Mieterselbstauskunft: Kostenloses Muster & Tipps

Mustervorlage für die Mieterselbstauskunft

Mieterselbstauskunft einfordern sollten? Mit einer Mieterselbstauskunft können Sie sich als Vermieter bereits vor der Unterzeichnung des Mietvertrags ein besseres Bild davon machen, wer Ihr Eigentum in Zukunft bewohnen wird.

Wir erklären Ihnen, was genau eine Mieterselbstauskunft ist und welche Fragen Ihnen dabei helfen, einen passenden Mieter für Ihr Mietobjekt zu finden. Zusätzlich erfahren Sie hier, welche Fragen Sie nicht stellen dürfen. Haus und Grund stellt Ihnen außerdem eine kostenlose PDF-Mustervorlage für eine Mieterselbstauskunft zur Verfügung.

» Muster

Was ist eine Mieterselbstauskunft?

Die Mieterselbstauskunft dient Vermietern als Quelle für Informationen zu neuen Mietern oder Interessenten für eine Wohnung. In der Regel ist sie entweder vor der Unterzeichnung des Mietvertrags oder bereits zur Besichtigung einer Wohnung auszufüllen. Mit der Selbstauskunft haben Vermieter alle wichtigen Infos zur familiären, beruflichen und finanziellen Situation eines Mieters auf einen Blick. Das Ausfüllen ist für Mieter zwar nicht verpflichtend, allerdings entscheiden sich Vermieter, sobald sie eine Wahl haben, häufig eher für die Interessenten, die freiwillig ein Formular zur Auskunft ausfüllen. Schließlich haben sie berechtigtes Interesse daran, zu erfahren, wer ihr Eigentum künftig bewohnen wird.

Gründe für eine Mieterselbstauskunft

Eine Mieterselbstauskunft hilft den Vermietern dabei, zukünftige Mieter besser kennenzulernen und ihre Zahlungsfähigkeit einschätzen zu können. Demzufolge hat die Auskunft Einfluss auf das Auswahlverfahren der Mieter. Um das Risiko eines Mietzahlungsausfalls oder -verzugs zu reduzieren, sollten Sie sich als Vermieter eher für einen Kandidaten entscheiden, welcher beispielsweise über ein geregeltes Einkommen und kein offenes Insolvenzverfahren verfügt.

Um Kandidaten vor einer systematischen Diskriminierung bestimmter ethnischer Hintergründe oder politischer Orientierungen zu schützen, dürfen einige Fragen bei einer Mieterselbstauskunft nicht gestellt werden. Fragen zu diesen Bereichen sind unzulässig und dürfen beim Auswahlverfahren keinen Einfluss auf die Vergabe der Wohnung haben.

Was steht in der Mieterselbstauskunft?

Eine Mieterselbstauskunft enthält verschiedene Informationen, die die private und wirtschaftliche Situation eines Mieters beschreiben. Trotzdem gibt es private Informationen, die ein Vermieter nicht in der Auskunft einfordern darf. Wir klären Sie auf, welche Fragen Sie als Vermieter stellen dürfen, um Konflikte zu vermeiden und dennoch alle relevanten Informationen zu erhalten. Laut EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) ist auch in der Mieterselbstauskunft der Grundsatz der Datenminimierung einzuhalten. Das heißt, dass ausschließlich erfragt werden darf, was zwingend notwendig ist.

Welche Fragen darf der Vermieter stellen?

Welche Fragen vom Vermieter zulässig sind, hängt davon ab, in welcher Phase der Wohnungsvermittlung sich der Mieter befindet. Grundsätzlich gelten andere Regelungen während einer Wohnungsbesichtigung, nach der Besichtigung und nach der finalen Zusage der Mietwohnung. Je weiter fortgeschritten der Prozess bis zum Unterzeichnen des Wohnraummietvertrags, desto tiefgreifender sind die Fragen, die Sie in einer Mieterselbstauskunft stellen dürfen. Folgende Auskünfte dürfen entsprechend der Phasen eingefordert werden:

Während der Besichtigung

Unstrittig ist, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Identität seines Mieters hat. Somit sind Fragen zum vollständigen Namen, der aktuellen Anschrift, Telefonnummer und Geburtsdatum zulässig.

Nach der Besichtigung

1. Anzahl und Alter der Mieter
Das Erfragen der Information bezüglich Alter und Anzahl der Mieter ist grundsätzlich erlaubt.

2. Haustiere
Die Frage nach Haustieren ist grundsätzlich erlaubt. Zu beachten ist jedoch, dass der Vermieter bei einer Falschbeantwortung der Frage nicht außerordentlich fristlos kündigen oder den Mietvertrag anfechten kann, jedoch hat er die Möglichkeit, den Mieter abzumahnen und zu fordern, dass das Haustier aus der Wohnung verbracht wird (LG Berlin, ZMR 1999, 28)

3. Offene Insolvenzverfahren / Räumungsklagen
Nach LG Bonn (LG Bonn, Beschluss vom 16. 11. 2005 - 6 T 312/05 u. 6 S 226/05) ist der Mieter verpflichtet, vor Abschluss eines Mietvertrages den Vermieter ungefragt darüber aufzuklären, dass über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet ist sowie darüber, dass das Vormietverhältnis wegen Nichtzahlung der Miete gekündigt und er deshalb zur Räumung verurteilt worden ist. Auch die Angabe von Mietschulden aus früheren Mietverhältnissen in Selbstauskunftsformularen ist erforderlich (Wetekamp Mietsachen-HdB, Kap. 1 Abschluss des Wohnraummietvertrages Rn. 36, beck-online).

