Maklervertrag

Leistung und Gegenleistung

Ein Maklervertrag regelt die gegenseitigen Leistungen zwischen einem Makler und einem Auftraggeber. Gesetzlich verankert ist dieser Vertragstyp in § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Erfahren Sie, worauf Sie beim Abschluss achten sollten.

Im Grundsatz funktioniert ein Maklervertrag so: Der Makler sucht für seinen Auftraggeber eine passende Vertragsgelegenheit – zum Beispiel beim Verkauf einer Immobilie. Er findet also einen Interessenten, stellt den Kontakt her und vermittelt zwischen Verkäufer und Käufer oder weist zumindest eine konkrete Abschlussmöglichkeit nach. Durch die Tätigkeit des Maklers bekommt der Auftraggeber überhaupt erst die Chance, mit einem geeigneten Dritten über einen Vertragsabschluss zu verhandeln.

Regionale Unterschiede bei der Höhe der Provision

Als Gegenleistung ist in der Regel eine Provision (Maklerhonorar) vereinbart. Diese Provision wird fällig, wenn der Makler seine Aufgabe erfolgreich erfüllt hat – meistens also dann, wenn der Immobilienkaufvertrag tatsächlich zustande gekommen ist. Einen gesetzlich festgelegten, festen Provisionssatz (zum Beispiel eine bestimmte Prozenthöhe) gibt es nicht. Wie hoch die Provision ist und welche weiteren Inhalte der Maklervertrag hat, muss immer individuell vereinbart werden. Dabei sind jedoch die gesetzlichen Verbraucherschutzvorschriften zu beachten.

Obwohl das Maklerrecht bundesweit gilt, ergeben sich in der Praxis regionale Unterschiede. Die Provisionshöhe ist nicht gesetzlich geregelt, sie liegt regelmäßig zwischen 3,75 und 7,14 Prozent des Kaufpreises. Die Sätze können verhandelt werden.

Wer zahlt die Provision?

Für Verbraucher gilt beim Immobilienkauf eine besondere Regelung: Wer den Maklervertrag geschlossen hat, trägt grundsätzlich die Zahlungspflicht. Es bestehen aber Sonderregeln bei Kaufverträgen über Wohnungen oder Einfamilienhäuser zwischen Privatpersonen:

• Gemäß § 656c BGB gilt: Wenn der Makler für beide Parteien des Kaufvertrags tätig wird (Käufer und Verkäufer), dürfen Käufer und Verkäufer nur in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet werden.

• Gemäß § 656d BGB gilt: Hat nur eine Vertragspartei den Makler beauftragt, darf sie im Innenverhältnis nicht die gesamte Provision oder mehr als die Hälfte davon auf die andere Partei abwälzen. Mindestens die Hälfte der Maklerprovision muss also bei der Partei verbleiben, die den Maklervertrag abgeschlossen hat. Ansonsten ist die Vereinbarung unwirksam. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit zwei Urteilen vom 6. März 2025, I ZR 32/24 I; ZR 138/24 bekräftigt. Im letzten Fall hatte der Verkäufer auf einen Teil seiner Kaufpreisforderung verzichtet. Im Gegenzug vereinbarten Makler und Käufer, dass der Käufer die gesamte Provision zahlt. Die Vereinbarung war unwirksam, der Käufer musste nichts zahlen.

Online-Abschluss und Widerrufsrecht

Ein häufig übersehener Punkt: Wird der Maklervertrag mit einem Verbraucher ausschließlich online geschlossen (also im Fernabsatz beziehungsweise elektronischen Geschäftsverkehr), so gelten die Regelungen des Fernabsatz- und Verbraucherrechts. Das bedeutet:

• Der Auftraggeber hat grundsätzlich ein 14-tägiges Widerrufsrecht (§ 312g BGB), sofern der Vertrag nach den Vorschriften des § 312 BGB ff. abgeschlossen wurde.

• Der Makler muss ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehren. Der Verbraucher muss vor Abgabe seiner Vertragserklärung über das Widerrufsrecht, über Bedingungen, Frist und Folgen informiert werden. Wird diese Belehrung nicht rechtzeitig oder nicht korrekt erteilt, kann sich das Widerrufsrecht verlängern (höchstens um 12 Monate und 14 Tage).

• Wichtig: Soll vor Ablauf der Widerrufsfrist mit der Maklertätigkeit begonnen werden (zum Beispiel Besichtigungen), muss der Verbraucher ausdrücklich zustimmen und vorab über Aufwendungsersatz im Widerrufsfall aufgeklärt werden.

• Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 9. Oktober 2025, I ZR 159/24, gilt außerdem: Hat der online abgeschlossene Maklervertrag nicht den Anforderungen des § 312j BGB entsprochen, kann dies zur Nichtigkeit des Vertrags führen. Im konkreten Fall war der Bestell-Button bei Vertragsabschluss online nicht klar als zahlungspflichtig gekennzeichnet. Vielmehr hat der Käufer (Verbraucher) durch Setzen von Häkchen und Betätigen des „Senden“-Buttons im Anschluss den Vertrag geschlossen. Der Vertrag war wegen fehlender Transparenz über die Zahlungspflichtigkeit des Geschäfts und damit wegen Verstoßes gegen § 312j BGB als unwirksam befunden worden.

Worauf sollten Verbraucher beim Maklervertrag achten?

• Vertrag schriftlich / textlich fixieren
  Lassen Sie sich vom Makler einen klaren Vertrag vorlegen mit Angaben zu Leistung, Gegenleistung (Provision), dem Zeitpunkt der Zahlung und wer welchen Anteil zahlt.

• Prüfen Sie, wer den Makler beauftragt hat
  Wenn Sie als Käufer zahlen sollen, stellt sich die Frage, ob der Makler auch vom Verkäufer beauftragt worden ist. Wird der Makler für beide Parteien tätig? Bei Wohnimmobilien gilt der Halbteilungsgrundsatz (§ 656c BGB). Prüfen Sie die Vereinbarung dahingehend.

• Achten Sie auf klare Provisionsvereinbarung und versteckte Kosten
  Eine transparent vereinbarte Provision ist wichtig. Steht zum Beispiel im Vertrag, „Die Provision beträgt 3 Prozent vom Kaufpreis zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer“ oder Ähnliches, ist dies klarer als pauschale oder unklare Formulierungen.

• Wird der Vertrag online geschlossen, prüfen Sie die Widerrufsbelehrung
  Haben Sie den Maklervertrag online abgeschlossen, zum Beispiel mit vorformulierten Häkchen setzen, „Senden“-Buttons etc., dann muss der Makler Sie ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht aufgeklärt haben. Ist dies nicht geschehen, kann sich die Widerrufsfrist verlängern. War der Bestell-Button nicht klar als zahlungspflichtig gekennzeichnet, kann dies zur Unwirksamkeit führen.

• Verteilung der Kosten hinterfragen
  Wenn Sie als Käufer überproportional viel zahlen sollen, prüfen Sie, ob dies vertragsgemäß und gesetzeskonform ist. Bei Verstoß gegen §§ 656c oder 656d kann der Anspruch des Maklers ausfallen oder eine Rückforderung möglich sein.

• Regionale Praxis beachten, aber nicht blind übernehmen
  Die Höhe der Provision kann regional unterschiedlich sein. Hier kann verhandelt werden. Außerdem muss auch die konkrete Höhe geprüft werden, ob diese dennoch rechtlich zulässig ist.