Miete – Böser Umgang

„Do’s and Don’ts“ im Mietrecht

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

„Übungen im Faustrecht für Anfänger sind dem deutschen Recht unbekannt“. So hörten wir es als Jurastudenten schon im 1. Semester immer wieder von unseren Professoren und Tutoren. Damals haben wir angenommen, dass es so schlimm doch wohl nicht sein werde. Fehlanzeige, die Praxis belehrt uns eines Besseren - so auch im Mietrecht. Das gilt selbstverständlich nicht nur für Mieter, sondern auch für Vermieter. Hier trifft man bisweilen auf die Geisteshaltung: auch wenn ich vermietet habe, das ist und bleibt mein Haus! Ich entscheide und verfüge! Häufig ist dabei unklar, dass man mit einem eingegangenen Mietvertrag „Rechte abgibt“.

Während der Dauer des Mietvertrags ist das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung dem Mieter zugewiesen. Zudem steht die Wohnung des Mieters als die räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben entfaltet, unter dem Schutz des Art. 13 Abs. 1 GG (so: BGH, Urteil vom 4.6.2014 – VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 = DWW 2014, 259 - richtig wäre Art. 14 GG¸ Anm. des Verfassers -, der das Recht gewährleistet, in diesen Räumen "in Ruhe gelassen zu werden“; ebenso: BVerfG, Beschlüsse vom 26. Mai 1993 - 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1, 23, sowie vom 16. Januar 2004 - 1 BvR 2285/03, NZM 2004, 186, 187). Dennoch sind in der Praxis bisweilen die hier dargestellten Verhaltensweisen anzutreffen, von denen der Vermieter nur gewarnt werden kann.

Unbefugtes Betreten der Mietwohnung

Der Vermieter darf nach Besitzübergabe der Mietwohnung keinen „Notschlüssel“ oder „Zweitschlüssel“ zurückbehalten. Mit dem Mietvertrag hat er das Hausrecht und damit das Besitzrecht an der Wohnung umfassend an den Mieter übertragen. Dieses Besitzrecht ist sogar verfassungsrechtlich geschützt (BVerfG, Beschluss vom 26. Mai 1993 – 1 BvR 208/93 –, BVerfGE 89, 1, 23; BVerfG, Beschluss vom 16.1.2004 – 1 BvR 2285/03, NJW-RR 2004, 440, 441; BGH, Urteil vom 24.6.2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 18).

Betritt der Vermieter deshalb heimlich mit einem Zweitschlüssel oder mit einem Nachschlüssel die Mietwohnung, handelt er rechtswidrig. Er verletzt nicht nur den Mietvertrag, sondern begeht auch verbotene Eigenmacht. Denn das von ihm zu achtende Besitzrecht des Mieters (Hausrecht) wird durch diese Handlungen verletzt. Schon der Besitz von weiteren Schlüsseln zur Mietwohnung während der Vermietungszeit birgt die latente Gefahr der Verletzung der Privat- und Intimsphäre des Mieters. Die Folge liegt im Eintritt einer Mietminderung (nach AG Bielefeld, Urteil vom 11.9.2025 - 408 C 180/24, IMR 2026,59 - in Höhe von 50 % der Bruttomiete) und gleichzeitig im Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung (§ 543 Abs. 1 BGB; dazu LG Berlin, Urteil vom 9. Februar 1999 – 64 S 305/98, NZM 2000, S. 543, 544 - heimliches Betreten der Wohnung durch den Vermieter mit Zweitschlüssel/Nachschlüssel - verbotene Eigenmacht des Vermieters, die den Mieter zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigt). 

In diesen Fällen kündigt der Mieter also fristlos wegen eines verschuldeten Vertragsverstoßes durch den Vermieter von erheblichem Gewicht. Der Vermieter schuldet deswegen auch den Kündigungsfolgeschaden des Mieters, der erheblich teuer werden kann. Zusätzlich macht sich der Vermieter wegen Hausfriedensbruchs (§ 123 StGB) strafbar.

Ausfrieren?

