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Private Vermieter in Deutschland – Wir sind klein, aber groß

Private Vermieter sind das Rückgrat des deutschen Mietwohnungsmarktes. Sie stellen die überwiegende Mehrheit der Mietwohnungen bereit – und das, obwohl sie meist nur kleine Bestände halten. Diese Besonderheit ist eine Stärke, denn sie führt zu einem heterogenen Wohnungsmarkt mit einer Vielzahl von vermietenden Eigentümern, die sich persönlich verantwortlich für ihre Objekte fühlen und regional verankert sind. Die Ergebnisse unserer diesjährigen Haus & Grund-Vermieterbefragung 2025 zeigen eindrucksvoll, wie heterogen und zugleich bedeutsam diese Gruppe ist.

Privatpersonen vermieten überwiegend kleine Bestände mit oft nur ein oder zwei Mietwohnungen. Auch bei den vermieteten Mehrfamilienhäusern handelt es sich meist um kleine Wohngebäude mit durchschnittlich 4,5 Wohnungen. Doch die Masse macht es aus, denn zusammengenommen stellen private Vermieter rund zwei Drittel des gesamten Mietwohnungsmarktes in Deutschland bereit. Sie sind somit die tragende Säule der Wohnraumversorgung.

Vorwiegend teilsanierte Altbauten

Die vermieteten Immobilien der Haus & Grund-Mitglieder stammen überwiegend aus der Zeit vor 1979. Diese älteren Bestände prägen das Stadtbild und erfüllen eine wichtige soziale Funktion, weil sie in der Regel zu günstigeren Mieten angeboten werden können als Neubauten. Rund die Hälfte der Mehrfamilien- sowie Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand unserer Mitglieder wurden bereits teilsaniert, um die Substanz zu erhalten. Komplettsanierungen sind deutlich seltener und wirtschaftlich oft schwer realisierbar, gerade für Eigentümer mit wenigen Wohnungen. Das liegt unter anderem an den praktischen und finanziellen Hürden, die insbesondere bei Mehrfamilienhäusern bestehen. Eine umfassende Sanierung erfordert häufig, dass das gesamte Gebäude vorübergehend leergezogen wird – etwas, das private Vermieter kaum umsetzen können, da sie ihren Mietern keine Ausweichwohnungen anbieten und nicht auf die laufenden Mieteinnahmen verzichten können.

Verantwortung für denkmalgeschützte Gebäude

Ein erheblicher Teil der Immobilien unserer Mitglieder steht sogar unter Denkmalschutz – 8,5 Prozent der vermieteten Mehrfamilienhäuser, 4,2 Prozent der Eigentumswohnungen und 2,8 Prozent der Ein- und Zweifamilienhäuser. Diese Gebäude stellen Eigentümer vor zusätzliche Herausforderungen bezüglich Erhalt und Modernisierung, verlangen besondere Sorgfalt und zusätzliche Investitionen. Sie tragen aber zugleich entscheidend zum Erhalt der Baukultur sowie der Attraktivität unserer Städte und Gemeinden bei. Laut dem Spartenbericht „Baukultur, Denkmalschutz und Denkmalpflege“ des Statistischen Bundesamtes (2018) beträgt der Anteil denkmalgeschützter Gebäude bundesweit 2,9 Prozent am Gesamtgebäudebestand. Damit wird deutlich, dass private Vermieter überdurchschnittlich oft Verantwortung für den Erhalt denkmalgeschützter Wohngebäude übernehmen.

Planungen für weitere Sanierungen zeigen, dass die Bereitschaft zwar grundsätzlich vorhanden ist, aber die Rahmenbedingungen stimmen müssen. Viele Eigentümer wünschen sich verlässlichere Förderung, weniger Bürokratie und realistische gesetzliche Vorgaben – gerade mit Blick auf die Klimaziele.

Verwaltung liegt in der Hand der Eigentümer

Die Verwaltung ist bei unseren Mitgliedern meist Chefsache. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern verwalten über 96 Prozent der Eigentümer selbst. Auch bei Mehrfamilienhäusern liegt dieser Wert bei über 90 Prozent. Eigentumswohnungen sind hier eine Ausnahme, weil die rechtlichen Vorgaben oft eine professionelle Hausverwaltung nötig machen. Diese hohe Eigenverantwortung ist ein Markenzeichen privater Vermieter. Sie zeigt Nähe zu den Mietern und sorgt für Verlässlichkeit vor Ort.

