Vermieteter Stellplatz

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Kündigung unabhängig von der Mietwohnung isoliert möglich?

M, Mieter einer Wohnung von V, darf nach den Vertragsbedingungen auch einen Stellplatz auf dem Grundstück zum Parken seines Pkw mit nutzen. Die Genehmigung dazu ist zunächst frei widerruflich erteilt. Später kommt es zu einem eigenen Mietvertrag zwischen den Parteien über diesen Stellplatz. Er sieht eine Kündigungsfrist für jeden Vertragspartner zum Ablauf des übernächsten Monats nach Eingang der Kündigung bis zum 3. Werktag eines laufenden Monats vor. V kündigt nach diesen Vorgaben. M klagt auf Feststellung der Unwirksamkeit dieser Kündigung - ohne Erfolg (BGH, Beschluss vom 14.12.2021 - VIII ZR 95/20, IMR 2022, 174):

Der rechtlichen Einschätzung von M, Wohnungsmietvertrag und Stellplatzmietvertrag bildeten eine Einheit, sei in diesem Fall nicht zu folgen. Im Gegenteil spreche bei zwei separaten Verträgen eine tatsächliche Vermutung für ihre Selbstständigkeit mit der Folge, dass der Stellplatzmietvertrag isoliert kündbar sei. Zwar könne anders zu entscheiden sein, wenn sich Wohnung und Stellplatz auf demselben Grundstück befänden; hier aber falle ins Gewicht, dass der Stellplatzmietvertrag an keiner Stelle auf den Wohnraummietvertrag Bezug nehme und beide Mietverträge unter unterschiedlichen Bedingungen gekündigt werden könnten. Dies sei auch bedenkenfrei, da die isolierte Kündigung des Stellplatzmietvertrags „kein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung“ voraussetze. Die ehemals kostenlose Nutzung des Stellplatzes führe auch nicht zur Annahme einer einheitlichen Vertragsbeziehung. Denn sie sei ja gerade später vom Tisch genommen und ersetzt worden. Schließlich sei für die Annahme einer rechtlichen Selbstständigkeit beider Verträge ohne Belang, dass die auf dem Grundstück eingerichteten Stellplätze auch von Personen angemietet werden könnten, die nicht gleichzeitig dort auch Wohnungsmieter seien.

Nachzutragen ist:

Der BGH beantwortet also die gestellte Ausgangsfrage mit „Ja“. Er liefert mit diesem Urteil „so quasi die Gebrauchsanweisung“ dafür, bei einer Vermietung von Garage, bzw. Stellplatz und einer Wohnung auf demselben Grundstück dennoch zwei getrennte Verträge annehmen zu können. Die Frage einer rechtlich isolierten Betrachtung beider Verträge oder ihrer rechtlichen Zusammengehörigkeit ist für die Frage einer isolierten Kündigungsmöglichkeit und auch einer Mieterhöhungsmöglichkeit von zentraler Bedeutung: Denn wenn die Miete für eine Garage oder für einen sonstigen Kfz-Stellplatz erhöht werden oder ein Mietverhältnis darüber isoliert von einem ebenfalls existierenden Wohnungsmietvertrag gekündigt werden soll, ist vorab immer zu beantworten, ob die Garage, der Stellplatz, oder der Carport im Zusammenhang mit einer Wohnung angemietet worden ist oder nicht.

Handelt es sich um ein isoliertes Mietverhältnis, gilt für die Frage der Mieterhöhung und auch für die Kündigung Gewerbemietrecht. Handelt es sich dagegen um eine Vermietung im Zusammenhang mit der Vermietung einer Wohnung, gilt insgesamt Wohnungsmietrecht, was wiederum erhebliche Einschränkungen von Mieterhöhungs- oder der Kündigungsmöglichkeit zum Nachteil des Vermieters nach sich zieht.

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Anwendung von Wohnraummietrecht

Gilt Wohnraummietrecht, greifen auch für die Stellplatzvermietung der wohnungsmietrechtliche Kündigungsschutz sowie die dafür geltenden Kündigungsfristen, die sich für den Vermieter je nach der Länge des Mietverhältnisses zeitlich staffeln und von 3 Monaten bis zu 9 Monaten betragen können. Eine Teilkündigung nur der Stellplatzmiete ist für den Vermieter ebenso unzulässig.

Ebenso ist eine Mieterhöhung den Kautelen des Wohnungsmietrechts unterworfen. Es gelten also die Restriktionen des Mietpreisrechts für Wohnraum (§§ 557 ff, 558 ff BGB). Hinzu kommt: Für Stellplätze gibt es üblicherweise keine Mietspiegel, sodass auf sonstige Begründungsmittel ausgewichen werden muss. Mietdatenbanken kommen in der Praxis sowieso so gut wie nicht vor, Vergleichswohnungen als Begründungsmittel ziehen schon vom Namen her für Stellplatzvermietungen nicht.

