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Pflicht zur Mitteilung der neuen Anschrift?

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

Typischerweise bedeutet das Ende des Mietvertrages nicht, dass man endgültig auseinandergeht. Denn erhaltene Kautionen sind noch abzurechnen, Betriebskostenabrechnungen für die Zeit bis zum Auszug noch zu erstellen, Mietforderungen und Forderungen aus Betriebskostenvorauszahlungen noch zu verfolgen sowie Ansprüche wegen Veränderung oder wegen Verschlechterung der Mieträume noch geltend zu machen. Dafür benötigt man die neue Adresse des jetzt ehemaligen Mieters.

Eine Pflicht zur Mitteilung dieser neuen Adresse folgt zwar nicht unmittelbar aus dem Gesetz, ergibt sich aber für den Mieter als nachwirkende Nebenpflicht aus dem Mietvertrag (§ 241 Abs. 2 BGB). Teilt der Mieter insbesondere auf Verlangen des Vermieters seine neue Adresse nicht mit, verletzt er diese Nebenpflicht (Obliegenheitsverletzung; AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 23.05.2007 - 3 C 177/07, juris; OLG Hamburg, Urteil vom 10. März 1977 – 4 U 149/76, ZMR 1980, 84; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 20.3.2019 - 380 C 2096/18, juris Rn 21 und 25).

Muss der Vermieter des Mieters neue Adresse dann (aufwendig) ermitteln, wird wegen dieser Pflichtverletzung Schadensersatz in Höhe der aufgewendeten Kosten fällig (§ 280 BGB; bestätigend auch: AG Berlin-Köpenick, Urteil vom 24.11.1995 - 8 C 521/95, Mieter-Magazin 1996, 35 u. 247; siehe auch: AG Bad Neuenahr, Urt. v. 23.5.2007 – 3 C 177/07, NJW-RR 2008, 244; AG Neukölln, Urteil vom 22.9.2009 – 15 C 206/09, GE 2009, 1323; AG Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 28.9.2009 – 110 C 171/09, GE 2009, 1503; eingehend: Horst, Neue Mieteradresse – Der allgemeine Auskunftsanspruch des Vermieters, MietRB 2010, 146).

Das setzt voraus, dass die Adressensuche erfolgreich ist.

Hier sollte der Vermieter

bei der Deutschen Post AG ermitteln, ob Nachsendeanträge an die neue Adresse gestellt worden sind (LG Hannover, Urteil vom 3.5.2007 - 3 S 21/07),
beim Einwohnermeldeamt eine Melderegisterauskunft beantragen (§ 44 BMG; AG Berlin-Köpenick, Urteil vom 24.11.1995 - 8 C 521/95, Mieter-Magazin 1996, 35 u. 247),
im Internet recherchieren,
über Telefonie und/über Social Media den Mieter zu erreichen versuchen,
Nachbarn, Bekannte, Verwandte und Freunde des Mieters nach seinem Verbleib befragen.

Honorare eines Privatdetektivs sind ausnahmsweise nur dann erstattungsfähig, wenn eine Melderegisterauskunft nicht möglich oder erfolglos wäre, sein Einsatz die einzige Möglichkeit zur Ermittlung der neuen Adresse darstellt, und wenn die Kosten in einem angemessenen Verhältnis bleiben (LG Berlin, Beschluss vom 9. Dezember 1997 – 84 T 792/97 –, juris; LG Berlin, Beschluss vom 18. Januar 2023 – 80 T 489/22 –, juris; LG Köln, Beschluss vom 31. August 1999 – 1 T 211/99 –, juris; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24. Februar 2009 – II-10 WF 34/08 –, juris).

Bleiben all diese neuen Ermittlungsversuche ohne Erfolg, kann immer noch ein Antrag auf öffentliche Zustellung außergerichtlicher Anspruchsschreiben und auch eine Klage helfen (§ 132 BGB in Verbindung mit §§ 185, 186 ZPO).