Der Fall

In dem so entschiedenen Fall geht es um die Modernisierung der Heizungsanlage im Mehrfamilienhaus, in dem der ehemalige Mieter M von Vermieter V eine Wohnung mietete. In der Sache geht es um den erstmaligen Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich zentraler Warmwasseraufbereitung. V informierte M vor Baubeginn über die Einzelheiten der geplanten Arbeiten. Die Mieterhöhung folgte nach Beendigung der Baumaßnahmen. Die erhöhte Miete wird bis zur Beendigung des Mietverhältnisses gezahlt. Nun klagt der ehemalige Mieter m auf Rückzahlung der modernisierungsbedingt erhöhten Miete.

BGH verweist auf erwartbare Energieeinsparung

Der BGH weist die Rückzahlungsklage ab. Ein Rückzahlungsanspruch folge nicht aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB, 1. Alternative. Die erklärte Mieterhöhung sei formell in Ordnung und genüge den Anforderungen des § 559 b BGB. Von einer nachhaltigen Energieeinsparung mit Modernisierungscharakter sei auszugehen. Notwendig hierfür sei nicht, dass der Energieverbrauch zunächst innerhalb eines Zeitraums von 4-5 Jahren vor und nach der Baumaßnahme festgestellt und verglichen werde, um auf eine Energieeinsparung zu schließen. Sei nach dem Abschluss des Heizungstauschs vor Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine allein durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten, könne die Miete modernisierungsbedingt erhöht werden. Dazu müsse nicht ausschließlich auf den tatsächlichen Energieverbrauch im Gebäude abgestellt werden. Vielmehr könne auch auf anerkannte Pauschalwerte zum Energieverbrauch Bezug genommen werden. Der Gesetzgeber habe den Nachweis einer nachhaltig eingesparten Endenergie bewusst vereinfacht (hinweisend auch: Deutscher Bundestag, Drucksache 17/10.485, 21). Deshalb könne diesen anerkannten Pauschalwerten zum Energieverbrauch auch kein individuelles Nutzerverhalten mit Auswirkungen auf die verbrauchte Energiemenge entgegengesetzt werden.

Nachzutragen ist:

Mieterhöhungserklärungen nach erfolgter Modernisierung unterliegen keinen höheren Voraussetzungen als die Ankündigung der Baumaßnahme (BGH, WuM 2018, 723 Rn. 18; BGH, BeckRS 2006, 2117 Rn. 9). Deshalb muss auch die Mieterhöhungserklärung zum Nachweis einer energetischen Modernisierung (nur) anerkannte Pauschalwerte zur Darlegung der dauerhaft und messbar eingesparten Endenergie enthalten. Nur in dieser Form sei der Nachweis vom Vermieter zu erbringen (BGH, NZM 2020, 281; BGH, WuM 2004, 154). Weiterer Angaben dazu bedarf es nicht. Der BGH bleibt damit weiter bei seiner in ständiger Rechtsprechung entwickelten Linie zu den formalen Anforderungen an eine Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme sowie zur nachfolgenden Mieterhöhung.