Zahlungsverzug

Gelegentliche Unpünktlichkeiten geben keinen Grund zur Kündigung

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

Zwar kann wegen ständig unpünktlicher Mietzahlungen das Mietverhältnis gekündigt werden, doch müssen Unpünktlichkeiten bei den Zahlungen „fortdauernd und erheblich“ sein. Nur ein „nachhaltiges“ Verhalten ist von Bedeutung. Gelegentliche Zahlungsverzögerungen reichen nicht. So entschied das AG Koblenz mit Urteil vom 10.4.2025 (Az. 154 C 2008/24, IMR 2026, 60) und bewegt sich damit auf der Linie der gefestigten Rechtsprechung.

Der Fall war so:

Der Mietvertrag sah eine vorschüssige Mietzahlung für den laufenden Monat vor. Die Miete für November 2023 wird am 13.11.2023 gezahlt, die Miete für April 2024 ging am 5.4.2024 ein. Im Oktober 2024 zahlt der Mieter am 17.10.2024. Bereits im April des Jahres mahnt der Vermieter ab. Nach dem unpünktlichen Zahlungseingang im Oktober 2024 kündigt er fristlos, hilfsweise fristgemäß.

Zu Unrecht, wie das AG Koblenz urteilt. 

Eine zweimalige Verspätung der Mietzahlung - einmal vor und einmal nach der Abmahnung - sei nicht geeignet, das Vertrauen eines Vermieters in die Zahlungsbereitschaft des Mieters so gravierend zu erschüttern, dass eine ordentliche fristgebundene oder sogar eine fristlose außerordentliche Kündigung gerechtfertigt wäre. Und: Die Zahlung der Miete im April 2024 sei nicht verspätet erfolgt. Denn die Vorfälligkeitsklausel, nach der die Miete bis zum 3. Werktag des laufenden Monats beim Vermieter einzugehen habe, sei gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Innerhalb der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle sei in kundenfeindlichster Auslegung von einem sehr scharfen Klauselverständnis auszugehen. Mit diesem Maßstab erlege die Klausel das Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung der Zahlung entgegen den gesetzlichen Regelungen dem Mieter auf. Dies benachteilige ihn unangemessen (ebenso: BGH, Urteile vom 5.10.2016 – VIII ZR 222/15, NZM 2017, 120 = IMR 2017, 46).

Die Entscheidung lässt offen, in welchen Fällen wegen ständig unpünktlicher Mietzahlungen fristgerecht und auf fristlos gekündigt werden kann. Dazu folgendes:

Nachhaltige Unpünktlichkeit
Die Mietzahlungen müssen über einen längeren Zeitraum hinweg regelmäßig unpünktlich erfolgen. Gelegentliche Verspätungen reichen nicht aus. Eine nachhaltige Unpünktlichkeit liegt vor, wenn der Mieter innerhalb eines Jahres mindestens sechs Zahlungstermine überschreitet. 

Erfolgte Abmahnung
Vor der Kündigung muss der Vermieter den Mieter abmahnen und ihm die Kündigung des Mietverhältnisses bei fortgesetztem oder ähnlich gezeigtem Verhalten androhen.

Die Notwendigkeit einer Abmahnung ergibt sich im Falle einer fristlosen Kündigung unmittelbar aus dem Gesetz (§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB). Bei einer fristgemäßen Kündigung ist das anders. Gesetzliche Vorgreiflichkeiten gibt es hier nicht. „Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht, so der BGH wörtlich in seinem Urteil vom 28.11.2007 (- VIII ZR 145/07, NJW 2008,508).

Die Abmahnung soll dem Mieter vor Vertragsbeendigung Gelegenheit zur Änderung seines bisherigen Verhaltens geben (BGH, Urteil vom 13. Juli 2010 – VIII ZR 129/09, NZM 2010, 661 ,662; BGH, Urteil vom 11. Januar 2006 – VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 = NZM 2006, 338 Rn. 14 mit weiteren Nachweisen zur Rechtsprechung).

Erneute Unpünktlichkeit nach Abmahnung
Nach einer qualifizierten Abmahnung (mit Kündigungsandrohung) muss der Mieter erneut unpünktlich zahlen, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Insbesondere eine hartnäckig fortgesetzte ständig unpünktliche Zahlungsweise trotz mehrfacher Abmahnungen begründet ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung (BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508 = NZM 2008, 121 ZMR 2008, 196; BGH, Urteil vom 11.1.2006 – VIII ZR 364/04, NZM 2006, 338 = WuM 2006, 193;). 

Fristlose Kündigung - Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung
Im Falle einer beabsichtigten fristlosen Kündigung müssen die unpünktlichen Zahlungen das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter so stark stören, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar erscheint (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 543 BGB Rn. 22-23).

Fristgemäße Kündigung - abgeschwächtes berechtigtes Interesse
Schließlich soll ein vorgelegter Wohngeldbescheid das berechtigte Kündigungsinteresse des Vermieters entfallen lassen (AG Nürtingen, Urteil vom 15. Februar 2024 – 47 C 2084/23, WuM 2024, 208), weil der Vermieter dann von einer ausreichenden Liquidität seines Mieters ausgehen könne. Auch dies kann in keiner Form überzeugen. Denn wenn das Wohngeld als Zuschuss auf dem Mieterkonto eingegangen ist, heißt das noch lange nicht, dass dieses Geld dann auch für die Zahlung der Miete gegenüber dem Vermieter eingesetzt wird!