Wohngebäudeversicherung im Mietrecht

Inhaltsübersicht

Was ist die Wohngebäudeversicherung und wofür brauchen Vermieter sie?

Die Wohngebäudeversicherung ist eine Sachversicherung, die das Gebäude als Ganzes absichert. Sie deckt Schäden ab, die durch Gefahren wie Feuer, Leitungswasser, Sturm oder Hagel entstehen. Viele Policen lassen sich zudem um Module für Elementarschäden erweitern, etwa für Überschwemmungen durch Starkregen, Erdrutsche oder Schneedruck. Manche Verträge umfassen zusätzlich Glasbruch oder Anlagen wie Photovoltaik und Solarthermie.

Für Vermieter ist dieser Schutz unverzichtbar: Ein größerer Schaden, wie etwa ein Dachbrand oder ein Rohrbruch mit Folgekosten, kann schnell in die Hunderttausende gehen. Da die Wohngebäudeversicherung solche Risiken auffängt, gehört sie zu den wichtigsten Bausteinen der Immobilienbewirtschaftung. Daher ist sie auch rechtlich als umlagefähige Kostenart anerkannt: Unter bestimmten Bedingungen dürfen die Beiträge über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter verteilt werden.

Gehört die Gebäudeversicherung zu den umlagefähigen Betriebskosten?

Die Wohngebäudeversicherung zählt ausdrücklich zu den umlagefähigen Betriebskosten. Nach § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung gehören dazu „die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, insbesondere der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden“. Damit ist klar geregelt, dass die Absicherung des Gebäudes selbst umlagefähig ist.

In der Praxis bedeutet das: Vermieter können die Beiträge in die Nebenkostenabrechnung aufnehmen, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde. Häufig geschieht das über Formulierungen wie „Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV“. Ohne eine solche Regelung muss der Eigentümer die Kosten selbst tragen. 

Wichtig ist außerdem die Abgrenzung: Umlagefähig sind ausschließlich die Beiträge, die den Schutz des Gebäudes betreffen. Zusatzversicherungen wie Mietausfall- oder Rechtsschutzbausteine sind nicht umlagefähig und dürfen in der Abrechnung nicht erscheinen.

Muss die Umlage der Wohngebäudeversicherung im Mietvertrag stehen?

Ohne eine klare Vereinbarung im Mietvertrag ist eine Umlage nicht zulässig. Das bedeutet: Selbst wenn die Wohngebäudeversicherung nach der Betriebskostenverordnung umlagefähig ist, darf der Vermieter sie nur dann auf die Mieter übertragen, wenn im Vertrag ausdrücklich eine entsprechende Regelung enthalten ist. In der Praxis wird dies häufig über eine allgemeine Formulierung wie „Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV“ gelöst. Damit sind automatisch auch die Kosten der Wohngebäudeversicherung umfasst. Manche Mietverträge benennen die Versicherung zusätzlich ausdrücklich, um mögliche Streitpunkte zu vermeiden.

Fehlt eine solche Klausel, muss der Vermieter die Beiträge selbst tragen. Kommt es später zu Auseinandersetzungen über die Nebenkostenabrechnung, können Mieter unzulässig umgelegte Kosten zurückfordern. Für Eigentümer empfiehlt es sich daher, den Mietvertrag sorgfältig zu gestalten und auf eine eindeutige Formulierung zu achten.

Wie wird die Wohngebäudeversicherung auf die Mieter umgelegt?

Die Umlage erfolgt über die jährliche Nebenkostenabrechnung. Grundlage ist dabei in der Regel die Wohnfläche gemäß § 556a BGB: Jeder Mieter zahlt also anteilig entsprechend der Größe seiner Wohnung im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche des Hauses. 

Beispiel:
Beträgt die Versicherungsprämie für das gesamte Gebäude 1.200 Euro pro Jahr und die Gesamtwohnfläche 600 Quadratmeter, ergibt sich ein Betrag von 2 Euro pro Quadratmeter im Jahr. Ein Mieter mit 75 Quadratmetern Wohnfläche zahlt somit 150 Euro im Jahr, also 12,50 Euro pro Monat.

Es können jedoch auch andere Umlageschlüssel verwendet werden, sofern diese im Mietvertrag vereinbart sind – etwa nach Wohneinheiten oder bei gemischt genutzten Immobilien nach Nutzungsart. Wichtig ist immer, dass die Versicherungskosten in der Abrechnung eindeutig ausgewiesen und getrennt von anderen Positionen aufgeführt werden. Nur so können Mieter nachvollziehen, wie sich die Beträge zusammensetzen, und prüfen, ob die Abrechnung korrekt erstellt wurde.

Welche Rechnungen darf ein Vermieter auf die Mieter umlegen?

Hierbei handelt es sich um die praktische Ebene der Nebenkostenabrechnung. Umlagefähig sind sämtliche Posten, die regelmäßig anfallen und für den Betrieb des Hauses erforderlich sind. Dazu gehören etwa die Grundsteuer, Kosten für Wasser- und Abwasserversorgung, Heiz- und Warmwasserkosten, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gartenpflege oder die Prämien der Wohngebäudeversicherung. Eine übersichtliche Aufstellung und korrekte Zuordnung dieser Positionen lässt sich mit unserem Online-Betriebskostenabrechnungstool einfach umsetzen.

