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Wohnungsübergabeprotokoll von Haus & Grund

Wohnungsabnahme – darauf sollten Vermieter achten!

Sie haben eine Eigentumswohnung vermietet und nun steht der Auszug des Mieters an? Dann sollte dies keineswegs ohne eine Wohnungsabnahme erfolgen. Bei dieser stellen Sie als Vermieter sicher, dass die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand an Sie übergeben wird. Wichtig bei der Abnahme ist das Ausfüllen des Wohnungsabnahmeprotokolls.

Welche Reparaturen sind vom Mieter auszuführen und in welchen Fällen dürfen Sie die Mietkaution einbehalten? In diesem Beitrag erfahren Sie alles, was Sie zur Wohnungsabnahme wissen müssen.

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Was ist die Wohnungsabnahme? 

Ein Mieter ist bei Beendigung des Mietverhältnisses dazu verpflichtet, die Wohnung an den Vermieter zurückzugeben (§ 546 BGB). Gegen Ende des Mietverhältnisses, spätestens aber am letzten Tag, wird dazu ein Termin zur Wohnungsabnahme vereinbart. Ziel der Abnahme ist es, den Zustand der Wohnung zu erfassen und zu dokumentieren, falls es Schäden gibt, die vom Mieter nicht beseitigt wurden. Letztlich entscheiden Sie als Vermieter auf Grundlage des Abnahmetermins und des Wohnungsabnahmeprotokolls, ob die Mietkaution wieder vollständig an den Mieter zurückgezahlt wird.


Wohnungsabnahme:

Welche rechtlichen Bestimmungen gelten dabei? Sofern dies im Mietvertrag erfasst ist, müssen Mieter bei einem Auszug Schönheitsreparaturen an der Wohnung durchführen. Normale Abnutzungserscheinungen fallen allerdings nicht unter diese Verpflichtung. Sind also kleine Macken oder Abdrücke im Boden oder kleinere Kratzer in den Fliesen, müssen diese nicht vom Mieter ausgebessert werden. Klassische Schönheitsreparaturen sind das Streichen von Wänden, Decken oder Türen und Fenstern von innen. Zusätzlich müssen unter Umständen auch größere Schäden an Fliesen oder Löcher in Wänden repariert werden.

Wichtig: 

Sie dürfen Ihre Mieter nur zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, wenn die Wohnung in einem renovierten Zustand übergeben wurde. Dies wurde im Jahr 2015 vom Bundesgerichtshof beschlossen. Zusätzlich muss der Umfang der Verpflichtungen im Mietvertrag erfasst sein. Überschreitet die entsprechende Klausel im Mietvertrag den zulässigen Rahmen an Schönheitsreparaturen, ist die gesamte Verpflichtung zur Renovierung unwirksam. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Mietvertrag zusätzlich zum Streichen der Innenwände, Arbeiten der Außenwand oder eine Versiegelung des Parkettbodens anordnet. Kommt ein Mieter seiner Verpflichtung nicht nach, können Sie einen Teil der Kaution einbehalten, um damit die Kosten für die Arbeiten zu tilgen.

Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter bei der Wohnungsabnahme? 

Der Vermieter darf die Mietkaution nur einbehalten und für die Reparaturkosten verwenden, wenn das Mietobjekt in einem renovierten Zustand übergeben wurde und der Mietvertrag den Mieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Außerdem hat der Vermieter nur dann das Recht, die Reparaturen einzufordern, wenn diese rechtswirksam im Mietvertrag erfasst sind. Besonders ältere Mietverträge enthalten Klausen, die häufig nicht mehr der aktuellen Rechtssprechung entsprechen. Diese Klauseln sind dann nicht mehr wirksam und werden – falls vorhanden – durch die gesetzlichen Vorschriften ersetzt oder entfallen gänzlich und sind damit nicht mehr wirksam. So haben diese beispielsweise häufig starre Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Die nachfolgenden Fristen wurden in älteren Entscheidungen durch die Rechtsprechung gebilligt und können als Anhaltspunkte herangezogen werden: 

  • Alle drei Jahre: Streichen von Küche, Bad und Dusche 
  • Alle fünf Jahre: Streichen von Wohnräumen, dem Flur und der Toilette 
  • Alle sieben Jahre: Streichen von Nebenräumen

Wohnungsabnahmeprotokoll: 

Dokumentation von Mietmängeln und Schäden Ein wichtiger Aspekt der Wohnungsabnahme ist die Dokumentation des Zustands der Wohnung. So kann auch nachträglich noch nachgewiesen werden, welche Schäden durch den Mieter entstanden sind, bzw. nicht vom Mieter behoben wurden vor dem Auszug. Mit dem Wohnungsabnahmeprotokoll können Sie als Vermieter nachweisen, dass Mängel an der Wohnung bekannt sind und nicht beseitigt wurden.

