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Wer zahlt?

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

Vermieter V hat an eine WG vermietet. Jedes Mitglied der WG nutzt ein eigenes Zimmer, Gemeinschaftsräume wie Küche und Bad zusammen mit den übrigen Mitgliedern. Die Wohnung hat nur einen gemeinsamen Stromzähler / Gaszähler. Ein schriftlicher Energielieferungsvertrag besteht nicht. Der Energieversorger fordert die Bezugskosten von V, als Rechnungen unbezahlt bleiben. V zahlt nicht, E klagt. Der BGH ist mit der Revision befasst.

Er „verdonnert“ den Vermieter V (BGHI, Beschlüsse vom 15.4.2025 und vom 11.2.2025 – VIII ZR 300//23). Das Ergebnis der Berufungsinstanz wird bestätigt. V müsse die Stromrechnung und auch die Gasrechnung begleichen, weil jeweils nur ein Zähler (Messeinrichtung) für die ganze Wohnung, nicht für die einzelnen unterschiedlich vermieteten Zimmer, vorhanden sei.

Seine Gründe:

Existiere kein ausdrücklicher schriftlicher Vertrag zum Bezug von Strom oder Gas, so liege in der Lieferung der genannten Energieformen durch den Versorger ein Vertragsangebot. Wer dann Strom oder Gas nutze, nehme das Vertragsangebot durch tatsächliches Handeln an (konkludente Vertragsannahme). Die Folge: Er werde zahlungspflichtig.

Mieter müssen nicht zahlen

V stellt sich hier auf den Standpunkt, seine Mieter müssten zahlen, weil sie ja auch allein Gas und Strom entnommen hätten und damit für die Höhe des Verbrauchs verantwortlich seien. Das überzeugt den BGH nicht:

Mit der zimmerweisen Vermietung einer Wohnung, die insgesamt nur über eine Messeinrichtung für Strom und Gas verfüge, habe V bewusst eine Situation geschaffen, in der der Verbrauch seinen einzelnen Mietern nicht zugeordnet werden könne. Auf der Hand liege auch, dass die einzelnen Mieter keinerlei Interesse daran hätten, für den Verbrauch ihrer Mitbewohner geradestehen zu müssen. All dies hätte auch der Vermieter V erkennen können. Und schließlich: Der Energieversorger richte sein Angebot immer an den tatsächlichen Nutzer. Ihm aber war die zimmerweise Vermietung an verschiedene Mieter nicht bekannt und folglich auch nicht als Kenntnis zurechenbar.

Ergebnis: Wer zimmerweise vermietet, sollte unbedingt für eine Trennschärfe separate Erfassung verbrauchten Stroms und verbrauchten Gases sorgen.

Nachzutragen bleibt:

Die hier vorgestellte Konstruktion zum Abschluss eines Energielieferungsvertrags durch tatsächliche Energieentnahme auf vermietete Einfamilienhäuser und auf die Verhältnisse in vermieteten Mehrfamilienhäusern angewendet bedeutet, dass der Wohnungsmieter auch bei fehlendem ausdrücklichen Direktlieferungsvertrag zahlt, wenn für die Wohnung ein eigener Energiezähler existiert und nur der Mieter Zugriff auf die Entnahmequellen (Stromanschlüsse, Gasanschlüsse) hat (BGH, Urteil vom 27.11.2019 - VIII ZR 165/18, NZM 2020, 213 Rn. 9 = WuM 2020, 94 = IMR 2020, 124;; ebenso: BGH, Urteil vom 2.7.2014 - VIII ZR 316/13, BGHZ Bd. 202,17 Rn. 14; BGH, Urteil vom 22.7.2014 - VIII ZR 313/13, BGHZ Bd. 202, 158 Rn. 21; LG Aachen, Urteil vom 29.10.2020 - 2 S 52/20, ZMR 2021, 170).

Anders liegt es aber, wenn der Mieter die Wohnung bereits vor Vertragsende zurückgegeben hat und der Hauseigentümer/Vermieter schon einmal die Wohnung für die Anschlussvermietung renoviert. Dann ist von einem konkludent zustande gekommen Energielieferungsvertrag auch dann auszugehen, wenn nur vorübergehend und geringfügig Energie entnommen wurde (OLG Hamm, Urteil vom 19.11.2013 - I-19 U 116/13, NJW-RR 2014, 942).