4. Vermögensauskunft
Die Frage nach einer Vermögensauskunft ist dann zulässig, wenn sich die Auskunft auf die letzten drei Jahre beschränkt (LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 28.12.2006 – 7 T 10477/06).

5. Übernahme der Mietkosten durch Sozialämter
Der Vermieter darf danach fragen, ob die Unterstützung Dritter (insbes. Sozialamt) erforderlich ist, um die Miete aufbringen zu können (AG Frankfurt, Urteil vom 27.08.1987 – 33 C 627/87-29).

Nach der Zusage

Fragen nach den Einkommensverhältnissen und der beruflichen Stellung sind zulässig, da sie dem Vermieter Rückschlüsse auf die Bonität des Mieters ermöglichen. Die Bonität des Mieters ist für den Vermieter von wesentlicher Bedeutung für das Entstehen und den Fortbestand des Mietverhältnisses, da sie die Hauptleistungspflicht des Mieters zur Entrichtung des Mietzinses betrifft. Ein Urteil aus dem Landgericht München aus 2009 bekräftigt diese Berechtigung (https://openjur.de/u/475417.html).

Übersicht: Diese Fragen dürfen Sie als Vermieter für die Mieterselbstauskunft stellen

Während der Besichtigung

Name
Anschrift
Geburtsdatum
Kontaktdaten
ggf. Wohnungsberechtigungsschein

Nach der Besichtigung

Anzahl und Alter der Mieter
Haustiere
offene Insolvenzverfahren
Eidesstattliche Versicherung (Vermögensauskunft)
Räumungsklagen wegen Mietzinsrückständen
ggf. Übernahme der Mietkosten durch Sozialämter

Nach der Zusage

Einkommensnachweis
Bonitätsauskunft
Nettoeinkommen
Beruf

Die zulässigen Fragen in einer Mieterselbstauskunft sollten wahrheitsgemäß beantwortet werden. Lügt ein Mieter bei den Angaben, dürfen Sie das Mietverhältnis fristlos kündigen oder den Mietvertrag anfechten. Anders ist dies bei den unzulässigen Fragen einer Mieterselbstauskunft. Lügt ein Mieter hier, hat er keine Konsequenzen zu befürchten. Um welche Fragen es sich dabei handelt, erfahren Sie im Folgenden.

Welche Fragen dürfen nicht gestellt werden?

Fragen des Vermieters nach dem Familienstand, einer bestehenden Schwangerschaft oder nach Kinderwunsch sind grundsätzlich unzulässig. Es wird häufig argumentiert, dass diese Informationen für den Vermieter von Bedeutung seien und beantwortet werden müssen. Dem ist nicht so. Das Interesse des Mieters am Schutz seiner Privatsphäre überwiegt. Darüber hinaus kann der Vermieter den Zuzug eines Ehe- oder eingetragenen Lebenspartners und der Kinder des Mieters nicht verhindern, sofern keine Überbelegung eintritt.

Unzulässig sind außerdem Fragen, die nicht im direkten Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen. Manchmal kommt es vor, dass Vermieter dennoch derartige Fragen stellen, die nicht selten diskriminierend oder rassistisch sind. Um Missverständnissen oder Konflikten aus dem Weg zu gehen, sollten Sie diese Fragen bei der Forderung nach einer Mieterselbstauskunft vermeiden:

Welcher Religion gehören Sie an?
Welche Nationalität haben Sie?
In welchen Vereinen oder Parteien sind Sie Mitglied?
Planen Sie, zu heiraten?
Ist eine Schwangerschaft geplant bzw. besteht ein Kinderwunsch?
Haben Sie Vorstrafen?
Welchem Geschlecht fühlen Sie sich zugehörig?
Welche sexuelle Orientierung haben Sie?
Wer war Ihr vorheriger Vermieter?
Welche Hobbys haben Sie?
Haben Sie Krankheiten oder eine körperliche oder geistige Behinderung?
Haben Sie eine Rechtsschutzversicherung?

Worüber muss ein Mieter auch ungefragt aufklären?

Gemäß der Offenbarungspflicht ist ein Mieter in bestimmten Fällen dazu verpflichtet, den Vermieter auf eine vorliegende Situation hinzuweisen, auch wenn dies nicht in einer Mieterselbstauskunft erfragt wurde.

Eine offenbarungspflichtige Situation liegt vor, wenn …

... sich der Mieter in einem offenen Insolvenzverfahren befindet.
… der Mieter unter keinen Umständen in der Lage ist, selbst oder durch Dritte die Miete aufzubringen. Ist die Zahlungsfähigkeit ungeklärt (etwa weil nicht sicher ist, ob eine öffentliche Stelle die Mietzahlungen übernimmt), so muss der Mieter den Vermieter hiervon nicht in Kenntnis setzen, wenn die Herstellung der Leistungsfähigkeit nicht unwahrscheinlich erscheint (Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, BGB § 543 Rn. 75).

Wer kümmert sich um das Dokument zur Mieterselbstauskunft?

In der Regel händigen Sie als Vermieter den Interessenten oder zukünftigen Mietern ein Formular zur Mieterselbstauskunft aus. Mit der Vorlage von Haus & Grund stellen Sie dabei sicher, dass alle wichtigen und rechtmäßigen Fragen gestellt werden. Darüber hinaus geben Sie wichtige DSGVO-konforme Hinweise zur Verarbeitung der privaten Daten.

Unsere praktische Vorlage enthält alle wichtigen Punkte einer Mieterselbstauskunft. Sie ist ideal für Vermieter oder Mieter.