Gaswarnstufen

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

„Alarmstufe Gas“: Folgerungen für Mietverhältnisse

Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck hat bereits von drei möglichen Gaswarnstufen die 2. Stufe ausgerufen. In der 3. Stufe regelt der Staat, wer noch Gas beziehen darf und wer nicht. Das Berliner Regierungskabinett hat am 5.7.2022 eine sehr bemerkenswerte Änderung des Energiesicherungsgesetzes (EnSG) beschlossen und auf den Weg gebracht: Gasimporteure sollen wirtschaftlich nach den Preisexplosionen aufgrund der Versorgungsknappheit entlastet werden; gestiegene Preise sollen auch auf Endkunden weitergegeben werden. Über die zeitliche und mengenmäßige Rationierung von Gas wird bereits politisch und auch in Teilen der Wohnungswirtschaft laut nachgedacht. Gleich einer selbsterfüllenden Prophezeiung wird immer wieder laut befürchtet, die turnusmäßig ab dem 11. Juli 2022 anstehenden Wartungsarbeiten an der Gaspipeline „Nordstream 1“ würden über den angesetzten Zeitraum von 14 Tagen hinaus zu einer dauerhaften Reduktion oder sogar zu einer Einstellung russischer Gaslieferungen führen.

Die daraus entstehenden drängenden Fragen:

• Kann der Staat abgesenkte „Mindesttemperaturen“ in Mietwohnungen vorgeben?
  
• Kann ein Mieter die Miete mindern, wenn bisher geläufige „Mindesttemperaturen“ in der Wohnung nicht mehr gewährleistet werden können oder eine Versorgung mit Heizwärme ganz unterbleiben muss?
  
• Muss der Vermieter in solchen Fällen für Ersatzbeheizungsmöglichkeiten sorgen?
  

Staatlich vorgegebene Mindesttemperaturen wahrscheinlich?

Politisch gefordert worden ist dies bereits, jedoch zunächst auf Ablehnung gestoßen. So konterte Bundesbauministerin Klara Geywitz, „staatlich verordnetes Frieren“ mache keinen Sinn. Das ist sicher richtig. Denn neben Gesundheitsschäden für die Bewohner durch zu starke Auskühlung steigt die Gefahr von Frost- und Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelbildung in der Bausubstanz. Damit ist keinem geholfen. Gleichwohl könnte nach Art. 4 des Entwurfs eines „Gesetzes zur Bereithaltung von Ersatzkraftwerken zur Reduzierung des Gasverbrauchs im Stromsektor im Falle einer drohenden Gasmangellage durch Änderungen des Energiewirtschaftsgesetzes und anderer energiewirtschaftlicher Vorschriften“ in der Fassung des Kabinettsentwurfs vom 5.7.2022 (BMWK - Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz) der Staat letztendlich solche Vorgaben festlegen. Denn der dort enthaltene § 30 Energiesicherungsgesetz (EnSG) sieht Verordnungsermächtigungen für präventive Maßnahmen zur Vermeidung eines Krisenfalls in der Gasversorgung vor.

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Mietminderungen bei Heizungseinschränkungen oder Heizungsausfällen?

Zunächst der Grundsatz in „normalen“ Zeiten: Der Vermieter muss im Rahmen seiner Pflicht zur dauernden Gewährleistung eines vertragsgemäßen Zustands der Mieträume für eine ausreichende Wohnungstemperatur sorgen. Dazu muss er die Bausubstanz und die vorgehaltene Heiztechnik in ordnungsgemäßem Zustand halten und je nach vorherrschender Außentemperatur auch außerhalb der Heizperioden betreiben. Bei unterschrittener Mindestraumtemperatur wird von einem Sachmangel der Wohnung ausgegangen, der zur Mietminderung berechtigt (LG Potsdam, Urteil vom 28.1.2021 - 4 O 274/20, BeckRS 2021, 40197; LG Düsseldorf, WuM 1973, 187; LG Hamburg, WuM 1976, 10; LG Berlin, GE 2002, 1043; AG Potsdam, WuM 2012, 670; AG Dortmund, WuM 2013, 12; LG Hamburg, WuM 1984, 54; AG Hannover, WuM 1984, 196; AG Hamburg, WuM 1996, 469; LG Kassel, WuM 1987, 271 AG Köln, GE 2008, 1567).

Entsprechendes gilt auch bei einem Ausfall der Warmwasserversorgung (AG Münster, WuM 1981, 22; LG Berlin, ZMR 1998, 634).

Fallen Heizung oder Warmwasser nur kurzfristig ein oder 2 Tage lang aus, so wird ein erheblicher Sachmangel, der zum Mietminderung berechtigt (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB, noch nicht unterstellt (so: Wetekamp, in: Mietrecht kompakt (MK) Heft 3/2021, 57, 58).

