Untervermietung

Gewinnerzielung ist kein berechtigtes Interesse

Ein lang erwartetes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, VIII ZR 228/23) wurde am 28. Januar 2026 gefällt und stellt klar: Eine gewinnbringende Untervermietung fällt nicht unter den Schutz des § 553 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Zwar ist der Wunsch eines Mieters, seine Mietkosten durch Untervermietung zu senken, grundsätzlich schutzwürdig; eine über die bloße Kostendeckung hinausgehende Gewinnerzielung begründet jedoch kein berechtigtes Interesse und muss vom Vermieter nicht gestattet werden. Untervermietet der Mieter gleichwohl ohne Zustimmung, liegt eine erhebliche Pflichtverletzung vor, die dem Vermieter ein Kündigungsrecht eröffnet. Zugleich betont der BGH die Grenzen des Besitzrechts des Mieters und stärkt das Eigentumsrecht des Vermieters, insbesondere dessen Recht zur wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung.

Der Fall

Der Beklagte war seit 2009 Mieter einer Zweizimmerwohnung in Berlin, einer Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die monatliche Nettokaltmiete betrug zunächst 460 Euro, später rund 497 Euro. Wegen eines längeren Auslandsaufenthalts erhielt der Mieter für die Zeit von Mitte 2018 bis Ende Januar 2020 eine Erlaubnis zur Untervermietung. Nach Ablauf dieser Genehmigung vermietete er die Wohnung ohne erneute Zustimmung vollständig an zwei Untermieter weiter. Die vereinbarte Nettokaltmiete belief sich auf 962 Euro zuzüglich Betriebskosten. Im Rahmen einer Wohnungsbesichtigung im Sommer 2021 begegnete die Hausverwaltung der Eigentümerin den Untermietern. Die Eigentümerin mahnte ihren Mieter daraufhin wegen unerlaubter Untervermietung ab. Dieser lehnte eine Beendigung des Untermietverhältnisses ab und argumentierte, die Untervermietung sei notwendig, um seine laufenden Kosten zu „kompensieren“. Daraufhin kündigte die Vermieterin fristlos sowie hilfsweise ordentlich. Während das Amtsgericht die Räumungsklage zunächst abwies, gab das Landgericht Berlin der Vermieterin Recht. Der BGH bestätigte diese Entscheidung.

Die Entscheidung

Der BGH erklärte die Kündigung für wirksam, da der Mieter durch die unerlaubte gewinnbringende Untervermietung seine Pflichten erheblich verletzt hat. Ein Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis bestand nicht, weil es an einem berechtigten Interesse fehlte. Zwar kann der Wunsch des Mieters, seine Mietaufwendungen zu senken, grundsätzlich ein solches Interesse begründen; eine über die bloße Kostendeckung hinausgehende Gewinnerzielung ist vom Schutz des § 553 BGB jedoch nicht umfasst. Zur Begründung verwiesen die Richter auf die Entstehungsgeschichte der Norm. Ein Anspruch auf Untervermietung bestand ursprünglich nicht. Der Vermieter konnte die Erlaubnis verweigern, dem Mieter stand lediglich ein Sonderkündigungsrecht zu (§ 549 BGB, alte Fassung). Erst mit der Einführung des heutigen § 553 im Jahr 2001 wurde dem Mieter bei Vorliegen eines berechtigten Interesses ein Anspruch auf Untervermietung eingeräumt, jedoch ausschließlich zur Sicherung des Fortbestands des Mietverhältnisses und nicht zur wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung. Bereits historische Regelungen, insbesondere das Reichsmietengesetz von 1922, banden die Untermiete an die Hauptmiete und zielten darauf ab, Gewinnerzielung durch Untervermietung zu verhindern.

Der Senat ordnet diese Auslegung zudem grundrechtlich ein. Zwar ist das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung verfassungsrechtlich geschützt. Die Befugnis zur wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung und zur Erzielung von Erträgen aus ihrer Überlassung ist jedoch dem Eigentümer vorbehalten.

Fazit

Das Urteil ist richtig und notwendig. Es setzt einem teils hoch lukrativen Untermietmarkt Grenzen, der sich der Regulierung entzieht und Untermieter faktisch schutzlos lässt. In der Praxis werden solche Konstellationen oft nur zufällig bekannt, denn welcher Untermieter wird schon gegen seinen Hauptmieter vorgehen, wenn er damit das eigene Kündigungsrisiko erhöht?

Zugleich legt die Entscheidung die strukturellen Defizite des geltenden Mietrechts offen. Die Vielzahl regulatorischer Eingriffe hat Fehlanreize geschaffen, statt Wohnraum nachhaltig zu sichern. Eine bloße Begrenzung der Höhe der Untermiete wird das Problem nicht lösen. Erforderlich ist ein realitätsnaher Ansatz, der wirtschaftlich tragfähige Vermietung ermöglicht und zugleich praktikablen Mieterschutz bietet. Das Urteil ist ein wichtiger Schritt, zeigt aber auch: Das Mietrecht braucht weniger Symbolpolitik und mehr Systematik.