prozent bei kleineren Erbschaften bis zu 50 Prozent bei sehr hohen Werten. In Steuerklasse I, die für Ehepartner und Kinder gilt, beträgt der Steuersatz beispielsweise 7 Prozent bis 75.000 Euro und steigt stufenweise bis auf 30 Prozent bei einem Wert über 26 Millionen Euro.

Beispiel:
Erbt ein Kind ein Haus im Wert von 600.000 Euro, bleiben 400.000 Euro steuerfrei. Auf die verbleibenden 200.000 Euro fällt – je nach Wertstufe – ein Steuersatz zwischen 11 und 15 Prozent an. Damit wird deutlich: Die Erbschaftssteuer kann je nach Immobilienwert eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen.

Wann ist eine geerbte Immobilie steuerfrei?

Nicht jede geerbte Immobilie muss automatisch versteuert werden. Das Erbschaftsteuergesetz (§ 13 ErbStG) sieht eine besondere Steuerbefreiung für das sogenannte Familienheim vor. Diese Regelung gilt als eine der wichtigsten Ausnahmen, da sie Erben vor hohen Steuerlasten schützen soll.

Damit die Steuerbefreiung greift, müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

• Der Erblasser hat die Immobilie bis zu seinem Tod selbst bewohnt.
• Die Immobilie muss unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden (meist Einzug innerhalb von sechs Monaten).
• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner können das Familienheim unabhängig von der Größe steuerfrei übernehmen.
• Kinder profitieren bis zu einer Wohnfläche von 200 m²; darüber hinausgehende Flächen sind steuerpflichtig.
• Die Immobilie muss mindestens zehn Jahre lang selbst genutzt werden, sonst entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend.

Unter diesen Bedingungen ist die Übernahme des Familienheims für nahe Angehörige steuerfrei. Was das konkret für Schenkungen und für die eigene Nutzung bedeutet, zeigen die folgenden Abschnitte.

Warum lohnt es sich, ein Haus vor dem Tod zu überschreiben?

Viele Immobilieneigentümer entscheiden sich dafür, ihr Haus oder ihre Wohnung schon zu Lebzeiten an Kinder oder Enkel zu übertragen. Steuerlich handelt es sich dabei um eine Schenkung, die ähnliche Freibeträge wie eine Erbschaft bietet. Der entscheidende Vorteil: Diese Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Auf diese Weise lassen sich auch größere Vermögen schrittweise steuerfrei übertragen.

Darüber hinaus ermöglicht eine Überschreibung eine gezielte Planung: Der Eigentümer bestimmt bereits zu Lebzeiten, wer die Immobilie erhalten soll. Gleichzeitig können durch vertragliche Gestaltungen wie Nießbrauchrechte, Wohnrechte oder Teilübertragungen flexible Lösungen gefunden werden, bei denen der Schenkende weiterhin abgesichert bleibt.

Eine Überschreibung zu Lebzeiten kann also erhebliche steuerliche Vorteile bringen, sollte aber immer sorgfältig geplant und rechtlich geprüft werden.

Wie wird die Erbschaftssteuer auf Immobilien berechnet?

Für die Berechnung der Erbschaftssteuer ist der Verkehrswert der Immobilie gemäß des Bewertungsgesetzes (BewG) maßgeblich. Er wird durch eines von drei Bewertungsverfahren ermittelt und richtet sich nach der Grundstücksart:

• Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in vergleichbaren Lagen
• Ertragswertverfahren bei Mietwohngrundstücken und Geschäftsgrundstückenda die Mieteinnahmen berücksichtigt werden
• Sachwertverfahren bei fehlenden Vergleichs- oder Ertragswerten, hier spielen Baukosten und Bodenrichtwerte eine Rolle
• Bodenwertverfahren bei unbebauten Grundstücken

Seit 2023 gelten strengere Bewertungsregeln: höhere Sachwertfaktoren und aktuelle Bodenrichtwerte führen in vielen Fällen zu höheren Steuerwerten. Für vermietete Wohnimmobilien gilt ein Abschlag von 10 Prozent (§ 13d ErbStG).

Was passiert, wenn ich ein geerbtes Immobilienobjekt verkaufen möchte?

Grundsätzlich kann eine geerbte Immobilie jederzeit verkauft werden. Allerdings sollten Erben dabei die steuerlichen Folgen im Blick behalten, da ein Verkauf Auswirkungen auf die zuvor gewährte Steuerbefreiung haben kann.

