Wohnungsmiete: „Krabbelnde Untermieter“

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Ungezieferbefall in der Wohnung

Hilfe, in meiner Wohnung krabbelt es! So oder ähnlich dürften sich Beschwerden von Mietern über Ungezieferbefall ihrer Wohnung anhören. Klar, denn „krabbelnde Untermieter“ liebt niemand. Wie reagiert der Vermieter?

Zunächst ist durch eine Fachkraft zu klären, ob es sich im Falle eines Befalls der Wohnung tatsächlich um Ungeziefer handelt. Die Tierart ist also zu bestimmen. Dann sind die Ursachen auszumachen. Beide Punkte sind nötig, weil sie vorgeben, wie der Tierbefall zu bekämpfen ist und auch deshalb, wer letztendlich dafür die Verantwortung zu übernehmen und die anfallenden Kosten zu tragen hat.

Der Vermieter muss also „Ursachenforschung“ treiben und tätig werden. Er muss umgehend einen Besichtigungstermin ausmachen, den er zusammen mit einer Fachkraft wahrnimmt.

Mietminderungsrechte

Dazu bereits vorab: Der Befall der Mietwohnung mit Schädlingen, bzw. Ungeziefer wird als Sachmangel eingestuft und löst Mietminderungsrechte aus, wenn der Mangel erheblich ist.

Nicht als Schädling, bzw. als Ungeziefer gelten Bienen und Wespen, die sogar unter Naturschutz stehen. Auch Silberfische sollen keine Schädlinge sein (LG Lüneburg, Urteil vom 25. Juni 1998 – 4 S 394/97 –, juris; anderer Ansicht: AG Köln, Urteil vom 27. Juni 2006 – 201 C 254/05 –, juris – Minderung von 5%; AG Tiergarten, Urteil vom 14. März 1990 – 7 C 118/89 –, juris - Minderung von 15 % bei starkem Befall; AG Lahnstein, Urteil vom 19. Oktober 1987 – 2 C 675/87 –, juris), da sich der Befall nach Ansicht der Lüneburger Landrichter meist durch entsprechende Hausmittel ohne großen Aufwand beseitigen lassen soll. Ebenfalls nicht als Ungeziefer werden Ameisen angesehen, deren Auftreten in einem „normalen Umfang“ in einer Erdgeschoßwohnung üblich ist und deshalb hingenommen werden muss (LG Berlin, Urteil vom 27.10.2000 - 63 S 2/00, juris; AG Köln, Urteil vom 6.4.1998 - 213 C 548/97, ZMR 1999, 262). Vereinzelt auftretende Ameisen im Sommer lösen also keinerlei Rechte und Ansprüche des Wohnungsmieters aus.

Handelt es sich dagegen um Ungeziefer (zum Beispiel Läuse, Wanzen, Mäuse, Kakerlaken, Motten) oder kommt es zu einem erheblichen Befall mit Insekten, liegt die Annahme eines Sachmangels nahe (so: AG Tiergarten, a.a.O. bei starkem Befall mit Silberfischen). Dann ist zu klären, ob es sich um einen Natureinfluss handelt, oder um einen Bauschaden, der den kleinen Krabbeltieren den Zugang in die Wohnung ermöglicht. Der Vermieter muss in diesen Fällen tätig werden, den Befall abstellen lassen und die dafür anfallenden Kosten übernehmen. Die gesamte Angelegenheit stellt sich dann als Instandhaltungsmaßnahme dar (z. B. bei der notwendigen Entfernung von Wespennestern: AG München, Urteil vom 24.6.2011 - 412 C 32370/10, WuM 2011, 629; AG Würzburg, Urteil vom 19.2.2014 - 13 C 2751/13; AG Meppen (Urteil vom 11.3.2003 - 8 C 92/03). Hat aber den Mieter durch sein Nutzerverhalten oder durch die Ausstattung seiner Wohnung zum Beispiel mit bestimmten Blumen und Pflanzen oder mit unabgedeckt stehen gelassenem Essen und Trinken oder schließlich durch ein insgesamt unhygienisches Wohnverhalten den Befall selbst ausgelöst, ist er auf seine Kosten auch für die Sanierung verantwortlich. Daneben bietet er im Einzelfall Anlass für eine verhaltensbedingte Kündigung des Mietverhältnisses (LG Münster, Urteil vom 16. September 2020 – 1 S 53/20 –, juris; LG Berlin, Urteil vom 28. Februar 2011 – 67 S 109/10 –, juris; LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 31. Januar 2017 – 7 S 7084/16 –, juris).