Modernisierung

Nach wie viel Jahren kann die Miete noch erhöht werden

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Erhöhungsmöglichkeiten auf die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Basis eines Mietspiegels, dreier Vergleichswohnungen oder in selteneren Fällen auch mit einem Sachverständigengutachten als Fundament werden immer stärker durch Gesetzgebung und Rechtsprechung beschnitten. Kein Wunder, dass Vermieter fragen, ob sie auch jahrelang zurückliegende Investitionen noch zur Grundlage einer Mieterhöhung machen können. Zu denken ist hier an eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung.

Das Gesetz sieht keine Fristen vor, innerhalb derer nach Beendigung der Baumaßnahme die Miete modernisierungsbedingt erhöht werden kann oder muss. Höchstrichterliche Rechtsprechung dazu existiert soweit erkennbar ebenfalls nicht. Die instanzgerichtliche Rechtsprechung bewertet diese Frage unter dem Fachbegriff der „Verwirkung“. Von der Verwirkung eines Rechts ist auszugehen, wenn es durch seinen Inhaber lange Zeit nicht geltend gemacht worden ist (Zeitmoment) und der Verpflichtete deshalb davon ausgehen durfte, der Inhaber werde es auch nicht mehr reklamieren (Umstandsmoment; zu den Voraussetzungen der Verwirkung: BGH, Urteil vom 9.11 2022 – VIII ZR 331/21, juris Rn. 37; BGH, Urteil vom 31.7.2013 - VIII ZR 162/09, BGHZ 198, 111 Rn. 66 mwN). Bezogen auf die Mieterhöhung nach Modernisierung muss der Vermieter nach Beendigung der Baumaßnahme nicht unverzüglich handeln, sondern kann seine Mieterhöhung auch später geltend machen. Feste Grenzen gibt es unter temporärer Betrachtung für den Verwirkungseinwand nicht (hinweisend: Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 559 b BGB Rn. 45 mit weiteren Nachweisen). In der Rechtsprechung diskutiert werden Zeitabläufe von einem Jahr, 4 Jahren und von bis zu 10 Jahren. Da es eben nicht nur auf den Zeitablauf, sondern auch auf das sogenannte Umstandsmoment ankommt, richtet sich die endgültige Entscheidung eben nach diesen Umständen im einzelnen Fall.

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Gerade bei sehr lange nicht geltend gemachten modernisierungsbedingten Mieterhöhungen ist in der Praxis typischerweise zu beobachten, dass den Baumaßnahmen auch keine (schriftlichen) Ankündigungen an die Mieter vorausgegangen sind, so wie sie gesetzlich vom Vermieter geschuldet werden (§ 555 c BGB). Dazu wird vertreten, dass der Mieter dann auch zu einem früheren Zeitpunkt nicht mehr damit rechnen muss, noch mit einer Mieterhöhung konfrontiert zu werden (so: Börstinghaus, .a.a.O., Rn. 45). Berücksichtigt man aber, dass eine fehlende oder nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprechende Ankündigung die Wirksamkeitsfrist einer danach ausgesprochenen Mieterhöhung um 6 Monate verlängert, liegt es in der Logik, eher vom Gegenteil auszugehen und den Zeitraum bis zu einem beachtenswerten Verwirkungseinwand länger zu bemessen.

Eine zeitlich eher eintretende Verwirkung soll auch dann ausgelöst sein, wenn der Vermieter in der Zwischenzeit diverse Mieterhöhungen durchgeführt hat, ohne darauf hinzuweisen, dass er auch noch beabsichtigt, wegen der länger zurückliegenden Modernisierungsmaßnahme die Miete zu erhöhen (Börstinghaus, Rn. 45 mit weiteren Nachweisen zur Rechtsprechung und zur Literatur). Das soll auch im Sinne eines „Umstandsmoments“ ein Vertrauen des Mieters dahin begründen, eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung käme nicht mehr. Dies überzeugt ebenfalls nicht. Denn das Gesetz bringt gleich an mehreren Stellen zum Ausdruck, dass Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558, 560 BGB „unabhängig“ von modernisierungsbedingten Mieterhöhungen nach § 559 BGB zu betrachten sind. Warum sollte dann in der ein Mieterhöhung auf die andere hingewiesen werden?

Klar ist schließlich, dass eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht mehr möglich ist, wenn wegen der Baumaßnahme bereits ein Mieterhöhungsverlangen zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) unter Berücksichtigung des modernisierten Wohnungszustandes gestellt worden ist (Börstinghaus, .a.a.O., Rn. 45 am Ende).