Sachverständigengutachten sind teuer, zumal wenn man deren Refinanzierbarkeit im Zuge einer nur überschaubar erhöhbaren Miete bei Stellplätzen mit berücksichtigt. Orientieren kann man sich deshalb nur an bekannten Mietpreisen vergleichbarer Stellplätze, bzw. Garagen. Immer gilt die Kappungsgrenze in Höhe von grundsätzlich 20 % oder in Höhe von 15 % der Miete bei angespannter Marktlage, die vor 3 Jahren geschuldet wurde (§ 558 Abs. 3 BGB).

Sieht der Wohnungsmietvertrag zwar einen mitvermieteten Stellplatz vor, zeigt er aber keine separate Nettomiete dafür, so ist eine Mieterhöhung für den Stellplatz ohnehin nicht möglich. Generell ist es nicht möglich, nur für den Stellplatz eine Mieterhöhung geltend zu machen. Dies kann nur im Rahmen eines insgesamt auch für die Wohnung begründbaren Mieterhöhungsverlangens erfolgen.

Ohne weiteres klar ist die Anwendung von Wohnungsmietrecht, wenn in ein- und demselben Mietvertrag sowohl eine Wohnung als auch ein Kfz-Stellplatz vermietet wird. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine Garage, um einen Tiefgarageneinstellplatz, um einen Carport, oder etwa um einen nicht überdachten Außenstellplatz handelt. Ohne Belang ist auch, ob eine separate Stellplatzmiete neben der Nettomiete für die Wohnung ausgewiesen worden ist oder nicht. Ist also der Stellplatz mit in der Beschreibung der Mietsache enthalten, gilt einheitlich Wohnraummiete.

Häufig sind auch die Fälle, in denen mit getrennten Mietverträgen möglicherweise auch noch zeitlich gestaffelt angemietet wird. Ob dann gleichwohl ein insgesamt einheitliches Mietvertragsverhältnis anzunehmen ist, für das Wohnungsmietrecht gilt, wird von der Rechtsprechung einzelfallbedingt unterschiedlich beurteilt.

Die Rechtsprechung geht einheitlich von einem einzigen Vertrag aus, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück vermietet wurden und keine Umstände vorliegen, die auf einen abweichenden Parteiwillen schließen lassen (LG Duisburg, NJW-RR 1986, S. 11211; LG Berlin, MDR 1987, S. 142; AG Mannheim, DWW 1992, S. 370; LG Wuppertal, NJWE-MietR 1996, S. 122; LG Köln, ZMR 1992, S. 251; LG Berlin, ZMR 1987, S. 18; OLG Karlsruhe, ZMR 1984, S. 273; = NJW 1983, S. 1499 = WM 1913, S. 166; LG Stuttgart DWW 2001, S. 136).

Das soll auch dann gelten, wenn erst Jahre später eine Garage auf demselben Grundstück hinzu gemietet wird und wenn keine ausdrückliche Einbeziehung in den bestehenden Wohnraummietvertrag erfolgt (BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 251/10, juris; ebenso: AG Dortmund, Urteil vom 19.8.2013 - 412 C 4761/13, juris). Die Garage kann dann nicht separat gekündigt werden. Allerdings wird bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage eine rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen angenommen, die widerlegbar ist (st. Rspr. vgl. nur BGH, Beschluss vom 14.12.2021 - VIII ZR 95/20, IMR 2022, 174). Dies kann mit dem Hinweis auf die Lage von Wohnung und Garage auf demselben Grundstück erfolgen (BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 251/10; BGH, Beschluss vom 9.4.2013 - VIII ZR 245/12; BGH, Beschluss vom 4.6.2013 - VIII ZR 422/12; BGH, Beschluss vom 3.9.2013 - VIII ZR 165/13; BGH, Beschluss vom 8.10.2013 - VIII ZR 254/13; BGH, Beschluss vom 11.3.2014 - VIII ZR 374/13; anderer Ansicht nur LG Berlin, Urteil vom 27.2.2020 - 67 S 192/19, jeweils juris).

Dagegen werden zwei getrennt zu betrachtende Vertragsverhältnisse angenommen, wenn

• beide Verträge abweichende Laufzeiten (BGH, Beschluss vom 8.10.2013 - VIII ZR 254/13) ausweisen und / oder
  
• abweichende Kündigungsbestimmungen zeigen (BGH, Beschluss vom 14.12.2021 - VIII ZR 95/20; BGH, Beschluss vom 9.4.2013 - VIII ZR 245/12; BGH, Beschluss vom 4.6.2013 - VIII ZR 422/12; BGH, Beschluss vom 3.9.2013 - VIII ZR 165/13), oder schließlich, wenn
  
• sonstige besondere Umstände dargelegt werden können, die nach dem Willen der Vertragsparteien die Annahme zweier rechtlich selbständiger Vertragsverhältnisse nahelegen;

dies auch dann, wenn Wohnung und Stellplatz auf demselben Grundstück liegen.

