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Kauf einer Eigentumswohnung

Worauf müssen Interessenten achten?

Von der Lage und dem Zustand der Wohnung über die Höhe des sogenannten Hausgelds bis hin zur Eigentümergemeinschaft: Beim Erwerb einer Eigentumswohnung spielen im Vergleich zum Hauskauf teils gleiche, teils aber auch ganz andere Faktoren eine Rolle.

Nicht jeder träumt den Traum vom eigenen Haus mit Garten. Besonders in Ballungsräumen und Großstädten ist der Erwerb einer Eigentumswohnung verlockend – und zwar für die Selbstnutzung genauso wie als Anlageobjekt. Schließlich gelten Immobilien weiterhin als solide Anlagemöglichkeit, um zum Beispiel dank der Mieteinnahmen im Alter unabhängiger von der Rente zu sein. Doch auf welche Faktoren sollten Kaufinteressenten insbesondere achten?

Lage, Lage, Lage

Die Lage ist bekanntlich das A und O – das gilt auch beim Kauf von Eigentumswohnungen. Doch auch persönliche Präferenzen spielen bei der Wahl eine Rolle. Während einige eine eher ruhigere Gegend bevorzugen, wünschen sich andere eine Wohnung direkt im Zentrum des Geschehens mit Bars, Restaurants und Kultureinrichtungen in Laufnähe. Wichtig ist in jedem Fall – auch für eine eventuelle Vermietung – eine gute Infrastruktur mit Anbindungen an den öffentlichen Personennahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten und Arztpraxen. Für Familien kann zudem die Nähe zu Kitas und Grundschulen ein wichtiges Kriterium sein, für Berufstätige der Arbeitsweg oder für Naturliebhaber der Blick ins Grüne beziehungsweise ein nahe gelegener Park.

Ausstattung und Zustand

Neben der Lage sind auch die Ausstattung sowie der Zustand einer Wohnung relevant. Je nachdem, ob es sich um einen Neu- oder Altbau handelt, sollte auf verschiedene Aspekte besonderer Wert gelegt werden. In einem Neubau kann man in der Regel davon ausgehen, dass Dach, Elektrik, Leitungen, Rohre und die Heizungsanlage in einwandfreiem Zustand sind und das Gebäude energetisch gut aufgestellt ist.

Beim Altbau sollten genau diese Punkte unter die Lupe genommen werden, um einschätzen zu können, ob größere Investitionen in Modernisierung oder Sanierung notwendig sind. Schließlich steigen die Auflagen im Hinblick auf klimaneutrale Bauten seit Jahren – und damit verbunden auch die Kosten, um ein Gebäude fit für die Zukunft zu machen. Diese Kosten sollten potenzielle Käufer einkalkulieren.

Bei der Begehung sollten sich Interessenten einen Überblick über den Zustand der Fassade sowie von Türen und Fenstern verschaffen. Dazu gehört auch die Kontrolle der Böden, Bodenbeläge sowie Decken und Wände. Nicht alle Defizite sind mit bloßem Auge erkennbar, daher sollte man sich vorab beim Makler beziehungsweise Hausverwalter über den Zustand der Bausubstanz, eventuelle Mängel sowie Alter der Elektrik, der Heizung sowie der Leitungen und Rohre informieren.

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Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Dabei gilt es, zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden: Während für Renovierungen und Modernisierungen im Sondereigentum allein der Eigentümer verantwortlich ist, werden die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums anteilig – meist nach den Eigentumsanteilen – von allen getragen. Bei der Kostenverteilung für andere bauliche Maßnahmen verhält es sich komplizierter. In der Regel tragen sie diejenigen Eigentümer, die sie wollten und dafür gestimmt haben. In Ausnahmefällen werden alle Eigentümer zur Kasse gebeten. Die exakte Unterteilung von Gemeinschafts- und Sondereigentum sowie die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten sind in der Teilungserklärung festgehalten. Diese ist an das Grundbuch gebunden, und Eigentümer erhalten sie im Kaufprozess.

Die Eigentümergemeinschaft

Wer sich für den Kauf einer Eigentumswohnung entscheidet, wird damit automatisch Teil der Eigentümergemeinschaft des Hauses. Interessenten sollten sich vorab darüber im Klaren sein, dass sie als Wohnungseigentümer Teil dieser Gemeinschaft werden und damit bestimmte Regeln und Pflichten beachten müssen. Ein Blick in die letzten drei oder vier Protokolle der Eigentümerversammlung kann einen Hinweis auf die Stimmung unter den bestehenden Eigentümern geben und verleiht zugleich einen Überblick über anstehende größere Sanierungen. Grundsätzlich sollten Kaufinteressenten bei der Besichtigung ihr Budget im Hinterkopf behalten und mögliche Zusatzkosten für Renovierungen oder Sanierungen einkalkulieren.

Das Hausgeld

Eine weitere Besonderheit beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist der monatliche Vorschuss für die laufenden Kosten: das Hausgeld, auch Wohngeld genannt. Neben den üblichen einmaligen Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb – Grundbuch- und Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerkosten – müssen Käufer von Eigentumswohnungen auch die laufenden Kosten wie die Grundsteuer und vor allem auch die Höhe des Hausgeldes einkalkulieren. Dieses wird monatlich auf das vom Verwalter betreuten Konto der Eigentümergemeinschaft eingezahlt. Damit werden alle Ausgaben abgedeckt, die für die laufende Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums erforderlich sind – etwa die Kosten für den Hausverwalter, den Hausmeister sowie die Wohngebäudeversicherung. In der Regel liegt die Höhe des Hausgeldes 20 bis 30 Prozent über den Nebenkosten für eine vergleichbare Mietwohnung, unter anderem wegen der Erhaltungsrücklage.

Die Erhaltungsrücklage

Kaufinteressenten sollten sich auch vorab über die Höhe der Erhaltungsrücklage und über die Höhe der monatlichen Einzahlungen in diesen Posten informieren. Die Eigentümergemeinschaft beschließt einmal jährlich den Wirtschaftsplan, in dem alle voraussichtlichen Ausgaben und Einnahmen für das kommende Wirtschaftsjahr aufgelistet werden. Darin enthalten ist auch die Höhe der Erhaltungsrücklage. Diese dient ausschließlich für die anfallenden Kosten für Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum. Alle Miteigentümer zahlen die Rücklage anteilig auf ein separates Konto ein. Der Verteilungsschlüssel orientiert sich dabei an der Größe des Miteigentumsanteils – sofern nichts Abweichendes in der Gemeinschaftsordnung vereinbart wurde.

„Interessenten sollten sich vorab darüber im Klaren sein, dass sie als Wohnungseigentümer Teil dieser Gemeinschaft werden und damit bestimmte Regeln und Pflichten beachten müssen.“