Verjährung

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst 

Kurze Verjährung für Ansprüche wegen unterlassener Verbesserungsarbeiten

Gewerbemieter G verpflichtet sich im Mietvertrag zur Ausführung von Verbesserungsarbeiten mit dort ebenfalls taxiertem Wert. Bis zur Rückgabe des Mietobjekts passiert nichts. Vermieter V will Schadensersatz und holt Angebote zur Ausführung der unterlassenen Arbeiten ein, um seinen Anspruch beziffern zu können. Muss er innerhalb von 6 Monaten seinen Schaden geltend machen und beziffern, damit der Anspruch nicht verjährt?

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Mit Urteil vom 31.3.2021 - XII ZR 42/20, juris (im Anschluss an BGH, Urteil vom 8.12.1982 - VIII ZR 219/81, BGAZ Bd. 86, 71; BGH, Urteil vom 8.1.2014 - XII ZR 12/13, NJW 2014, 920) bejaht der BGH die Frage nach der kurzen Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters gemäß § 548 Abs. 1 BGB wegen Nichterfüllung oder nicht vollständiger Erfüllung der übernommenen Pflicht zur Ausführung von Verbesserungsmaßnahmen unter den folgenden Voraussetzungen:

• Der Mieter übernimmt die Verpflichtung zur Umgestaltung der Mieträume als teilweise Gegenleistung für die Gewährung des Gebrauchs.
  
• Die übernommene Umgestaltungspflicht bezieht sich auf den Zustand des Mietobjekts bei dessen Rückgabe.
  

Denn der Anwendungsbereich der Vorschrift sei weit auszulegen. Für die Annahme einer „Verschlechterung“ im Sinne des Gesetzes müsse sich der Zustand der Mieträume im Vergleich zum Beginn des Mietverhältnisses nicht verschlechtert haben. Die Vorschrift greife auch für die Verjährung von Forderungen ein, die aus der Tatsache folgen, dass die Mietsache bei Rückgabe in einer für den Vermieter nachteiligen Weise von dem Zustand abweiche, den sie nach dem Mietvertrag bei Rückgabe haben solle (Rn. 12 der Entscheidungsgründe mit weiteren Nachweisen). Auch dann solle die Abwicklung der beiderseitigen Ansprüche nach Beendigung des Mietvertrags zeitlich klar begrenzt sein. Deshalb sei entscheidend, ob sich die vom Mieter übernommene Pflicht zur Ausführung von Verbesserungsmaßnahmen auf den Zustand des Mietobjekts bei dessen Rückgabe beziehe. Falls dies zu bejahen sei, liege eine Verschlechterung der Mietsache vor (§ 548 Abs. 1 BGB). Denn erfasst seien sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters, die aus einem nicht oder schlecht erfüllten vertraglich geschuldeten Zustand bei Rückgabe folgen (ebenso: BGH, Urteil vom 8.1.2014 - XII ZR 12/13, NJW 2014, 920 Rn. 16).