Im Zweifel ist also der Wille der Vertragspartei entscheidend. Deshalb sollte eine entsprechende Klausel in einen Garagenmietvertrag aufgenommen werden, soweit eine solche Bestimmung nicht bereits vorgesehen ist. Diese Klausel sollte optisch noch einmal deutlich hervorgehoben werden, damit sie nicht eine für den Mieter überraschende Klausel darstellt. Die AGB-rechtliche Zulässigkeit derartiger Klauseln ist allerdings umstritten, (vgl. LG Frankfurt/Main, Urt. v. 9.5.2000 – 2/111 S 437/99, n.v., das eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne v. § 9 AGBG a.F. annimmt und damit die Klausel als unwirksam verwirft).

Geltung von Gewerberaummietrecht

Sind dagegen rechtlich zwei isolierte Verträge anzunehmen, liegen die Dinge völlig anders. Dann kommt es nicht darauf an, ob der Stellplatzmieter zugleich auch Wohnungsmieter ist. Denn dann gilt für die Stellplatzmiete Gewerberaummietrecht.

Für die Kündbarkeit bedeutet das, dass bis zum 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats ohne Begründung und auch mit wesentlich kürzerer Frist gekündigt werden kann (§ 580 a Abs. 1 BGB).

Für die Frage einer Mieterhöhung kommt es zunächst auf die Vereinbarungen im Stellplatzmietvertrag an. Wohnungsmietrecht gilt nicht. Folglich können die Vertragspartner viel freier regeln, wann und unter welchen Bedingungen die Miete erhöht werden kann. Gibt es keine vertraglichen Vereinbarungen, kann die Miete in den Grenzen von §§ 242, 138 BGB erhöht werden. Da im Gewerberaummietrecht das Verbot der Änderungskündigung nicht gilt, kommen dafür zwei Wege in Betracht: entweder die Vertragsparteien einigen sich auf Zeitpunkt und Höhe einer neuen Miete, oder der Vermieter spricht eine Änderungskündigung aus: Er kündigt also den bestehenden Stellplatzmietvertrag und verbindet diese Kündigung mit dem Angebot zum Abschluss eines neuen Vertrags mit geänderter Miete. Nimmt der Mieter an, gilt die Mieterhöhung, lehnt er ab, ist der Vertrag nach Ablauf der dann eingreifenden Kündigungsfrist hinfällig.

Aus alledem folgt als Empfehlung:

Garagen und andere Stellplätze sollten unbedingt rechtlich und wirtschaftlich selbständig und unabhängig von etwa geschlossenen weiteren Verträgen über andere Mietsachen vermietet werden. Dabei ist insbesondere sicherzustellen, dass keine Garagenvermietung im Zusammenhang mit der Vermietung von Wohnraum erfolgt. Aus den veranschaulichten Gründen ist auf strikte Trennung beider Vertragsverhältnisse möglichst auch in wirtschaftlicher und zeitlicher Hinsicht zu achten. Um eine rechtliche Zusammenschau zwischen beiden Mietverhältnissen zu vermeiden, sollte unbedingt davon Abstand genommen werden, einen vorab geschlossenen Wohnungsmietvertrag im Hinblick auf die Anmietung einer Garage zu ergänzen. Eine Garage oder ein Stellplatz sollte daher durch einen separaten Vertrag vermietet werden, wenn zusätzlich Wohnraum vermietet wird. Beide Verträge sollten möglichst zu verschiedenen Zeitpunkten abgeschlossen, Laufzeiten und Kündigungsfristen unterschiedlich geregelt werden. Vor allem sollten die Verträge nicht im Text aufeinander Bezug nehmen (so hinweisen auch: BGH, Beschluss vom 14.12.2021 - VIII ZR 95/20, IMR 2022, 174). Das Problem der rechtlichen Zusammenschau von Garagen- und Wohnungsmietvertrag tritt gar nicht erst auf, wenn Wohnung und Garage auf ein- und demselben Grundstück an unterschiedliche Parteien vermietet wird. Dies kann einmal an die Firma des Mieters als eigene Rechtspersönlichkeit geschehen, und ein anderes Mal an den Mieter persönlich als Firmeninhaber. Auch bleibt es unbenommen, die Garage nicht an den eigenen Mieter, sondern an die Mieter eines Nachbarn zu vermieten, der dann umgekehrt mit den eigenen Mietern einen Mietvertrag über dessen Garagen schließt. Schließlich können im gegenseitigen Einvernehmen mit dem Mieter verknüpfte Vertragsverhältnisse zum Beispiel durch einen Aufhebungsvertrag zum Garagenmietvertrag und mit einer neuen Anmietung der Wohnung gelöst werden.