Wir kamen bereits auf die Rechtswidrigkeit von Besitzstörungen im Mietverhältnis zu sprechen. Dies gilt insbesondere auch für das sogenannte „Ausfrieren“. Dabei werden dem Mieter Heizleistung und die Möglichkeit der Warmwasseraufbereitung genommen; er sitzt sprichwörtlich „im kalten“. Dazu kommt es im Falle eines Direktlieferungsvertrags zwischen Energieversorger und Mieter - übrigens nach der GasGVV oder der StromGVV legal - dann, wenn der Mieter seine Energierechnung nicht bezahlt. Was Energieversorger rechtlich dürfen, ist dem Vermieter verboten und stellt eine Besitzstörung in Form verbotener Eigenmacht dar.

Konsequenz: Dem Mieter stehen sämtliche Besitzschutzrechtsansprüche (§§ 861 ff BGB) sowie Schadensersatzansprüche aus unerlaubter Handlung (§§ 823 ff BGB) zur Verfügung, die er mit einstweiliger Verfügung und entsprechenden Klagen durchsetzen kann.

Desweiteren würde dies ohne weiteres wegen des gezeigten vertragswidrigen Verhaltens

• eine Mietminderung auslösen,
• einen Anspruch Ihres Mieters auf Gewährung vertragsgemäßen Gebrauchs nach sich ziehen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), hier also einer Heizleistung, die den ganzjährig einzuhaltenden Mindesttemperaturen im Rauminneren genügt, und ihm
• einen Anspruch des Mieters auf Selbstvornahme nach Fristsetzung, hier auf die Anschaffung von Ersatzbeheizungsmöglichkeiten jetzt auf Ihre Kosten als Vermieter, zur Seite stellen (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB).
• Ebenso kann der Mieter weiteren Verzugsschaden liquidieren (§ 536 a Abs. 1 BGB), wenn Sie ihrer vertraglichen Leistungspflicht nicht nachkommen.

Ebenso kann der Mieter - auch fristlos (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB, § 543 Abs. 1 BGB, § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB) - kündigen, wenn damit ein weiterer Gebrauch der Wohnung unzumutbar wird oder wenn deshalb Gesundheitsgefahren drohen. Das ist insbesondere jetzt im Winter der Fall. Die Energiekrise kann dabei nicht als Ausrede dienen (VG Frankfurt, Beschluss vom 22.8.2022 - 8 L 1907/22.F, juris = IMR 2022, 441; AG Frankfurt/Main, Beschluss vom 5.7.2022 - 33 S 2065/22 (76), juris; AG Leonberg, Urteil vom 27.12.2018 - 2 C 231/18, WuM 2022, 477).

Aussperren, insbesondere Auswechseln des Türschlosses?

Was für das „Ausfrieren“ gilt, gilt erst recht für das „Aussperren“. Tauscht der Vermieter zum Beispiel eigenmächtig die Schlösser von Haustüre und/oder Wohnungseingangstüre aus, handelt erebenfalls in verbotener Eigenmacht und löst Besitzschutzansprüche gegen sich aus (LG Mannheim, Urteil vom 14. Oktober 2020 – 4 S 47/20 –, juris; KG Berlin, Urteil vom 19. November 1998 – 8 U 6420/98 –, juris; OLG Köln, Beschluss vom 26. Februar 1998 – 12 U 227/97 –, juris). Sie können nicht nur im Hauptsacheverfahren durch Klage, sondern ebenfalls bereits durch einstweilige Verfügung im vorläufigen Rechtsschutzverfahren durchgesetzt werden. Das gilt auch im Falle eines vorher erstrittenen Räumungstitels (AG Lemgo, Urteil vom 20.11.2025 - 18 C 369/25, BeckRS 2025, 34005 = FD-MietR 2026, 801379). 

Es handelt sich mit der verbotenen Eigenmacht um eine unzulässige Selbsthilfe, der mit einer erfolgreich beantragten einstweiligen Verfügung begegnet werden kann (ebenso: BGH, Urteil vom 14.7.2010 - VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434). Auf ein Recht zum Besitz des Mieters kommt es dabei nicht an. Entscheidend ist allein, ob er noch Wohnungsbesitz hatte und dieser Besitz durch verbotener Eigenmacht entzogen wird (§§ 861, 858, 859 BGB; BeckOGK/Götz, Stand 1.10.2025, BGB § 861).

