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Gewerberaummiete: Schadensersatz und Verjährung

Rückgabe der Mieträume durch Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten?

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren 6 Monate nach Rückgabe der Mieträume (§ 548 Abs. 1 BGB). Gemeint sind insbesondere Ansprüche auf Schadensersatz. Die Vorschrift gilt sowohl für Wohnraummietverhältnisse als auch für Gewerberaummietverhältnisse. 

Die Crux: Immer wieder wird die Rückgabe der Mieträume mit dem Ende des Mietvertrages gleichgesetzt. Das ist in diesem Zusammenhang falsch und gefährlich. Denn die Verjährungsfrist, beginnend mit der Rückgabe der Mieträume, wird auch dann in Lauf gesetzt, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet ist. Gibt der Mieter also die Räume vorzeitig zurück, beginnt die „Verjährungsuhr“ trotzdem zu ticken, auch wenn der Vertrag noch nicht beendet ist.

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Der BGH entscheidet dazu einen Fall aus dem Gewerberaummietrecht (Urteil vom 29.1.2025 - XII ZR 96/20, IMR 2025, 192):

Der Gewerberaummietvertrag endet am 5.6.2021. Mieterin M wirft die Schlüssel zu dem gemieteten Objekt bereits am 31. Dezember 2020 in den Briefkasten des Vermieters, weil sie an dem Vertrag nicht mehr festhalten möchte. Der Vermieter teilte am 7. Januar 2021 schriftlich mit, er akzeptiere keine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags. Erst bei Vertragsende im Juni 2021 wendet sich der Vermieter schriftlich an M und fordert die Beseitigung festgestellter Schäden unter Fristsetzung mit Androhung, die Schäden beseitigen zu lassen und die entstehenden Kosten dafür in Rechnung zu stellen, falls M binnen der gesetzten Frist nicht reagiert. Im August 2021 folgt ein weiteres Mahnschreiben an M, in dem ein Betrag von über 32.000 € geltend gemacht wird. Mieterin M zahlt nicht, Vermieter V klagt. M beruft sich auf Verjährung der eingeklagten Ansprüche.

Zu Recht, wie der BGH in seinem Urteil vom 29.1.2025 feststellt. Mit Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters habe M das Objekt zurückgegeben. Dadurch habe der Vermieter die tatsächliche Sachherrschaft über das Mietobjekt erlangt. Unbeachtlich bleibe, ob dies gegen seinen Willen „aufgedrängt“ geschehen sei. Denn es komme für den Beginn der Verjährungsfrist nur auf die rein tatsächliche Veränderung der Besitzverhältnisse und begleitend auf die Kenntnis des Vermieters hiervon an. Die Verjährungsfrist habe deshalb am 31.12.2020 zu laufen begonnen; Verjährung sei nach § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB deshalb am 30.6.2021 und damit vor Erhebung einer verjährungshemmenden Klage eingetreten.

Die Leitsätze 1 und 2 der Entscheidung im Originalwortlaut:

„1. Der Rückerhalt der Mietsache i.S.d. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil dieser erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu.
2. Für den Verjährungsbeginn ist der Rückerhalt der Mietsache auch dann maßgeblich, wenn der Mietvertrag noch nicht beendet ist mit der Folge, dass ein Anspruch iSd 548 Abs. 1 Satz 1 BGB bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren kann.“

Die Quintessenz aus dieser Entscheidung:

  • Schadensersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mieträume können auch vor Ende des Mietverhältnisses verjähren, wenn der Mieter das Objekt vorzeitig zurückgibt.

  • Von einer solchen Rückgabe ist auszugehen, wenn er die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters einlegt, nicht aber dann, wenn er die Schlüssel in den Briefkasten des Mietobjekts wirft. Denn dann muss der Vermieter keine Kenntnis hiervon haben.

  • Dass der Vermieter gegen eine verfrühte Rückgabe protestiert, bleibt unbeachtlich. Denn es kommt nur darauf an, dass er die unmittelbare Sachherrschaft durch Erlangung der Schlüssel zurückgewinnt und dadurch in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen.

  • Entscheidend ist auch, dass der Mieter alle Schlüssel einwirft und deshalb keinen Zugang mehr zu den Mieträumen hat, der Vermieter hingegen ungehindert und ungestört das Objekt auf Schäden und sonstige Verschlechterungen untersuchen kann.

  • Vermieter sollten immer sofort etwaige Ansprüche wegen Veränderung oder wegen Verschlechterung des Objektzustands prüfen, wenn sie die Mieträume - auf welche Weise auch immer - zurückerlangen. Das gilt ausdrücklich auch, wenn sie mit dem Zeitpunkt, der Art und Weise der Rückgabe oder mit dem vorgefundenen Zustand der Räume bei einer etwaigen Abnahme der Mieträume nicht einverstanden sind. Damit auf das Vertragsende zu warten, oder bei Vertragsende aufgrund des gesehenen Zustandes die Rücknahme zum Beispiel durch verweigerte Annahme der Schlüssel streitig zu stellen, führt zu deutlichen Rechtsnachteilen - einmal durch die drohende Verjährung und zum anderen auch wegen des dann häufig vorliegenden Annahmeverzug.

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