Zoom-Webinar am 10.07.2024

Das Webinar informiert über die vielfältigen steuerlichen Aspekte für Immobilieneigentümer und Vermieter rund um den Klimaschutz.

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Miete

Schäden „fiktiv“ abrechenbar!

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Verschlechtert oder beschädigt der Mieter die von ihm gemietete Wohnung, steht dem Vermieter Schadensersatz zu (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB). Dabei kann er wählen, ob der Mieter den Schaden selbst beseitigen soll (§ 249 Abs. 1 BGB) oder ob er einen Geldbetrag (§ 249 Abs. 2 BGB) zur Schadensbeseitigung verlangt („mach selbst heil oder zahl‘ Geld“). Der Vermieter hat ein Wahlrecht, muss dies aber auch durch Erklärung gegenüber dem Mieter auch ausüben.

Wie aber steht es, wenn der Vermieter keine Rechnung nach der Ausführung von Reparaturmaßnahmen zum Beispiel durch einen Handwerker präsentieren kann, sondern nur dessen Kostenvoranschlag, und dann den Schaden entweder selbst in Eigenarbeit beseitigt oder aber bestehen lässt, weil er das geforderte Geld anderweitig verwenden möchte?

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Auch das geht. Der Vermieter kann auch dann auf der Basis eines Kostenvoranschlags abrechnen, wenn er den Schaden selbst beseitigt oder nicht beseitigen lässt (sog. „fiktive Schadensberechnung“: so ausdrücklich: LG Halle, Urteil vom 3.2.2023 - 1 S 91/21, IMR 2023, 136; (BGH, Urteil vom 31.3.2021 - XII ZR 42/20, DWW 2021, 178 = Rn. 15 der Entscheidungsgründe nach juris; vgl. auch BGH, Urteil vom 18.2.20202– VI ZR 115/19 –, juris; LG Berlin, Urteil vom 13. Juli 2022 – 35 O 233/20 –, juris). Weil in diesen Fällen aber Umsatzsteuer nicht anfällt, kann er nur auf Nettoschadenbasis liquidieren § 249 Abs. 2 S. 2 BGB).

Und wie ist es schließlich, wenn der Vermieter noch nicht so genau weiß, wie er vorgehen soll? Kann er dann aus Gründen äußerster Vorsorge doch zunächst einmal den Kostenvoranschlag brutto, also einschließlich der Umsatzsteuer, seiner Schadensberechnung zugrunde legen? § 249 Abs. 2 S. 2 BGB beantwortet diese Frage ganz eindeutig mit „Nein“!

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