Folgende Punkte werden üblicherweise im Wohnungsabnahmeprotokoll dokumentiert: 

  • Angaben zur Wohnung und zum Mieter und Vermieter 
  • Zustand der einzelnen Räume 
  • Schäden, ggf. mit Foto 
  • Zählerstände 
  • Unterschriften beider Parteien 
  • Vorzunehmende Mängelbeseitigung/geplante Maßnahmen

Wann darf ein Teil der Kaution einbehalten werden?

Als Vermieter dürfen Sie die Kaution bis zu sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses einbehalten, um Ihren Anspruch zu prüfen. Sollten Mängel trotz Verpflichtung nicht vom Mieter beseitigt werden, darf ein Teil der Miete zur Reparatur der entsprechenden Mängel verwendet werden.

Wohnungsabnahme vorbereiten 

Damit zum Auszugstermin auch wirklich alle erforderlichen Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden, bietet es sich an, mit dem Mieter einen Vorabtermin zu vereinbaren. So kann sichergestellt werden, dass bis zur tatsächlichen Wohnungsabnahme alle offenen Punkte geklärt sind. Ein weiterer Nutzen des Vorabtermins ist die Möglichkeit, den Mieter auf Mietrückstände aufmerksam zu machen. Achten Sie außerdem darauf, für den Termin der Wohnungsabnahme eine Ausführung des Protokolls für den Mieter und für Sie vorzubereiten.

Wie läuft eine Wohnungsabnahme ab? 

Der Zeitpunkt der Abnahme ist spätestens der letzte Tag des Mietverhältnisses, so lange ist der Mieter auch noch berechtigt, in der Wohnung zu bleiben. Meist findet der Begehungstermin allerdings bereits ein paar Tage früher statt. Beim Termin der Wohnungsabnahme wird jeder Raum abgegangen und auf Schäden überprüft. Der Zustand der einzelnen Räume wird im Wohnungsabnahmeprotokoll dokumentiert. Zusätzlich wird dabei überprüft, ob alle im Mietvertrag vereinbarten Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden. Sollte dies nicht der Fall sein, wird das ebenfalls im Protokoll vermerkt. Da die Wohnungsabnahme klassischerweise zum Auszugsdatum stattfindet, werden an diesem Termin in der Regel auch die Schlüssel an den Vermieter zurückgegeben. Des Weiteren werden die Zählerstände dokumentiert.

In der Regel sind beim Termin der Wohnungsabnahme Mieter und Vermieter persönlich anwesend. Ist der Mieter aber beim Termin der Abnahme verhindert, kann er eine andere Person bevollmächtigen, den Termin für ihn wahrzunehmen. Grundsätzlich empfiehlt es sich aber, dass beide Parteien selbst anwesend sind und unter Umständen sogar noch ein Dritter als Zeuge.

Wohnungsabnahme – Checkliste für Vermieter

Eine geordnete Wohnungsübernahme hilft Ihnen dabei, spätere Konflikte mit dem Mieter zu vermeiden. Schließlich bietet ein detailliertes Protokoll die rechtliche Grundlage zur Einbehaltung der Forderungen. Unsere praktische Checkliste gibt Ihnen einen Überblick darüber, welche Punkte es bei der Wohnungsabnahme zu überprüfen gilt: 

  • Zustand der Wände, Böden und Decken
  • Fenster und Türen
  • Sanitäranlagen
  • Elektrische Anlagen (Lichtschalter, Steckdosen, Sicherungskasten) 
  • Heizkörper
  • Zählerstände
  • Schlüsselrückgabe
  • Vorzunehmende Mängelbeseitigung/geplante Maßnahmen

Sollten Ihnen bei der Begehung der Wohnung Schäden auffallen, können diese zusätzlich zur schriftlichen Dokumentation fotografiert werden.

Fazit: Wohnungsabnahme 

Eine Wohnungsabnahme mit ordentlicher Protokollierung hilft dabei, Konflikte zwischen Vermietern und Mietern zu vermeiden. Die rechtliche Grundlage zu den geltenden Rechten und Pflichten bildet der Wohnraummietvertrag. Wünschen Sie als Vermieter bei einem Auszug die Durchführung von Schönheitsreparaturen, muss diese Verpflichtung bereits rechtssicher im Mietvertrag aufgefasst werden. Zusätzlich muss die Wohnung im renovierten Zustand übergeben werden. Häufig entsprechen gerade ältere Mietverträge nicht mehr der modernen Rechtssprechung, wodurch Klauseln zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam werden.