Vorkaufsrecht des Mieters

Auch bei Realteilung des Grundstücks und nachfolgendem Verkauf

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

Nach Einzug des Mieters in die angemietete Doppelhaushälfte wird das Grundstück vom bisherigen Vermieter, einer GmbH, real geteilt und an eine andere Gesellschaft, eine KG, veräußert. Bei dem Geschäftsführer der veräußernden GmbH und dem Komplementär der erwerbenden KG handelt es sich um dieselbe Person. M beruft sich auf ein Vorkaufsrecht als Mieter (§ 577 BGB, §§ 463 ff BGB). Dennoch wird der Kaufvertrag zwischen den Gesellschaften vollzogen. M macht Schadensersatz wegen Verletzung seines Vorkaufsrechts in Höhe der Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der angemieteten Doppelhaushälfte geltend.

Der BGH spricht die Klage zu (Urteil vom 8.10.2025 - VIII ZR 18/24, IMR 2026, 6). 

Dem Mieter habe ein Vorkaufsrecht zugestanden, dass hier verletzt worden sei. Nach dem Vollzug des Kaufvertrags durch Eintragung des Erwerbers im Grundbuch sei ein Wohnungserwerb durch M unmöglich geworden. Zwar knüpfe die Regelung des Vorkaufsrechts eines Mieters an die Begründung von Wohnungseigentum an, nicht an die hier vollzogene Realteilung des Grundstücks, doch sei sie aufgrund ihres Schutzzwecks analog auch auf diesen Fall anzuwenden. Denn der Schutzzweck der Norm erschöpfe sich nicht allein in der Verhinderung einer Verdrängung des Mieters. Er solle auch die Möglichkeit haben, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter zahlen würde. Dieser zweite Aspekt sei hier verletzt worden.

Unerheblich bleibe auch, dass die Gesellschafter der Parteien des Kaufvertrags identisch sein, obgleich die Regelungen zum Vorkaufsrecht an ein Rechtsgeschäft zwischen unterschiedlichen Rechtsträgern anknüpfen. Da die Gesellschaftsformen jeweils eigenständige juristische Personen verkörperten, sei dies hier erfüllt.

Conclusio: Vorkaufsrechte des Mieters werden auch dann ausgelöst, wenn ein Erwerbsvorgang zwischen zwei unterschiedlichen Personengesellschaften stattfindet, deren Gesellschafter identisch sind und dabei die Schutzrechte eines Betroffenen Mieters nicht ausreichend berücksichtigt werden.