Nicht in die Umlage aufgenommen werden dürfen hingegen Rechnungen, die außerordentliche Maßnahmen betreffen, zum Beispiel eine Dachsanierung, der Austausch einer defekten Heizungsanlage oder Verwaltungsausgaben wie Buchhaltung und Hausverwaltungsgebühren. Diese Kostenarten gelten nicht als Betriebskosten, sondern sind Teil der Eigentümerpflichten.

Kann ich die Grundsteuer und die Gebäudeversicherung auf meinen Mieter umlegen?

Rechtlich ist diese Frage eindeutig beantwortet: Beide Positionen sind ausdrücklich in der Betriebskostenverordnung aufgeführt – die Grundsteuer in § 2 Nr. 1 und die Wohngebäudeversicherung in § 2 Nr. 13 BetrKV. Damit zählen sie zu den umlagefähigen Nebenkosten, sofern im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde.

Für die Praxis bedeutet das: In der Nebenkostenabrechnung müssen Vermieter die tatsächlich entstandenen Kosten angeben und nach dem vereinbarten Umlageschlüssel auf die Mieter verteilen, meist nach Wohnfläche. So können Mieter prüfen, ob die Beträge korrekt berechnet und transparent ausgewiesen wurden.

Welche Versicherung darf der Vermieter nicht umlegen?

Bei Versicherungen kommt es auf die Art des Schutzes an. Umlagefähig sind nur solche Policen, die das Gebäude selbst absichern, etwa gegen Feuer-, Leitungswasser- oder Sturmschäden. Nicht umgelegt werden dürfen dagegen Versicherungen, die ausschließlich Vermieterinteressen schützen. Typische Beispiele sind:

• Mietausfallversicherung, die Einnahmeausfälle des Vermieters absichert.
• Rechtsschutzversicherung, die Kosten juristischer Auseinandersetzungen abdeckt.
• Hausratversicherung, die nur das private Inventar schützt.

Diese Kostenarten haben keinen Bezug zur Bewirtschaftung des Gebäudes und sind daher nicht umlagefähig.

Welche Nebenkosten müssen Mieter nicht tragen?

Mieter zahlen nur die Betriebskosten, die in der Betriebskostenverordnung abschließend aufgezählt sind und im Mietvertrag vereinbart wurden. Alle anderen Kosten bleiben beim Vermieter. Typische nicht umlagefähige Kosten sind:

• Verwaltungskosten, wie Gehälter für den Verwalter, Porto oder Büroausgaben.
• Instandhaltungs- und Reparaturkosten, etwa für den Austausch einer defekten Heizungsanlage oder Malerarbeiten im Treppenhaus.
• Modernisierungskosten, die den Standard des Gebäudes erhöhen, z. B. energetische Sanierungen.
• Finanzierungsaufwendungen, etwa Zinsen und Tilgungen für Immobilienkredite.

Diese Kosten bleiben vollständig in der Verantwortung des Eigentümers. Für Mieter bedeutet das: Sie müssen nur die Kosten tragen, die der Gesetzgeber ausdrücklich als umlagefähig eingestuft hat.

Kann die Wohngebäudeversicherung komplett auf den Mieter umgelegt werden?

Die Umlagefähigkeit der Wohngebäudeversicherung ist zwar rechtlich anerkannt, doch sie umfasst nicht automatisch alle Bausteine, die ein Eigentümer in seiner Police abgeschlossen hat. Umlagefähig sind nur die Beiträge, die den unmittelbaren Schutz des Gebäudes sichern – etwa Feuer-, Leitungswasser-, Sturm- oder Hagelversicherung.

Zusatzversicherungen, die über den Gebäudeschutz hinausgehen, dürfen dagegen nicht auf Mieter umgelegt werden. Dazu gehören beispielsweise Mietausfallversicherungen oder spezielle Rechtsschutzbausteine. Vermieter müssen daher in der Nebenkostenabrechnung trennen, welche Kosten umlagefähig sind und welche nicht. Mieter haben das Recht, entsprechende Nachweise einzusehen und die Abrechnung zu prüfen.

Kann der Vermieter den Selbstbehalt der Gebäudeversicherung auf den Mieter umlegen?

Ein Selbstbehalt darf nicht auf den Mieter übertragen werden. Dabei handelt es sich um den Eigenanteil, den der Versicherungsnehmer im Schadensfall zu zahlen hat, bevor die Versicherung eintritt. Ein Beispiel: Kommt es zu einem Leitungswasserschaden und die Versicherung übernimmt die Sanierungskosten ab einer bestimmten Schadenshöhe, muss der Vermieter den im Vertrag vereinbarten Selbstbehalt – etwa 500 Euro – selbst tragen.

Dieser Eigenanteil gehört nicht zu den laufenden Bewirtschaftungskosten, sondern ist eine individuelle Vertragsgestaltung zwischen Vermieter und Versicherung. Daher ist er nicht umlagefähig und darf in der Nebenkostenabrechnung nicht erscheinen.