All dies setzt jeweils voraus, dass die zu kalten Mieträume Folge eines bauphysikalischen oder heizungstechnischen Defekts oder schließlich einer pflichtwidrig unterlassenen Beheizung durch den Vermieter trotz abgesenkter Außentemperaturen sind. Sind aber Heiz- und Bautechnik sowie Bauphysik in Ordnung und fehlt es lediglich am Brennstoff „Gas“, ist nach der hier vertretenen Auffassung kein Bezug der eingeschränkten oder ausgefallenen Heizleistung zur Mietsache gegeben, ein Sachmangel folglich nicht anzunehmen.

Dann aber muss folgendes gelten:

• Staatliche Lenkung des Energiebezugs
  

  Ruft der Staat die Gaswarnstufe 3 auf, so würde es sich um einen behördlichen Eingriff handeln, der die Gasversorgung unterbricht, in der Verbrauchsmenge rationiert oder zeitlich beschränkt. Mit Urteilen vom 12.1.2022 - XII ZR 8/21, vom 16. Februar 2022 - XII ZR 17/21 und vom 2.3.2022 - XII ZR 36/21 hat der BGH im Falle eines behördlichen Eingriffs in die Funktionsfähigkeit der Mietsache durch pandemieabwehrbedingte Betriebsverbote ohne direkten Bezug zu ihren baulichen und technischen Zuständen einen Sachmangel ausgeschlossen.
  
  Genauso liegt es hier: Unterbrechungen oder Reduktionen der Gasversorgung kommen von außen und haben mit der Funktionsfähigkeit der Mietsache selbst nichts zu tun. Auch dann, wenn eine Küche - mit Gasherd betrieben - mit vermietet ist, bleibt der Herd technisch einwandfrei. Ihm fehlt nur der Betriebsstoff. Parallelbetrachtung: Ein Auto wird nicht dadurch mangelhaft, wenn der Tank oder der Akku leer gefahren sind.

• Internationaler Gaslieferstopp und dadurch mangelnde Verfügbarkeit
  

  Genauso verhält es sich, wenn es keiner nationalen Lenkungsregelungen mehr bedarf, weil der Gashahn außerhalb Deutschlands schlichtweg zugedreht ist. Denn nach dem Mietvertrag ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Versorgung mit Energie zu garantieren, sondern nur im Rahmen der Einräumung und Gewährleistung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache ungestört funktionsfähige technische Einrichtungen zur Energieversorgung und zur Generierung von Heizleistung und von Warmwasser vorzuhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Besonders klar wird dies im Falle der häufig abgeschlossenen Selbstversorgerverträge direkt zwischen Mieter und Energieversorger. Als Auffangargument könnte man tatsächlich noch „höhere Gewalt“ und das dadurch beeinflusste allgemeine Lebensrisiko eines jeden Bürgers, also auch eines Mieters, mit anziehen. Die nicht beeinflussbare Unterbindung einer Gasversorgung würde dann zur Annahme einer Unmöglichkeit führen, die den Vermieter auch im Falle einer von ihm übernommenen Energieversorgung der Mieter leistungsfrei machen würde (§ 275 Abs. 2 BGB). Auch dieser Aspekt wurde bereits innerhalb der „Corona-Rechtsprechung“ unter dem Stichwort „Risikozuweisung bei aufgetretenen Leistungsstörungen“ diskutiert. Sollten hier nicht besondere Risikozuweisungen zum Beispiel durch force-majeure-Klauseln im Mietvertrag vorgenommen worden sein, wäre das Risiko einer ununterbrochen weiter bestehenden Gasversorgung keiner Partei des Mietvertrages zuzuweisen, damit aber auch nicht - mangelbegründend - dem Vermieter. Das beschriebene Szenario wäre dann wie ausgeführt unter „allgemeines Lebensrisiko“ einzuordnen. Es liegt auf der Hand, dass dazu Rechtsprechung noch nicht existieren kann. Dazu ist das Thema zu neu.
  
  Im Einklang mit den vom BGH zur Frage von Mietreduktionen durch Betriebsverbote in Zeiten eines Corona-Lock-Downs gefundenen Ergebnissen ist damit nach der hier vertretenen Auffassung eine Mietminderung wegen Ausfall oder Reduktion der Heizleistung durch fehlende Gasbezugsmöglichkeiten auszuschließen. Das gilt in gleicher Weise für die eingeschränkte oder wegfallende Aufbereitung warmen Wassers.

Gasrationierung durch „eigenmächtige“ Entscheidung des kommunalen Energieversorgers?

