Urteil des Bundesgerichtshofs

Wohn- und Kellerräume können separat vermietet werden

Die Mietpreisbremse findet keine Anwendung auf Kellerräume, wenn es sich um zwei separate Mietverträge handelt. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem richtungsweisenden Urteil. Werden Wohnräume und ein Kellerraum mit separaten Verträgen vermietet, spricht die tatsächliche Vermutung für die jeweils rechtliche Selbstständigkeit beider Vereinbarungen. Um diese zu widerlegen, bedarf es besonderer Umstände, die die Annahme einer rechtlichen Einheit beider Verträge begründen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Teilversäumnis- und Schlussurteil vom 5. Juli 2023 (VIII ZR 94/21) entschieden. In dem zu entscheidenden Fall klagte der Mieter gegen seinen Vermieter auf Rückzahlung von Miete. Er war der Ansicht, dass die vereinbarte Ausgangsmiete oberhalb der nach den Regelungen der Mietpreisbremse zulässigen Höchstmiete lag.

Zwei getrennte Verträge über Wohnräume und Kellerraum

Die Parteien hatten im Herbst 2015 einen Indexmietvertrag über eine Berliner Wohnung geschlossen. Die monatliche Ausgangsmiete betrug 850 Euro netto kalt. Die Vormiete belief sich auf 727,50 Euro. Mit separatem Mietvertrag mietete der Mieter auch einen Kellerverschlag gegen eine monatliche Nutzungspauschale in Höhe von 79 Euro. In diesem Vertrag wurde vereinbart, dass die monatliche Miete mit Beginn eines jeden Jahres um jeweils 2,5 Prozent steigen sollte. Im April 2016 rügte der Mieter die vereinbarte Miete für Wohnräume und Keller insgesamt wegen Nichtbeachtung der Regelungen der Mietpreisbremse, zahlte zunächst aber vollständig weiter und verlangte die seiner Ansicht nach zu viel gezahlten Beträge im Februar 2018 zurück. Amtsgericht und Landgericht gaben dem Mieter recht. Aus ihrer Sicht handelte es sich bei der Anmietung der Wohnräume und des Kellers um einen einheitlichen Mietvertrag. Der BGH hob diese Entscheidung wiederum auf.

Keine rechtliche Einheit beider Verträge

Für die rechtliche Einheit beider Verträge spreche, dass sich die Mieträume und der Keller in einem Gebäude befänden und dass beide Verträge zum gleichen Zeitpunkt geschlossen wurden. Dies reiche aber nicht aus, so der BGH. Denn neben der tatsächlichen Vermutung sprechen sowohl der eindeutige Wortlaut der Verträge als auch die unterschiedlichen Regelungen für zwei selbstständige Vereinbarungen. So sollte sich die monatliche Miete für die Kellerräume um jährlich 2,5 Prozent erhöhen, wohingegen die Miete für die Wohnräume indexiert wurde.

Außerdem hätten die Parteien einen Kündigungsausschluss für die Wohnräume von zwei Jahren vereinbart, wohingegen der Kündigungsausschluss für den Kellerraum zehn Jahre betrug. Zwar sei ein Sonderkündigungsrecht vereinbart worden, wonach der Kellerraummietvertrag ausnahmsweise vorfristig gemeinsam mit den Wohnräumen gekündigt werden konnte. Dieser Umstand allein könne aber die rechtliche Einheit beider Verträge nicht begründen, denn der Vermieter habe mehrfach sehr deutlich gemacht, dass er zwei eigenständige Verträge schließen wolle.

Fazit: Die Regelungen der Mietpreisbremse finden keine Anwendung auf die Vermietung von Kellerräumen. Vielmehr sind nur Wohnräume erfasst.

Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin

Indexierung der Vormiete erforderlich

Übersteigt die vereinbarte Ausgangsmiete für Wohnräume die nach der Mietpreisbremse zulässige Höchstmiete und fordert der Mieter die überzahlten Beträge zurück, muss die Differenz anhand der Vormiete und der vereinbarten Ausgangsmiete ermittelt werden. Bei einer Indexmietvereinbarung bedeutet dies, dass auch die Vormiete indexiert werden muss. Maßgeblich ist der zum jeweiligen Zeitpunkt einer Mieterhöhung geltende Index.

Im Beispielfall errechnet sich dies wie folgt: Die Ausgangsmiete für die Wohnräume zum 1. Dezember 2015 betrug 850 Euro netto kalt. Am 1. April 2017 wurde sie um 1,028 Prozent erhöht (858,74 Euro), am 1. April 2018 um 1,57 Prozent (871,24 Euro) und am 1. April 2019 um 1,372 Prozent (884,21 Euro).
Die Vormiete betrug 727,50 Euro netto kalt. Die Differenz zur vereinbarten Ausgangsmiete belief sich im Dezember 2015 auf 122,50 Euro. Mit der jeweiligen Indexanpassung hätte die Miete ab dem 1. April 2017 dann 798 Euro betragen (Differenz zur vereinbarten Miete: 123,76 Euro), ab dem 1. April 2018 wäre dann eine monatliche Miete von 746,52 Euro zu zahlen gewesen (Differenz zur vereinbarten Miete: 125,72 Euro), und ab dem 1. April 2019 hätte die Miete bei 756,76 Euro (Differenz zur vereinbarten Miete: 127,45 Euro) gelegen.