Entsprechende Vorgehensweisen lassen sich vereinzelt auch ausmachen, um nach (fristlosen) Kündigungen wegen schwerwiegender Vertragsverstöße ein gerichtliches Räumungsverfahren zu sparen. Auch wenn die Prozesskosten wegen der wirtschaftlichen Situation eines Mieters als Verlust gebucht werden müssen, ist vor einem solchen Vorgehen nachdrücklich zu warnen. Zu einem staatlich geführten Räumungsprozess gibt es nach deutschem Recht wie gesagt keine Alternative!

„Kalte“ Räumung?

Genauso verhält es sich mit der „kalten Räumung“. Sie beschreibt den Fall eines ergangenen Vollstreckungstitels; statt den zur Räumung berufenen Gerichtsvollzieher zu beauftragen - selbstverständlich mit Kostenvorschuss auch für die Einlagerung des Räumungsgutes (vgl. §§ 885, 885 a ZPO), wird dann selbst zur Tat geschritten. Dies ist ebenso unzulässig und kann zu hohen Schadensersatzverpflichtungen einschließlich Schmerzensgeld führen (BGH, Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 45/09, juris; OLG Köln, Urteil vom 1. September 2021 – I-22 U 171/18 –, juris; OLG Dresden, Urteil vom 14. Juni 2017 – 5 U 1426/16 (2) –, juris, AG Schöneberg, Urteil vom 14.8.2019 - 6 C 276/18, juris = IMR 2020, 59). Und es kommt noch „dicker“: in allen diesen Fällen einer eigenmächtigen und rechtswidrigen Selbsthilfe des Vermieters haftet er gemäß § 231 BGB verschuldensunabhängig.

Das einzige Gegenmittel für Vermieter in diesen Fällen ist der unter Beweisantritt gestellte Vortrag, der Mieter habe den Besitz an der Wohnung freiwillig aufgegeben. Im einstweiligen Verfügungsverfahren ist dieser Vortrag durch eidesstattliche Versicherung von Zeugen glaubhaft zu machen. Gelingt dies, so wird der Antrag des Mieters auf Erlass der einstweiligen Verfügung abgelehnt. Im Hauptsacheverfahren können die Zeugen sowie ihre eidesstattliche Versicherung ebenso als Beweismittel dienen.

Ungerechtfertigte „Kündigungssalve“ als Zermürbungstaktik

Das Wohnungsmietverhältnis verläuft seit Jahren hoch streitig. Mit seiner Räumungsklage, gegründet auf insgesamt sechs Kündigungen, fällt der Vermieter auf die Nase. Unmissverständlich und ernsthaft äußert der Mieter in verschiedener Form, dass der Vermieter ihn in Ruhe lassen solle. Den Vermieter kümmert das nicht. Der Mieter beantragt eine einstweilige Verfügung, der stattgegeben wird. Der Vermieter legt Rechtsmittel dagegen ein.

Das OLG Brandenburg erhält die einstweilige Verfügung aufrecht (Urteil vom 23. 7. 2024 - 3 U 51/24, IMR 2024, 490). Dem Vermieter wird mit angedrohtem Ordnungsgeld für zwei Jahre verboten, sich dem Mieter in einer Entfernung unterhalb von 5 m zu nähern und ihn - wie auch immer - anzusprechen. Der Unterlassungsanspruch auf persönliche Kontaktaufnahmen sowie ein Verbot, sich dem Mieter zu nähern, folge aus dessen allgemeinem Persönlichkeitsrecht (§§ 1004, 823 Abs. 1 BGB, Art. 2 Abs. 1 GG). Die private Lebensgestaltung sowie das Recht, in diesem Bereich in Ruhe gelassen zu werden, werde durch das Persönlichkeitsrecht geschützt. Zwar könne das Mietverhältnis einen Austausch zwischen den Kontrahenten erfordern, doch könne dies schriftlich erfolgen. Anhaltspunkte für ein persönliches Kontaktbedürfnis des Vermieters seien nicht erkennbar. Wegen der hartnäckigen Verweigerungshaltung des Vermieters, das Persönlichkeitsrecht des Mieters zu beachten, erkannte das Gericht auch auf Wiederholungsgefahr.