Die wichtigste Regel betrifft das Familienheim: Wurde die Immobilie im Rahmen der Steuerbefreiung übernommen, muss sie für mindestens zehn Jahre selbst bewohnt werden. Wird sie innerhalb dieses Zeitraums verkauft oder nicht mehr selbst genutzt, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend – die Erbschaftssteuer wird nachträglich fällig.

Zusätzlich kann beim Verkauf eine Spekulationssteuer anfallen. Diese betrifft insbesondere Immobilien, die nicht selbst genutzt wurden und bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre beträgt. In solchen Fällen werden mögliche Gewinne aus dem Verkauf einkommensteuerpflichtig.

Tipp:
Ein Verkauf sollte immer sorgfältig geplant werden. Wer vorschnell handelt, riskiert sowohl durch den Wegfall der Erbschaftssteuerbefreiung als auch durch die Spekulationssteuer eine doppelte Steuerbelastung. Eine fachkundige Beratung hilft, die beste Entscheidung für die eigene Situation zu treffen.

Welche Rolle spielt der Standort der Immobilie für die Erbschaftssteuer?

Das Erbschaftsteuerrecht gilt in ganz Deutschland einheitlich. Dennoch spielt der Standort einer Immobilie eine entscheidende Rolle für die tatsächliche Steuerlast. Der Grund: Für die Bewertung wird der Verkehrswert herangezogen, der sich stark nach den örtlichen Bodenrichtwerten und den regionalen Immobilienpreisen richtet.

In teuren Ballungsräumen wie München, Hamburg oder Frankfurt erreichen Immobilien schnell Werte, die die gesetzlichen Freibeträge deutlich überschreiten. Eine durchschnittliche Eigentumswohnung kann dort bereits zur Steuerpflicht führen. Auf dem Land sieht es oft anders aus: Ein Einfamilienhaus liegt hier häufiger noch unterhalb der Freibeträge und bleibt daher steuerfrei.

Haus & Grund fordert seit Jahren, dass die Freibeträge an die regional stark gestiegenen Immobilienpreise angepasst werden. Dadurch geraten insbesondere Kinder und Ehepartner in Metropolregionen trotz vergleichsweise „normaler“ Immobilienwerte schnell in die Steuerpflicht.

Beispiel:
Während eine 80-Quadratmeter-Wohnung in München mit einem Verkehrswert von 700.000 Euro den Kinderfreibetrag von 400.000 Euro deutlich übersteigt, kann ein Einfamilienhaus auf dem Land mit ähnlicher Größe unterhalb der Grenze bleiben und steuerfrei vererbt werden.

Kann ich die Erbschaftssteuer auf eine geerbte Immobilie umgehen?

Eine vollständige Umgehung der Erbschaftssteuer ist in der Praxis kaum realistisch; sinnvoller und rechtssicher ist legale Steueroptimierung. Der wichtigste Hebel bleibt die Steuerbefreiung für das Familienheim (§ 13 ErbStG): wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, fällt keine Erbschaftssteuer an.

Weitere rechtlich zulässige Gestaltungsstrategien sind:

• Frühzeitige Schenkung: Freibeträge (z. B. 400.000 € pro Kind) können alle zehn Jahre erneut genutzt werden, sodass hohe Werte in Etappen übertragen werden können.
• Aufteilung in mehreren Schritten: schrittweise Übertragungen reduzieren die Steuerbasis in einzelnen Zeitfenstern.
• Nießbrauch / Wohnrecht: überträgt man Eigentum, kann durch Nießbrauch oder lebenslanges Wohnrecht die Versorgung des Schenkenden gesichert und die praktische Belastung reduziert werden.

Wenn die Steuerlast kurzfristig liquide nicht gedeckt werden kann, bieten die Finanzämter häufig Stundung oder Ratenzahlung an — das beseitigt die Zahlungspflicht nicht, verschafft aber zeitlichen Spielraum.

Wichtig:
Maßnahmen, die ausschließlich auf Steuerumgehung abzielen oder intransparent sind, riskieren steuerliche Nachforderungen und strafrechtliche Folgen. Deshalb gilt: immer fachkundig beraten lassen (Steuerberater / Notar), um legale Gestaltungsspielräume zu nutzen und unerwünschte Risiken zu vermeiden.