Vermieterbefragung 2026

Fast 24.000 private Vermieter zeigen, wer den Mietwohnungsmarkt wirklich trägt

In der Diskussion über den deutschen Mietwohnungsmarkt ist häufig von großen Wohnungskonzernen, steigenden Mieten und anonymen Investoren die Rede. Die Realität privater Vermietung sieht anders aus. Das zeigt die Haus & Grund-Vermieterbefragung 2026 sehr deutlich. Der klassische private Vermieter in Deutschland ist kein Großinvestor mit eigener Rechtsabteilung, sondern häufig eine Privatperson mit wenigen Wohnungen, engem Bezug zur Immobilie und langfristigem Interesse an einem funktionierenden Mietverhältnis.

Die diesjährige Vermieterbefragung ist dabei selbst ein großer Erfolg für Haus & Grund. Knapp 24.000 Eigentümer aus dem gesamten Bundesgebiet haben sich beteiligt. Damit liegt eine außergewöhnlich breite Datengrundlage vor. Über 957.000 Mitglieder waren zur Teilnahme eingeladen; die Erhebung wurde online durchgeführt, anschließend durch die Humboldt-Universität zu Berlin bereinigt und gewichtet. Die Ergebnisse sind repräsentativ für die Mitglieder von Haus & Grund – und damit für eine zentrale Gruppe innerhalb des privaten Vermietungsmarktes.

Der typische private Vermieter: wenige Wohnungen, viel Verantwortung

Private Vermietung ist in Deutschland vor allem kleinteilig. Mehr als die Hälfte der befragten Haus & Grund-Mitglieder vermieten höchstens fünf Wohneinheiten. Rund ein Drittel vermieten sogar nur ein oder zwei Wohnungen. Typischerweise besitzt ein Mitglied zwei Gebäude beziehungsweise insgesamt vier Wohneinheiten. Große Bestände mit mehr als 15 Wohneinheiten sind dagegen die Ausnahme.

Damit wird deutlich, dass viele private Vermieter nicht wie große Marktakteure handeln, sondern wie Eigentümer, die ihr Vermögen über Jahre aufgebaut, geerbt oder zur Altersvorsorge investiert haben. Für sie ist Vermietung häufig kein Hauptberuf, sondern eine langfristige Verpflichtung – verbunden mit Verwaltungsaufwand, Instandhaltung, steuerlichen Pflichten, mietrechtlichen Fragestellungen und Verantwortung gegenüber den Mietern.

Auch das Alter und der Beschäftigungsstatus der Befragten passen zu diesem Bild. Ein erheblicher Teil der Vermieter ist bereits im Ruhestand. Viele nutzen die Mieteinnahmen ergänzend zur Altersvorsorge. Der Median der jährlichen Mieteinnahmen liegt bei 17.500 Euro vor Steuern und Ausgaben. Rund zwei Drittel erzielen weniger als 30.000 Euro Mieteinnahmen im Jahr. Allein davon leben kann man in der Regel nicht – angesichts der vielfältigen und steigenden Kosten für die Bewirtschaftung und Instandhaltung einer Immobilie.

Private Vermietung ist oft persönlich und lokal verwurzelt

Private Vermieter leben häufig nah an ihren Immobilien und damit auch nah an ihren Mietern. Viele wohnen im selben Gebäude oder zumindest in derselben Stadt beziehungsweise Gemeinde wie ihr Mietobjekt. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern liegt dieser Anteil bei 64,1 Prozent. Auch viele Ein- und Zweifamilienhäuser werden von Eigentümern vermietet, die im gleichen Gebäude oder in unmittelbarer Nähe leben.

Das prägt die Art der Vermietung. Wer seinen Mietern regelmäßig begegnet, im selben Haus wohnt oder in derselben Stadt lebt, hat ein anderes Verhältnis zur Immobilie als ein anonymer Kapitalanleger. Vermietung ist dann nicht nur eine Zahl in einer Bilanz, sondern Teil des eigenen Lebensumfeldes.

Dazu passt auch, dass viele Eigentümer ihre Immobilien selbst verwalten. 90,2 Prozent der vermieteten Mehrfamilienhäuser und 95,8 Prozent der vermieteten Ein- und Zweifamilienhäuser werden durch die Eigentümer oder Miteigentümer selbst verwaltet. Nur bei Eigentumswohnungen ist die externe Hausverwaltung der Regelfall.

Zurückhaltung statt Mietpreisspirale

Die Ergebnisse widersprechen auch dem pauschalen Bild eines renditegetriebenen Vermieters. Rund 60 Prozent der befragten Mitglieder haben im vergangenen Jahr keine Mietpreisänderung vorgenommen. Viele passen Mieten nur moderat alle drei bis fünf Jahre an oder verzichten über längere Zeiträume ganz auf Anpassungen. Regelmäßige Anpassungen entsprechend der aktuellen Marktentwicklung bleiben die Ausnahme.

Wenn Mieten erhöht werden, dann geschieht das vor allem wegen allgemeiner Kostensteigerungen, regelmäßiger, aber zurückhaltender Anpassungen oder aus wirtschaftlichen Gründen. Eine gestiegene Nachfrage am Wohnungsmarkt spielt dagegen nur eine deutlich untergeordnete Rolle.

Der private Wohnungsbestand ist Bestandsarbeit

Die vermieteten Immobilien der Haus & Grund-Mitglieder sind überwiegend Bestandsgebäude. Besonders häufig stammen Mehrfamilienhäuser sowie Ein- und Zweifamilienhäuser aus den Baujahren 1949 bis 1978. Erdgas bleibt der wichtigste Energieträger, Zentralheizungen dominieren. Energetische Modernisierungen erfolgen häufig schrittweise: Teilsanierungen sind deutlich häufiger als Komplettsanierungen.

Die Investitionshemmnisse sind klar benannt. Mit 63,9 Prozent ist fehlende Rentabilität das größte Hindernis für Modernisierungen. Hinzu kommen komplizierte Anforderungen im Mietrecht und bürokratische Hürden. Investitionen scheitern also nicht in erster Linie an mangelndem Willen, sondern an wirtschaftlicher Unsicherheit, komplizierten Regeln und begrenzten finanziellen Möglichkeiten. Besonders deutlich wird das bei der Finanzierung: 64,5 Prozent setzen bei gebäudebezogenen Maßnahmen vor allem auf Eigenkapital.

Regulierung darf private Vermieter nicht aus dem Markt drängen

Die Zusatzbefragung zu möglichen weiteren Regulierungen zeigt, wie empfindlich private Vermieter auf zusätzliche Belastungen reagieren. Besonders kritisch werden Einschränkungen bei Zahlungsrückständen, Verzögerungen bei Räumungsverfahren, stärkere Vorgaben bei Nebenkostenabrechnungen und reduzierte Möglichkeiten zur Modernisierungsmieterhöhung bewertet.

Das wichtigste Warnsignal: Rund 60 Prozent der Mitglieder halten es für wahrscheinlich, dass sie ihre Vermietungstätigkeit ganz oder teilweise aufgeben und Wohnraum verkaufen würden, wenn mehrere zusätzliche Regulierungen gleichzeitig umgesetzt werden. Das ist wohnungspolitisch brisant. Denn wenn private Vermieter sich zurückziehen, verschwindet Wohnraum nicht sofort – aber er kann in andere Eigentümerstrukturen wechseln, dem Mietmarkt entzogen oder künftig nur noch unter höheren Renditeerwartungen bewirtschaftet werden.