Gaslieferungsverträge für Haushaltskunden richten sich nach der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Grundversorgung von Haushaltskunden und die Ersatzversorgung mit Gas aus dem Niederdrucknetz (Gasgrundversorgungsverordnung - GasGVV) vom 26.10.2006 (BGBl. I, S. 2391, 2396) zuletzt in der Fassung vom 22. 11. 2021 (BGBl. I 2021, S. 4946) in Verbindung mit § 36 Abs. 1 Satz 3 Energiewirtschaftsgesetz (EnwG). Dabei ist die GasGVV als Allgemeine Geschäftsbedingung zu verstehen (§ 1 Abs. 1), muss also in den Vertrag einbezogen sein, wovon typischerweise auszugehen ist. § 6 Abs. 1 und Abs. 2 verpflichtet zur ununterbrochenen Gasbelieferung, soweit Versorgungsunterbrechungen nach §§ 19 ff (hier nicht einschlägig) nicht veranlasst sind. Allerdings kann der Gasversorger die Lieferung unterbrechen, „soweit und solange der Grundversorger an dem Bezug oder der vertragsgemäßen Lieferung von Gas durch höhere Gewalt oder sonstige Umstände, deren Beseitigung ihm nicht möglich ist oder im Sinne des §§ 36 Abs. 1 Satz 3 des Energiewirtschaftsgesetzes wirtschaftlich nicht zugemutet werden kann, gehindert ist (§ 6 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3). Das bedeutet: „Eigenmächtig“ oder aufgrund eines lokal begrenzten „Energiegipfels“ mit der Politik kann der Gasversorger den Gasbezug nicht begrenzen oder gar unterbrechen und einstellen. Dies muss er im Sinne von § 6 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 GasGVV im Einzelnen begründen.

Verpflichtung des Vermieters zur Realisierung von Ersatzbeheizungsmöglichkeiten?

Es klang bereits an: Den Vermieter trifft die Pflicht, während der gesamten Mietvertragsdauer einen vertragsgemäßen Zustand der vermieteten Räume anzubieten und aufrechtzuerhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Funktioniert das nicht mehr, hat der Mieter einen Anspruch auf Instandsetzung. Abgesehen von der hier verneinten Mietminderung ist deshalb zu fragen, ob der Mieter nach diesen Rechtsregeln verpflichtet sein könnte, Ersatzbeheizungsmöglichkeiten anzubieten, also zum Beispiel Radiatoren auf seine Kosten anzuschaffen und den Mietern zur Verfügung zu stellen.

Zunächst wieder der Grundsatz: Der Instandsetzungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter geht sehr weit. Bis zur so genannten „Opfergrenze“ können Mieter von ihrem Vermieter die Wiederherstellung der Mieträume im Falle eines eingetretenen Sachmangels verlangen. Dabei ist die Opfergrenze erst überschritten, wenn die Wiederherstellung einer Neuerrichtung des Hauses gleichkäme. (OLG Hamburg, Urteil vom 6.9.2000 – 4 U 15/00, NZM 2002, S. 343; näher zu den Möglichkeiten einer Berufung auf die Opfergrenze: OLG Karlsruhe, Urteil vom 30. Dezember 1994 – 19 U 113/94, juris; BGH, Urteil vom 26. September 1990 – VIII ZR 205/89, WuM 1990, S. 546; LG Osnabrück, Urteil vom 17. September 1991 – 12 S 45/91, WuM 1992, 119; LG Berlin, LG Berlin, Urteil vom 30. November 1990 – 64 S 290/90, WuM 1991, 538; LG Hamburg, Urteil vom 29. November 1996 – 311 S 119/96, WuM 1997, 432; OLGHamburg, Urteil vom 06. September 2000 – 4 U 15/00 –, juris, NZM 2002, 343; LG Dresden, Urteil vom 14. Juni 2007 – 4 S 640/06, juris; und auch OLG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 13. Oktober 2009 – 9 U 45/09, NZM 2011, 35). Erst im Falle der Totalzerstörung oder der nahezu völligen Zerstörung der Mieträume wird der Vermieter von seiner Instandsetzungspflicht frei (§§ 275 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB), in diesen Fällen ebenso von seiner Sachmängelgewährleistung insgesamt (BGH, Urteil vom 26. September 1990 – VIII ZR 205/89, NJW-RR 1991, 204). So aber liegt es bei einem Gasboykott oder einer reduzierten Liefermenge im Falle von Ausfällen bei Heizung und Warmwasser nicht. Denn es zeigt sich dadurch wie ausgeführt kein Mangel mit Bezug zu den Mieträumen, eben kein Sachmangel. Zeigt sich aber kein Mangel an den Mieträumen und ihrer Heiztechnik, dann gibt es folgerichtig auch keinen Anspruch auf Instandsetzung, also auf die Realisierung einer Ersatzbeheizung.

