Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft

Einzelne Eigentümer können Unterlassungsanspruch wegen zweckwidriger Nutzung nicht geltend machen

Mit der WEG-Reform 2020 verschwand die komplizierte Unterscheidung in geborene und gekorene Ausübungsbefugnis. Nun übt die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Rechte aus, die das Gemeinschaftseigentum betreffen oder welche eine einheitliche Rechtsausübung erfordern. Der einzelne Wohnungseigentümer kann nur noch solche Rechte wahrnehmen, die auch das Sondereigentum betreffen.

Mit Urteil vom 29. Januar 2022 (V ZR 86/21) hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun erneut entschieden, dass einzelne Wohnungseigentümer nicht mehr die Unterlassung von zweckwidrigen Nutzungen verlangen können. Dieser Anspruch steht allein der Gemeinschaft zu.

Eigentümerin will Kellerraum zu Wohnraum umbauen

Im entschiedenen Fall sind die Parteien Mitglieder einer WEG. Eine Sondereigentümerin wehrt sich noch vor der WEG-Reform per Klage gegen Umbaumaßnahmen durch die Beklagte im Kellergeschoss, bei denen Kellerabteile zu Gästezimmern mit Terrassenzugang errichtet werden sollen. Nachdem das Amtsgericht der Klage noch stattgab, entschied das Berufungsgericht, dass der Klägerin die Prozessführungsbefugnis für Ansprüche fehle, die auf eine Beeinträchtigung oder Veränderung des Gemeinschaftseigentums gestützt seien und wies die Klage ab.

Zweckwidrige Nutzung ist Gemeinschaftssache

Die BGH-Richter bestätigen das Berufungsgericht. Dies folge allerdings nicht direkt aus § 9a Absatz 2 WEG n.F. Zwar übe nach dieser Norm die Gemeinschaft die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte aus und ist damit allein für die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche prozessführungsbefugt. Bei vor der Reform bereits anhängigen Verfahren ist ein klagender, zunächst prozessführungsbefugter Wohnungseigentümer jedoch dann so lange weiter prozessführungsbefugt, bis dem Gericht ein entgegenstehender Wille der Gemeinschaft kenntlich gemacht werde (vergleiche BGH, Urteil vom 7. Mai 2021, V ZR 299/19).

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Gemeinschaft stellt sich gegen Klägerin

Während des Berufungsverfahrens habe eine solche Äußerung nicht vorgelegen. Im Revisionsverfahren vor dem BGH habe sich die Sachlage jedoch geändert. Der vertretungsbefugte Verwalter habe mitgeteilt, dass die Gemeinschaft der Klägerin untersage, die anhängigen Ansprüche geltend zu machen. Damit sei, so die Bundesrichter, die zunächst noch bestehende Prozessführungsbefugnis der Klägerin nachträglich entfallen. Die Gemeinschaft habe ihr Recht, der Klägerin die Prozessführungsbefugnis zu entziehen, nicht verwirkt.

 Ohne der Klägerin ein Recht zuzuerkennen, wies das Gericht nochmals darauf hin, dass Eigentümer jedoch hinsichtlich einer Störung im Bereich des Sondereigentums grundsätzlich prozessführungsbefugt sein können, selbst wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist.

Letztlich entschieden die Richter, dass die Klägerin auch die Nutzung zu Wohnzwecken nicht abwehren könne. Nach altem Recht habe jeder Eigentümer eine Unterlassung der falschen Nutzung verlangen können. Seit der WEG-Reform gehe das nicht mehr. Entsprechende Ansprüche können nur noch von der Gemeinschaft durchgesetzt werden.