Gewerberaummiete

Voraussetzungen an wirksame Preisanpassungsklausel

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

Der Mietvertrag für eine Arztpraxis enthält folgende Preisklausel: 

„Sollte sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland gegenüber dem Stand (…) um mindestens 10 Prozentpunkte nach oben oder nach unten verändern, so verändert sich der Mietzins in gleichem prozentualem Verhältnis der Indexänderung. Als Basismiete wird (…) Euro je Quadratmeter vereinbart. Die Veränderung soll, ohne dass die Wirksamkeit der Mietänderung davon abhängig wäre, schriftlich durch eine oder beide Vertragspartner, mitgeteilt werden. Sie tritt rückwirkend zum 1. des Monats ein, der auf die Überschreitung der Indexschwelle folgt.“

Mieter M hält die Klausel für unwirksam, weil intransparent und nicht ausreichend verständlich. Deshalb verweigert er die Zahlung der indexierten Miete. Vermieter V klagt auf Zahlung.

Das OLG Karlsruhe gibt der Zahlungsklage statt (Urteil vom 7.10.2025 - 19 U 167/24, IMR 2026, 62). 

Die Mieterhöhung sei wirksam, denn die Klausel sei in ausreichendem Maße verständlich, nicht intransparent, sondern absolut marktüblich. Sie sei klar formuliert. Der Mieter als Vertragspartner könne sie nur so verstehen, dass sie auch mehrfach automatisch je nach zukünftiger Entwicklung des Bezugsindexes Mietanpassungen ermögliche. Unschädlich sei, dass die Möglichkeit einer mehrfachen Änderung der Miethöhe nicht ausdrücklich erwähnt sei. Denn die Klausel enthalte alle Grundlagen, nach denen sich eine indexbezogene Mietanpassung vollziehe. Mit der Angabe des Basisjahres, des (aktuellen) Basisstandes, der Ausgangsmiete sowie der Schwelle, durch die die indexbezogene Änderung eintrete (mindestens 10 Prozentpunkte), seien alle wesentlichen Voraussetzungen benannt. Weil andere Bemessungsfaktoren ausdrücklich nicht ausgewiesen seien, sei die Regelung schon vom Wortlaut her - auch mit mehrfacher Anpassungsmöglichkeit - eindeutig.

Nachzutragen ist:

Preisanpassungsklauseln, die an einen Bezugsindex anknüpfen, sind in Geschäftsraum- und Gewerberaummietverträgen sozusagen „die Regel“. Damit die Klausel wirksam ist und eine Änderung der Miete trägt, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Auch im Gewerberaummietrecht müssen Wertsicherungsklauseln ausreichend transparent, also verständlich, sein. Dies folgt sowohl aus § 2 Abs. 2 PrkG als auch aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (OLG Karlsruhe, Urteil vom 7.10.2025 - 19 U 167/24, juris). Beide Gesetze gelten unabhängig voneinander - die Preisklausel muss also beiden Rechtsmaterien genügen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 5.6.2025 - 10 U 146/24, IMR 2025, 325).
• Die Anforderungen des Preisklauselgesetzes (Preisklauselgesetz - PrKG) vom 7.9.2007, in Kraft getreten am 14.9.2007 (BGBl. I/2007, S. 2246, 2247) müssen erfüllt sein; der Vertrag muss eine mindestens zehnjährige Laufzeit haben oder dem Mieter muss das Recht zugestanden werden, die Vertragsdauer einseitig auf mindestens 10 Jahre auszudehnen (Optionsrecht).
• Handelt es sich um eine Formularklausel im Sinne einer Allgemeinen Geschäftsbedingung, muss die Preisklausel hinreichend bestimmt sein (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB), um den Mieter nicht unangemessen zu benachteiligen.
  
