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Im Wohnungseigentum auf der Gemeinschaftsfläche zulässig?

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

Stellen Sie sich vor, Sie sind Wohnungseigentümer und hätten in dem von Ihnen genutzten Garten gerne ein Gartenhäuschen. Gibt es Besonderheiten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die Sie beachten müssen?

Bauliche Veränderung

Die Errichtung eines Gartenhäuschens ist eine bauliche Veränderung, die nicht eigenmächtig erfolgen darf, sondern vorher beschlossen werden muss (§ 20 Abs. 1 WEG). Andernfalls erfolgt sie rechtswidrig. Das bedeutet, dass dann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch der Abriss verlangt werden kann. Denn wir unterstellen, dass das Gartenhaus auf den Außenflächen in seiner Eigenschaft als Gemeinschaftseigentum errichtet worden ist. Und für das Gemeinschaftseigentum ist die Gemeinschaft an sich zuständig. Ihr obliegt die ordnungsmäßige Verwaltung (§§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 1 WEG). Dazu gehört es, dass das Gemeinschaftseigentum zweckentsprechend genutzt wird und nicht eigenmächtig durch bauliche Anlagen verändert wird.

Reagiert die Gemeinschaft nicht, kann das einzelne Mitglied verlangen, dass die Gemeinschaft gegen den eigenmächtig handelnden Erbauer des Gartenhauses tätig wird (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 und 2 WEG).

Beschluss notwendig

Der Beschluss über eine bauliche Veränderung kommt mit einfacher Mehrheit zustande (§ 20 Abs. 1, 25 Abs. 1 WEG). Er kann nur erfolgreich vor Gericht angefochten werden, wenn durch die Ausführung der Baumaßnahme die Anlage grundlegend umgestaltet oder wenn ein einzelner Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig beeinträchtigt wird (§ 20 Abs. 4 WEG).

Sondernutzungsrecht

All dies geht auch, wenn dem einzelnen Eigentümer an der Gartenfläche im Außenverhältnis auf dem Gemeinschaftseigentum ein eigenes Sondernutzungsrecht zugewiesen ist. Auch dann darf er dieses Sondernutzungsrecht nur im Rahmen der Zweckbestimmung ausüben, nicht aber eigenmächtig baulich verändern (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.2.2021 - 2/13 S 46/20, NZM 2021, 239).

Der Mischfall: Begründung eines faktischen Sondernutzungsrechts durch Erlaubnis zum Bau eines Gartenhauses

Zunächst der entschiedene Beispielfall: Die Gemeinschaft beschließt, dass „Gartenhütten im Allgemeineigentum“ errichtet werden dürfen. Laut Teilungserklärung und bis zum Bau der Gartenhütten dient das fragliche Areal auch als Mülltonnenplatz. Nach der Errichtung der Gartenhütten können die Mülltonnen dort nicht mehr aufgestellt werden. Dafür sollen die Eigentümer, die keine Gartenhütte errichten möchten, eine Kompensationszahlung erhalten. Weil die Anfechtungsfrist gegen den entsprechenden Beschluss verpasst ist, plädiert der bauunwillige Eigentümer U auf Beschlussnichtigkeit.

Zum Hintergrund:
Beschlussnichtigkeit kann jederzeit gerichtlich geltend gemacht werden; die Nichtigkeitsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 1 2. Alternative WEG) ist also an keine Frist gebunden. Dagegen muss die Anfechtung eines nur materiell-rechtlich unwirksamen Beschlusses (§ 44 Abs. 1 Satz 1, 1. Alternative WEG binnen einen Monats nach der Beschlussfassung erfolgen und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 45 Satz 1 WEG).

Der BGH hat in dem vorgestellten Fall das letzte Wort (BGH, Urteil vom 19.7.2024 - V ZR 226/23, BeckRS 2024, 27018 = FD-MietR 2024, 820617 = IMR 2024, 464-466 = NJW-Spezial 2025, S. 2 mit Anmerkung von Drasdo = NJW-RR 2024, S. 1333). Er sieht den gefassten Beschluss ebenfalls als nichtig an.

Die Gründe:
Die Gemeinschaft könne bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit vorbehaltlich einer daraus folgenden grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage oder der unbilligen Beeinträchtigung einzelner Eigentümer ohne deren Einverständnis auch dann beschließen, wenn das zu einem „faktischen“ Sondernutzungsrecht der bauwilligen Eigentümer führe, weil nur noch sie das jetzt bebaute Gelände nutzen würden und dessen Funktion als Mülltonnensammelplatz aufgehoben sei. Allerdings lägen die beschlossenen Kompensationszahlungen außerhalb ihrer Beschlusskompetenz. Und dieser Umstand mache den gesamten Beschluss nichtig.

Das bedeutet:
Ohne die Kompensationszahlungen, zu verstehen als eine Art Wiedergutmachung an die bauunwilligen Eigentümer, konnte der Beschluss ergehen, auch wenn er zu einem faktischen Sondernutzungsrecht der Gartenhausbesitzer unter Ausschluss der bauunwilligen Eigentümer führt. Dies ist noch von der Beschlusskompetenz gedeckt, der Beschluss ist also nicht nichtig. Ob ein solcher Beschluss, der einer bestehenden Nutzungsvereinbarung in der Teilungserklärung faktisch zuwiderläuft, deswegen anfechtbar ist, lässt der BGH wegen „Verfristung“ der Anfechtungsklage - durchaus konsequent - offen (Rn. 24 der Entscheidungsgründe).

Folgerung:
Zumindest in diesem Fall ist der Beschluss mangels fristgerechter Anfechtung bestandskräftig und damit wirksam geworden. Die Entscheidung ist aber nicht vorgreiflich für die Frage, ob bei gewahrter Anfechtungsfrist der Beschluss gerichtlich zu kassieren wäre.