Wohnungsmiete: „Krabbelnde Untermieter“

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


Ungezieferbefall in der Wohnung

Hilfe, in meiner Wohnung krabbelt es! So oder ähnlich dürften sich Beschwerden von Mietern über Ungezieferbefall ihrer Wohnung anhören. Klar, denn „krabbelnde Untermieter“ liebt niemand. Wie reagiert der Vermieter?

Zunächst ist durch eine Fachkraft zu klären, ob es sich im Falle eines Befalls der Wohnung tatsächlich um Ungeziefer handelt. Die Tierart ist also zu bestimmen. Dann sind die Ursachen auszumachen. Beide Punkte sind nötig, weil sie vorgeben, wie der Tierbefall zu bekämpfen ist und auch deshalb, wer letztendlich dafür die Verantwortung zu übernehmen und die anfallenden Kosten zu tragen hat.

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Der Vermieter muss also „Ursachenforschung“ treiben und tätig werden. Er muss umgehend einen Besichtigungstermin ausmachen, den er zusammen mit einer Fachkraft wahrnimmt.

Mietminderungsrechte

Dazu bereits vorab: Der Befall der Mietwohnung mit Schädlingen, bzw. Ungeziefer wird als Sachmangel eingestuft und löst Mietminderungsrechte aus, wenn der Mangel erheblich ist.

Nicht als Schädling, bzw. als Ungeziefer gelten Bienen und Wespen, die sogar unter Naturschutz stehen. Auch Silberfische sollen keine Schädlinge sein (LG Lüneburg, Urteil vom 25. Juni 1998 – 4 S 394/97 –, juris; anderer Ansicht: AG Köln, Urteil vom 27. Juni 2006 – 201 C 254/05 –, juris – Minderung von 5%; AG Tiergarten, Urteil vom 14. März 1990 – 7 C 118/89 –, juris - Minderung von 15 % bei starkem Befall; AG Lahnstein, Urteil vom 19. Oktober 1987 – 2 C 675/87 –, juris), da sich der Befall nach Ansicht der Lüneburger Landrichter meist durch entsprechende Hausmittel ohne großen Aufwand beseitigen lassen soll. Ebenfalls nicht als Ungeziefer werden Ameisen angesehen, deren Auftreten in einem „normalen Umfang“ in einer Erdgeschoßwohnung üblich ist und deshalb hingenommen werden muss (LG Berlin, Urteil vom 27.10.2000 - 63 S 2/00, juris; AG Köln, Urteil vom 6.4.1998 - 213 C 548/97, ZMR 1999, 262). Vereinzelt auftretende Ameisen im Sommer lösen also keinerlei Rechte und Ansprüche des Wohnungsmieters aus.

Handelt es sich dagegen um Ungeziefer (zum Beispiel Läuse, Wanzen, Mäuse, Kakerlaken, Motten) oder kommt es zu einem erheblichen Befall mit Insekten, liegt die Annahme eines Sachmangels nahe (so: AG Tiergarten, a.a.O. bei starkem Befall mit Silberfischen). Dann ist zu klären, ob es sich um einen Natureinfluss handelt, oder um einen Bauschaden, der den kleinen Krabbeltieren den Zugang in die Wohnung ermöglicht. Der Vermieter muss in diesen Fällen tätig werden, den Befall abstellen lassen und die dafür anfallenden Kosten übernehmen. Die gesamte Angelegenheit stellt sich dann als Instandhaltungsmaßnahme dar (z. B. bei der notwendigen Entfernung von Wespennestern: AG München, Urteil vom 24.6.2011 - 412 C 32370/10, WuM 2011, 629; AG Würzburg, Urteil vom 19.2.2014 - 13 C 2751/13; AG Meppen (Urteil vom 11.3.2003 - 8 C 92/03). Hat aber den Mieter durch sein Nutzerverhalten oder durch die Ausstattung seiner Wohnung zum Beispiel mit bestimmten Blumen und Pflanzen oder mit unabgedeckt stehen gelassenem Essen und Trinken oder schließlich durch ein insgesamt unhygienisches Wohnverhalten den Befall selbst ausgelöst, ist er auf seine Kosten auch für die Sanierung verantwortlich. Daneben bietet er im Einzelfall Anlass für eine verhaltensbedingte Kündigung des Mietverhältnisses (LG Münster, Urteil vom 16. September 2020 – 1 S 53/20 –, juris; LG Berlin, Urteil vom 28. Februar 2011 – 67 S 109/10 –, juris; LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 31. Januar 2017 – 7 S 7084/16 –, juris).

Die nachfolgende Punkte enthalten weitere Details und Bewertungsansätze:

0% Mietminderung

An manchen Tagen tauchen in der Wohnung des Mieters vereinzelt Ameisen auf. An 7 Tagen im Juni waren es 1 bzw. 2, im Juli an 3 Tagen ebenfalls 1 bis 2, im August an 2 Tagen je 1 Ameise. Der Mieter befürchtet, dass es sich dabei um Späherameisen handelt. Die seien nur die Vorhut für weitere Ameisen, die sich in seiner Wohnung niederlassen wollen.

Die Angst allein berechtigt den Mieter noch nicht, die Miete zu mindern.

AG Köln, Urteil v. 6.4.1998 - 213 C 548/97, ZMR 1999, S. 262

10% Mietminderung

Mäuse und Kakerlaken über Monate

AG Bonn, WM 1986, S. 113

0% Mietminderung

Tritt Ungeziefer in geringem Umfang auf, berechtigt das den Mieter nicht dazu, die Miete zu mindern.

AG Köln, WM 1999, S. 364

10% Mietminderung

Schaben in der Mietwohnung, wobei ein Eigenverschulden des Mieters nicht bewiesen werden kann.

LG Berlin, GE 1998, S. 681

25% Mietminderung

Die Mieterwohnung ist von Motten befallen und die Ursache hierfür ist unklar.

AG Bremen, Urteil vom 6.12.2001 - 25 C 0118/01, WM 2002, S. 215.

0% Mietminderung

Spinnen in der Wohnung

AG Köln, Urteil vom 26.11.1992 – 215 C 355/92, WuM 1993, S. 670

10% Mietminderung

Das länger andauernde Auftreten von Mäusen und Kakerlaken in einer städtischen Wohnung, auch wenn es monatlich unterschiedlich ist, rechtfertigt eine durchgängige Mietminderung.

AG Bonn, Urteil vom 8.2.1985 – 6 C 277/84, WuM 1986, S. 113

15% Mietminderung

Die Kaltmiete kann um 15 % gemindert werden, wenn die Wohnung einen starken Befall mit sog. Silberfischchen aufweist.

AG Tiergarten, Urteil vom 14.3.1990 – 7 C 118/89, MM 1990, S. 233

20% Mietminderung

Silberfische in der Wohnung

AG Lahnstein, Urteil vom 19.10.1987 – 2 C 675/87, WuM 1988, S. 55