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Mietkündigung

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


„Manche mögen‘s heißer!“

Das kennen Sie als Vermieter: Gerät der Mieter mit der Nettomiete und/oder mit Betriebskostenvorauszahlungen in kündigungsrelevanter Höh ein Zahlungsverzug, erfolgt je nach Höhe des Zahlungsverzugs die Kündigung fristlos, hilfsweise fristgerecht und nach einer kurzen „Geh-und Ziehzeit“ die Räumungs- und Zahlungsklage. Wer das etwas „heißer“ mag und mehr Druck auf die Gegenseite ausüben will, hält sich gar nicht erst lange mit vorgerichtlichen Kündigungen auf, sondern klagt sofort und verbindet die Kündigungserklärung mit der Klageschrift. Denn auch in einem laufenden Rechtsstreit kann die Kündigungserklärung in einem Schriftsatz wirksam abgegeben werden. Dabei kommt es nur darauf an, dass zum Schluss der mündlichen Verhandlung die Voraussetzung eines Räumungsurteils, aus Sicht des Vermieters ein beendeter Mietvertrag, vorliegt. Kann die Kündigung fristlos erklärt werden - wie bei schwereren Formen des Zahlungsverzugs, so ist dem genügt.

Kündigung des Wohnraummietvertrages in Schriftform

Zwar gilt in der Wohnungsmiete für die Kündigung das Gebot der Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB), doch ist sie gewahrt, wenn dem Kündigungsadressaten - also dem Mieter - oder seinem Prozessbevollmächtigten eine vom Prozessbevollmächtigten des Vermieters selbst beglaubigte Abschrift des Schriftsatzes, der die Kündigung enthält, zugeht. Eine Unterschrift des Bevollmächtigten unter der Zweitausfertigung des Schriftsatzes ist neben oder statt der Unterschrift unter dem Beglaubigungsvermerk dann nicht erforderlich (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 23.11.1981 -4 REMiet 8/81, NJW 1982, 452).

Nur die Zustellung einer beglaubigten Abschrift von Anwalt zu Anwalt oder von Amts wegen (§ 198 ZPO, §§208 ff ZPO) genügen dagegen nicht (vgl. § 132 Abs. 1 BGB; dazu BGH, Beschluss vom 4. Juli 1986–V ZR 41/86, WuM 1987, 209). In der Wohnraummiete einschließlich der Mietverhältnisse mit eingeschränktem Mieterschutz (§ 549 Abs. 2 und 3 BGB) ist deshalb eine Kündigung in Textform (Fax, SMS, E-Mail) unwirksam. Das gilt auch für eine E-Mail mit eingescannter Unterschrift (Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, § 168 BGB Rn. 5; Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, § 568 BGB Rn. 11; Schmid, Die Schriftform im Mietrecht,GE 2002, 1039).

Kündigung in der elektronischen Form mit qualifizierter elektronischer Signatur zulässig?

Allerdings kann eine Kündigung in der elektronischen Form des § 126 a BGB mit qualifizierter elektronischer Signatur und dem Namen des Erklärenden erfolgen (AG Hamburg, Urteil vom 25.2.2022-48 C 304/21, IMR 2022, 230), da sie rechtlich der Schriftform gleichgestellt wird (§ 126 Abs. 3 BGB; zu den Anforderungen an eine qualifizierte elektronische Signatur vergleiche Abschnitt 4 der Verordnung (EU) Nummer 910/2014 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 23. 7. 2014 über elektronische Identifizierung und Vertrauensdienste für elektronische Transaktionen im Binnenmarkt und zur Aufhebung der Richtlinie 1999/93/EG -Art. 25 Absatz 2 VO). Notwendig sind dann eine Signaturkarte sowie ein qualifiziertes Zertifikat eines Dienstanbieters und schließlich die Nutzung einer sicheren Signaturerstellungseinheit.

Diesen Anforderungen genügt das besondere elektronische Anwaltspostfach - beA - nun wiederum nicht. Auf die Nutzung dieses Dienstes aber ist der Rechtsanwalt seit dem 1. Januar 2022 gegenüber Gerichten zwingend verwiesen (aktive Nutzerpflicht). Das bedeutet, dass der eingangs beschriebene Weg einer Verbindung von Räumungsklage und (fristloser) Kündigung des Mietvertrags im Wohnungsmietrecht jetzt an einer Schriftformverletzung scheitert (AG Hamburg, Urteil vom 25.2.2022-48 C 304/21, IMR 2022, 230 mit ablehnender Anmerkung von Gerhards, ebendort; Dötsch, MietRB 2018, 30, 31; differenzierend: Ehrmann/Streyl, Praxis des elektronischen Rechtsverkehrs und Formwahrung bei der Mietvertragskündigung, NZM 2019, 873, 876).

Er scheitert auch deswegen, weil der Kündigung immer einer Vollmacht im Original beigefügt werden muss, wenn der Vermieter nicht selbst Aussteller der Kündigung ist. Geschieht das nicht, kann der Kündigungsempfänger die Kündigung unverzüglich zurückweisen (§174 Satz 1 BGB). In dem hier betrachteten Fall ist dazu darauf hinzuweisen, dass das Gesetz eine Übermittlung von Originalvollmachten auf elektronischem Wege noch nicht vorsieht.

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Wird all dies von der Mieterseite im Prozess gerügt, ist dagegen rechtlich also „noch kein Kraut gewachsen“- noch nicht. Prozesstaktisch bleibt nur anzubieten, die Klage zurückzunehmen und dabei sofort in Aussicht zu stellen, sie erneut per Gerichtsvollzieher dem Prozessbevollmächtigten und dem von ihm vertretenen Mieter-Mandanten mitinkludierter Kündigungserklärung zuzustellen und sie gleichzeitig per beA erneut bei Gericht einzureichen, oder einen Prozessvergleich als Alternative. Da das Gericht in jeder Phase des Verfahrens auf eine gütliche Einigung hinwirken muss und man dort auch zu Recht arbeitsökonomisch denkt, tendiert die Angelegenheit dann schon einmal in Richtung „Vergleich“. Dennoch - man befindet sich sofort vor Gericht und hat selbst auch zeitökonomisch für seinen Vermieter - Mandanten gearbeitet.

Das Problem stellt sich nicht bei der Gewerberaummiete:

Denn hier ist eine Schriftform der Kündigung nicht gesetzlich vorgeschrieben (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 568 Rn. 4 und § 542 Rn. 37); § 568 BGB gilt nur in der Wohnraummiete. Zu Beweiszwecken wird für die Kündigung zwar auch Schriftform angeordnet, doch handelt es sich hier um eine gewillkürte Schriftform, deren unterlassene Beachtung über § 127 Abs. 2 und 3 BGB heilbar ist (dazu OLG Hamm, Urteil vom 24.9.2015 –27 W 104/15, juris; hinweisend: BGH, Urteil vom 21. Januar 2004 –XII ZR 214/00, juris, dort auch zur Reichweite einer vereinbarten Zugangsart als Schriftform zu Beweiszwecken -Zugang per Telefax). Insbesondere funktioniert hier deshalb auch die Zustellung einer beglaubigten Abschrift „von Anwalt zu Anwalt“.

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