Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen

Grenzen der Beschlussfreiheit

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) von 2020 können Gemeinschaften von Wohnungseigentümern (GdWE) grundsätzlich für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten abweichende Beschlüsse fassen. Auch wenn der Spielraum der Gemeinschaft hier weit ist, wird er durch den Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung begrenzt. In seinem Urteil vom 24. April 2026 (V ZR 50/25) hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun erstmalig festgelegt, unter welchen Umständen eine Änderung des Verteilungsschlüssels für Erhaltungskosten hin zum Objektprinzip zulässig ist. Maßgebliche Kriterien sind hier die Unterschiede bei den Größen der Eigentumseinheiten sowie die Kostenmehrbelastung der kleinsten Einheiten.

Der Fall

In einer GdWE bestehend aus 15 sehr unterschiedlich großen Miteigentumsanteilen ist in der Gemeinschaftsordnung geregelt, dass alle Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums außer den Betriebskosten nach der Größe der Einheiten zu verteilen sind. Änderungen von diesem Grundsatz sollen nur einstimmig beschlossen werden können. Auf einer Eigentümerversammlung wurde nun die Bildung einer Sonderumlage zur Finanzierung der Instandhaltung einer Heizungsanlage mehrheitlich beschlossen. Die Sonderumlage sollte nach Anzahl der Einheiten aufgeteilt werden. Die Eigentümer einer kleinen Wohneinheit fochten diese Kostenverteilung an.

Abweichende Beschlüsse

Die BGH-Richter hielten die beschlossene Verteilung der Kosten nach Einheiten für problematisch. Zwar dürfen Wohnungseigentümer grundsätzlich beschließen, bestimmte Kosten anders zu verteilen als in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist (§ 16 Absatz 2 Satz 2 WEG). Voraussetzung ist aber, dass sich aus der Gemeinschaftsordnung nicht etwas anderes ergibt.

Allein der Umstand, dass in der Gemeinschaftsordnung die damals geltende Rechtslage (Einstimmigkeit) wiedergegeben wurde, reicht dafür nicht aus. Denn das wird in der Regel so verstanden, dass immer das jeweils aktuelle Gesetz gelten soll – und nicht eine feste, davon abweichende Regelung getroffen wurde. So war es auch bei der vorliegenden Gemeinschaftsordnung.

Keine ordnungsmäßige Verwaltung

Die BGH-Richter hatten im konkreten Fall aber Zweifel, ob der abweichende Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach. Zwar ist den Eigentümern bei Kostenverteilungsbeschlüssen ein weiter Gestaltungsspielraum einzuräumen. Um ordnungsmäßiger Verwaltung zu entsprechen, muss der beschlossene Verteilungsschlüssel jedoch den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen sein und darf nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führen. Daher können Änderungen der Kostenverteilung auch dem Gebrauch oder der Gebrauchsmöglichkeit Rechnung tragen, sodass ein Wechsel zum Objektprinzip ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen könne. Dies gelte aber nur dann, wenn die einzelnen Einheiten ungefähr gleich groß seien.

Bei unterschiedlich großen Einheiten hingegen widerspricht eine objektbezogene Kostenaufteilung regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, da Erhaltungsmaßnahmen zu einem Werterhalt oder einer Wertsteigerung führen, von denen größere Einheiten mehr profitieren als kleinere. Ob ein solcher Widerspruch vorliege, hänge maßgeblich von dem Größenunterschied und dem Umfang der Kostenmehrbeteiligung der kleineren Einheiten ab. Schon bei einer Mehrbelastung von um die 5 Prozent sei hiervon auszugehen. Die BGH-Richter verwiesen daher an das Berufungsgericht zurück, um zu prüfen, ob diese Grenze hier überschritten wurde.