Erwerb durch Kauf und Erbschaft

Die Vermietung ist kein kurzfristiges Geschäft. Der Median der Besitzdauer der vermieteten Objekte liegt bei 16 Jahren. Das bedeutet, dass sich jedes zweite der vermieteten Objekte schon über 16 Jahre im Eigentum der Befragten befindet. Insgesamt zeigt sich, dass die Mehrheit der Haus & Grund-Mitglieder ihre vermietete Immobilie investiv am Markt erworben hat – Erbschaften spielen dabei zwar eine Rolle, stehen aber nicht an erster Stelle. Besonders bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern ist der Kauf die gängige Praxis. Anders stellt sich die Situation bei Mehrfamilienhäusern dar. Hier ist die Erbschaft mit 43,2 Prozent der häufigste Erwerbsweg, während der Kauf mit 41,2 Prozent knapp dahinter liegt. Das deutet darauf hin, dass Mehrfamilienhäuser heute etwas seltener von privaten Vermietern gekauft oder gebaut werden. Grund dafür dürften die hohen Anschaffungskosten, die zunehmenden regulatorischen Anforderungen und das wirtschaftliche Risiko sein. Viele private Vermieter weichen daher auf den Erwerb einzelner Eigentumswohnungen aus.

Während viele andere Anleger ihr Geld in Aktien – oft von internationalen Konzernen – investieren, legen private Vermieter ihr Kapital verantwortungsbewusst in Wohnimmobilien in Deutschland an und stärken damit direkt die (Volks-)Wirtschaft. Ein Engagement, das politisch deutlich mehr Wertschätzung verdient.

Fazit: Private Vermieter sind unverzichtbar für den Wohnungsmarkt

Die Ergebnisse unserer Befragung zeigen, dass private Vermieter eine stabile und langfristig denkende Gruppe sind. Ihr Engagement ist eine wichtige Grundlage für soziale Kontinuität auf dem Wohnungsmarkt. Jeder einzelne Vermieter mag zwar nur wenige Wohnungen besitzen – aber zusammen sichern sie die Wohnraumversorgung für Millionen Mieter. Diese kleinteilige Eigentümerstruktur sorgt für Vielfalt, für Wettbewerb und vor allem für Stabilität.

Private Vermieter sind keine anonymen Konzerne, sondern Nachbarn, Erben, Selbstnutzer und Investoren mit lokalem Bezug. Gerade diese Heterogenität macht den deutschen Mietwohnungsmarkt widerstandsfähig und lebendig. Dieses Fundament verdient politische Rahmenbedingungen, die die Vielfalt und Eigenverantwortung stärken statt erschweren. Mit fairen Anreizen und realistischen Vorgaben können private Vermieter auch künftig ihre unverzichtbare Rolle auf dem Mietwohnungsmarkt erfüllen.

Jakob Grimm
Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik

Die zentralen Ergebnisse im Überblick:

Ein Viertel der Befragten verfügt über eine bis zwei vermietete Wohneinheiten. 56,3 Prozent vermieten maximal fünf Wohneinheiten. Zwei Drittel erzielen damit jährlich weniger als 30.000 Euro an Mieteinnahmen – bei der Hälfte liegt der Betrag sogar unter 20.000 Euro. Die Mieteinnahmen – von denen Ausgaben und Steuern noch abgezogen werden müssen – stellen oft einen Beitrag zur Altersvorsorge dar.

Bei Berücksichtigung notwendiger vermietungsbedingter Ausgaben geben 31,8 Prozent an, dass die Einnahmen gerade die laufenden Ausgaben decken. Bei 13 Prozent der Befragten liegen die Ausgaben sogar über den Einnahmen.

Über 60 Prozent der Befragten verzichten über Jahre auf Mieterhöhungen oder passen sie alle drei bis fünf Jahre nur moderat an. 7 Prozent geben an, in laufenden Mietverhältnissen nie die Miete zu erhöhen. Nur jeder zehnte Vermieter passt regelmäßig mit der Marktentwicklung seine Mieten an.

Rund 40 Prozent der Befragten planen Investitionen in energetische Maßnahmen – die sie meist aus Eigenmitteln finanzieren wollen. Gleichzeitig benennen viele gravierende Hemmnisse: 64,7 Prozent sehen eine fehlende Rentabilität, 35 Prozent verweisen auf komplizierte Anforderungen im Mietrecht und 30,2 Prozent auf bürokratische Hürden.

Die Auswertung zur kommunalen Wärmeplanung zeigt: Nur 8,2 Prozent der Befragten wissen von einer entsprechenden Planung in ihrer Kommune. Knapp zwei Drittel geben an, dass diese bislang keinerlei Einfluss auf ihre Investitionen hatte.

Alle Ergebnisse der Vermieterbefragung finden Sie hier:

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