Geht man von diesem Ansatz aus, dann kann der Mieter nach einer entsprechenden ergebnislosen Aufforderung an den Vermieter auch nicht selbst Radiatoren auf Rechnung des Vermieters anschaffen (vgl. § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ergebnis: Nach der hier vertretenen Auffassung ist der Vermieter nicht zur Stellung einer alternativen Heizmöglichkeit verpflichtet, schon gar nicht auf seine Kosten.

Gemeinsames Vorgehen von Mieter und Vermieter in Notfällen angezeigt

Davon zu unterscheiden bleibt die Frage, ob man dies im Sinne einer Schadensprophylaxe und eines guten Kundenmanagements gleichwohl ins Auge fassen sollte. Denn damit erspart man sich harte Diskussionen mit den Mietern in der Sache, die doch nicht weiterführen. Im Gegenteil wird man als kundenorientiert und menschlich wahrgenommen. Sachlich argumentiert kühlen auch die Wohnungen nicht so stark aus, sodass die Gefahr von Frostschäden und Feuchteschäden mit Schimmelbildung abnimmt. Solange die „Versorgungslage“ mit Radiatoren noch nicht selbst angespannt ist, sollte man deshalb zugreifen und nicht bis zum Winter warten. Je nach den Versorgungsverhältnissen bleibt es im nächsten Frühjahr unbenommen, die angeschafften Radiatoren dann zum Beispiel über Internetportale wieder zu verkaufen.

Also: Ob wir uns gemeinsam mit unseren Mietern auf Versorgungsengpässe oder Ausfälle vorbereiten und Radiatoren u. A. zur Verfügung stellen, zeigt sich als Frage der Kundenbindung, des Empfehlungsmarketings und der eigenen Schadensprophylaxe innerhalb der Wohnungswirtschaft, nicht als rechtliche Verpflichtung. Im Gegenteil könnten sich diese Prophylaxemaßnahmen innerhalb des eigenen Verhältnisses zum Gebäudeversicherer als Obliegenheitspflichten darstellen, deren Verletzung dann im Schadensfall zu Deckungskürzungen oder zu Deckungsausschüssen führen kann.

Und die Kosten?

Unterstellt, durch den Stromverbrauch der Radiatoren wird der Mieter mit höheren Kosten im Vergleich zu einem ungestört fortlaufenden Gasbezug belastet: Kann er seinen Vermieter dann zum Ersatz der Differenz heranziehen oder kann er deshalb in Rechnung gestellte Stromkosten (teilweise) aus der Betriebskostenabrechnung herausstreichen? Ansatz könnte das Gebot der Wirtschaftlichkeit im Betriebskostenrecht sein (§ 556 Abs. 3 S. 1, 1. Hs. BGB).

Unabhängig davon, ob der Vermieter die Radiatoren auf eigene Kosten anschafft und zur Verfügung stellt oder der Mieter sich mit einem entsprechenden Kauf selbst hilft, kann die Antwort logisch wie rechtlich nur „Nein“ lauten. Üblicherweise hat der Mieter als Stromkunde einen Direktversorgungsvertrag mit dem Stromanbieter abgeschlossen. Dann muss er verbrauchte Energie ohnehin schon aus diesem Vertragsverhältnis bezahlen. Bezieht er den Strom über den Vermieter, wird dem ebenfalls eine vertragliche Umlagevereinbarung zugrunde liegen. Dann kann ebenfalls kein Zweifel daran bestehen, dass die Kosten tatsächlich verbraucht wurden und damit bei entsprechender Vertragslage umlegbare Betriebskosten darstellen (§ 2 Nr. 17 BetrKV).

Dem Gebot der Wirtschaftlichkeit im Betriebskostenrecht ist dabei genügt. Durch dessen Rüge kann der Mieter erhöhte Kosten also nicht erfolgreich eliminieren. Zwar wird mit erheblichen Kostensteigerungen zu rechnen sein, doch zeigt sich derselbe Effekt isoliert betrachtet schon beim Gas auch dann, wenn man den Energieträger bei der Generierung von Heizleistung und Warmwasser nicht gewechselt hätte. Insgesamt haben die zu erwartenden Kostensteigerungen bekanntlich auch nichts mit dem Einkaufsverhalten des Vermieters oder mit der bautechnischen Situation zu tun. So ist allgemein bekannt - und damit im Streitfall auch gerichtsbekannt - dass sich die Teuerungen aufgrund der Inflationsentwicklung, der Verteuerung des Energiekostenbezugs und der international bedingten Versorgungsknappheit ergeben. Endlich obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast für das Gegenteil, wenn er eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter erfolgreich rügen will (so: BGH, Urteil vom 6.7.2011 - VIII ZR 340/10).