Wohnungseigentum

Bauträgerpleite - wer baut zu Ende?

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

Der Albtraum: Man steigt in ein Bauträgerprojekt ein, kauft eine noch nicht errichtete Eigentumswohnung, geht dabei jede Menge finanzielle Verpflichtungen gegenüber dem Bauträger und gegenüber dem kreditfinanzierenden Geldinstitut ein - und dann stellt man fest, dass sich auf der Baustelle nichts mehr tut. Keine Materiallieferungen mehr, keine arbeitenden Handwerker mehr, dafür schlechtes Wetter und eine immer stärker werdende massive Durchfeuchtung des steckenbleibenden Baus. Statt einer neuen strahlend schön errichteten Immobilie ein „Aquarium“ oder gleich eine Bauruine? Recherchen ergeben: Der Bauträger ist pleite!. Die bange Frage: Wer baut zu Ende und wer bezahlt das? Muss man etwa doppelt zahlen?

Einen solchen Fall hat der BGH gerade entschieden (BGH, Urteil vom 27.2.2026 - V ZR 219/24, juris). Worum geht es im Einzelnen?

Der insolvent gewordene Bauträger verpflichtet sich zur Errichtung eines Gebäudes mit Eigentumswohnungen. Sie sind bereits verkauft, eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) gebildet. Bereits 2019 wird die Gemeinschaft zur plangemäßen Fertigstellung der Anlage verurteilt. Aktuell wird gestritten, ob dies auch für die Gebäudeteile gilt, die zum Sondereigentum gehören. Wohnungseigentümer W und Q betrifft diese Frage unmittelbar. Denn ihnen gehören zwei unvollendete Wohnungen. Sie verlangen von der Gemeinschaft auch deren Fertigstellung. In der Wohnungseigentümerversammlung stellen Sie den Antrag zu beschließen, dass auch die Zwischenwände und die Elektroinstallation auf Kosten der Gemeinschaft herzustellen sind. Weiter wollen sie beschlossen haben, dass die Wohnungen mit Heizkörpern ausgestattet und diese mit den ebenfalls noch herzustellenden Heizungskreisläufen an die zentrale Wärmeversorgung angeschlossen werden. Die Beschlussanträge werden mehrheitlich abgelehnt. W und Q klagen auf erstmalige Herstellung und auf Übernahme der dafür anfallenden Kosten durch die Gemeinschaft.

Der BGH schließt sich erneut der bisherigen Rechtsprechung an...

... die in diesem Fall einen Herstellungsanspruch der betroffenen Eigentümer gegen die Gemeinschaft aus §§ 18 Absatz 2 Nr. 1, 20 WEG zuerkennt (BGH, Urteil vom 27.2.2026 - V ZR 219/24, juris = BeckRS 2026, 2542 = FD-MietR 2026, 805044). Dieser Herstellungsanspruch beziehe sich auch auf Teile des geplanten Sondereigentums, die noch fehlten, soweit sie funktional mit dem Gemeinschaftseigentum verbunden seien. Umfasst davon seien verputzte nicht tragende Innenwände, unter Putz zu verlegende Elektroinstallationen sowie der Anschluss an die Zentralheizung inklusive der Leitungen und Heizkörper.

Bei der Verteilung der Kosten differenziert der BGH:

Nur die Kosten für die restliche Herstellung des Gemeinschaftseigentums seien von der Gemeinschaft zu tragen, nicht aber die für die Fertigstellung des Sondereigentums anfallenden Kosten. Sie fielen den jeweiligen Wohnungseigentümern zur Last. Bei der Abrechnung sei folglich zu trennen.

Wie der BGH hervorhebt, besteht ein Herstellungsanspruch gegen die Gemeinschaft nur, soweit die Verpflichtung zur plangerechten Herstellung nicht noch beim insolventen Bauträger oder bei dessen Insolvenzverwalter erfolgreich eingefordert werden kann. Die Gemeinschaft muss also nur nachrangig zahlen. So verhält es sich in dem entschiedenen Fall, weswegen die Gemeinschaft zur Kasse gebeten werden kann. 

Wie der BGH weiter festhält, kommt der Anspruch auf plangerechte erstmalige Herstellung nur für Gewerke in Betracht, die zum Bau entweder selbst gehören oder mit diesem eine technische Verknüpfung bilden, sodass sie in einem Zuge herzustellen sind. Das bedeutet weiter, dass für abtrennbare Gewerke innerhalb des Innenausbaus der Sondereigentümer selbst zuständig ist. Das sei, so der BGH, zum Beispiel für die Verfliesung von Bädern und Böden so anzunehmen.