Gebäudeenergiegesetz: WEG

Sonderregelungen für Wohnungseigentümergemeinschaften mit Gasetagenheizung

Mit Passieren der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) durch den Bundesrat am 29. September 2023 ist es amtlich: Auch Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (GdWE) müssen sich über ihre künftige Wärmeversorgung Gedanken machen. Folgende Sonderregelungen gelten für Gasetagenheizungen:

Zunächst sind GdWE, die mindestens eine Gasetagenheizung verbaut haben, verpflichtet, bis zum 31. Dezember 2024 Informationen vom Schornsteinfeger einzufordern, die für die Entscheidung über eine zukünftige Wärmeversorgung notwendig sind. Dies sind insbesondere Auskünfte über die Art, das Alter, die Funktionstüchtigkeit und die Nennwärmeleistung der Anlage.

Mitteilungspflichten der Schornsteinfeger

Der Bezirksschornsteinfeger hat dann innerhalb von sechs Monaten nach dem Verlangen der Gemeinschaft die gewünschten Informationen vorzulegen. Innerhalb weiterer drei Monate muss die GdWE die erhaltenen Auskünfte den Wohnungseigentümern in konsolidierter Fassung zur Verfügung stellen.

Mitteilungspflichten der Eigentümer

Weiterhin muss die GdWE bis zum 31. Dezember 2024 von denjenigen Eigentümern, die eine Etagenheizung in ihrer Einheit verbaut haben, die notwendigen Informationen zur Einschätzung des Handlungsbedarfs abfragen. Hierzu zählen insbesondere der Zustand der Heizungsanlage samt weiterer Bestandteile, die im Sondereigentum stehen wie etwa Leitungen und Heizkörper, sämtliche Modifikationen, die die Eigentümer selbst durchgeführt oder beauftragt haben, sowie Ausstattungen zur Effizienzsteigerung. Diese Informationen müssen die Wohnungseigentümer innerhalb von sechs Monaten erteilen. Fällt eine Etagenheizung aus oder soll eine neue eingebaut werden, ist die GdWE unverzüglich darüber zu informieren. Innerhalb weiterer drei Monate muss die GdWE die erhaltenen Informationen den Wohnungseigentümern in konsolidierter Fassung zur Verfügung stellen.

Einberufung einer Eigentümerversammlung durch den Verwalter

Sobald die erste Etagenheizung ausgetauscht und eine andere eingebaut oder aufgestellt wurde, muss der Verwalter unverzüglich die Wohnungseigentümerversammlung einberufen. Dort soll dann darüber beraten werden, wie die Anforderungen des GEG an eine neue Heizanlage erfüllt werden können.
Die Wohnungseigentümer haben innerhalb von fünf Jahren darüber zu beschließen, wie die gesetzlichen Anforderungen erfüllt werden können. Dafür müssen sie ein Umsetzungskonzept erarbeiten, beschließen und letztlich ausführen. Bis zur vollständigen Realisierung dieses Konzeptes ist mindestens einmal jährlich in der Eigentümerversammlung über den Stand der Umsetzung zu berichten.

Kurz gefasst hat die GdWE zwei Möglichkeiten:

• die Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage oder
• die Beibehaltung von Etagenheizungen.

Umstellung auf Zentralheizung spätestens 13 Jahre nach Ausfall der ersten Etagenheizung

Grundsätzlich muss nach dem GEG die Umstellung auf eine Heizungsanlage, die mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien erzeugt, innerhalb von fünf Jahren nach Ausfall der ersten Etagenheizung erfolgen. Entscheidet sich die GdWE für den Einbau einer zentralen Heizungsanlage, verlängert sich diese Frist um den Zeitraum bis zur Fertigstellung der Anlage, längstens jedoch um acht auf 13 Jahre.

Beibehaltung der Etagenheizung

Die GdWE kann mit zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile jedoch auch beschließen, eine oder mehrere Etagenheizungen beizubehalten. Hierbei müssen dann aber fünf Jahre nach Ausfall der ersten Etagenheizung alle weiterbetriebenen Etagenheizungen der 65-Prozent-Regelung entsprechen.

Kosten werden nach Miteigentumsanteilen umgelegt

Das GEG sieht vor, dass die Kosten für den Anschluss an eine zentrale Heizungsanlage nach den Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Diese Regelung weicht dabei maßgeblich vom Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ab, nach dem die Kosten grundsätzlich nur diejenigen tragen, die auch für eine Maßnahme stimmen. Wird die Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage also beschlossen, haben alle diejenigen die Kosten zu tragen, die auch angeschlossen werden. Über die Aufteilung der finanziellen Aufwendungen, die durch notwendige Maßnahmen im Sondereigentum entstehen, können die Wohnungseigentümer per Beschluss entscheiden.

Julia Wagner
Leiterin Zivilrecht