  
  • Dazu muss sie zunächst auf eine „Änderung“ der Miete abstellen, also sowohl nach oben als auch nach unten funktionieren - nur die Möglichkeit einer Mieterhöhung bei Veränderung des Bezugsindexes benachteiligt den Mieter unangemessen und macht die Klausel deshalb unwirksam (st. Rspr. OLG Düsseldorf, Urteil vom 5.6.2025 - 10 U 146/24, IMR 2025, 325).
  • Nach dem Urteil des OLG Karlsruhe vom 7.10.2025 reicht es aus, wenn neben dem Bezugsindex
    
    
    • das Basisjahr,
    • der aktuelle Basisstand (die Wahl des Referenzwertes aus einem Zeitraum vor Vertragsbeginn benachteiligt den Mieter unangemessen und macht die Klausel unwirksam; denn dann muss er eine Indexveränderung aus einer Zeit tragen, in der er noch keine Gegenleistung - die Überlassung der gemieteten Räume - erhalten habe: OLG Düsseldorf, Urteil vom 5.6.2025 - 10 U 146/24, IMR 2025, 325),
    • die Ausgangsmiete, und
    • die Schwelle der Veränderung des Bezugsindexes (hier: mindestens 10 Prozentpunkte) ausgewiesen sind.

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Der BGH hält die Klausel auch unter Transparenzgesichtspunkten (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) für wirksam (BGH, Urteil vom 26.5.2021 - VIII ZR 42/20 juris, Rn. 29 ff der Entscheidungsgründe; ebenso OLG Schleswig, Beschluss vom 5. Februar 2024 – 12 U 69/23 –, juris, Rn. 58 der Entscheidungsgründe). 

Es schade nicht, dass das Basisjahr für den Index nicht angegeben sei. Die auch zeitlich bezogen maßgebliche Indexentwicklung könne aus der Tabelle des Statistischen Bundesamtes ermittelt werden. Es reiche also, dass die Klausel nur an prozentuale Änderungen anknüpfe. Ebenso unschädlich sei, dass die Jahresfrist kalendermäßig nicht bestimmt sei, sondern eine Mieterhöhung nur davon abhängig gemacht werde, dass „der Mietzins jeweils mindestens ein Jahr unverändert bestand.“ Auf diese Frist komme es erst bei der Prüfung der konkreten Erhöhungserklärung an. Dies sei keine Frage der Klauseltransparenz.

Wesentlich restriktiver beurteilt das LG Berlin II (Urteil vom 30.9.2025 - 67 S 41/25, WuM 2025, 740 f; ebenso: AG Berlin-Mitte, Urteil vom 25.11.2025 - 104 C 5062/25, IBRRS 2026, 0163; IMRRS 2026, 0083) ...

... eine Indexklausel in einem Wohnungsmietvertrag, die nicht ausdrücklich die Unmöglichkeit der Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem oder wegen Modernisierung im Text erwähnt, sondern nur auf den entsprechenden gesetzlichen Inhalt von § 557 b Abs. 2 Satz 2 BGB verweist. Allein die Tatsache, dass klar im Gesetz ausgewiesenes nicht auch noch einmal ausdrücklich im Text der Vereinbarung wiederkehre, mache die Klausel intransparent und unwirksam; eine Folge, der nur vehement widersprochen werden kann. Denn das Gesetz sollte jeder kennen, zumal der Gesetzgeber bei der Schaffung von § 557 b BGB ausdrücklich von der Verständlichkeit des damals im Jahre 2001 insgesamt neu geschaffenen Mietrechts ohne Notwendigkeit zusätzlicher Rechtsberatung ausgeht Wörtlich heißt es im Regierungsentwurf des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts - Mietrechtsreformgesetz, (Deutscher Bundestag, Drucksache 14/4553, Seite 1 letzter Absatz):

„Das heute in verschiedenen Gesetzen kodifizierte Wohnraummietrecht wird im Bürgerlichen Gesetzbuch zusammengefasst und nach dem typischen Ablauf eines Mietverhältnisses neu geordnet. Die Regelungen selbst sind in einer verständlichen und modernen Sprache formuliert. Mieter und Vermieter werden damit in die Lage versetzt, ihre wesentlichen Rechte und Pflichten auch ohne fachlichen Beistand unmittelbar aus dem Gesetz entnehmen zu können. Zugleich wird das Mietrecht auch für Investoren transparenter und damit als Kostenfaktor kalkulierbarer.“