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Gasalarm

Richtiges Vorgehen von Wohnungseigentümergemeinschaften

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Wie gehen Wohnungseigentümergemeinschaften am besten vor, um die jetzt explodierenden Energiekosten abzufedern und um keine Versorgungssperren bei selbstnutzenden Eigentümern oder Mietern im Falle vermieteten Sondereigentums zu riskieren?

Im Mietrecht ohne Berührung mit wohnungseigentumsrechtlichen Aspekten wird dazu aktuell diskutiert, ob man monatlich vereinbarte Vorauszahlungen auf die Betriebskosten auch ohne direkten zeitlichen Zusammenhang zu einer erteilten Betriebskostenabrechnung erhöhen darf oder nicht. Grundlage einer Erhöhungsmöglichkeit ist nach der hier vertretenen Auffassung § 560 Abs. 4 BGB. Und auch dann, wenn keine Vorauszahlung vereinbart ist, über die dann abzurechnen ist, sondern eine Betriebskostenpauschale, ist eine erhöhende Anpassung dieser Pauschale möglich (§ 560 Abs. 1 BGB); jedoch nur dann, wenn dies im Mietvertrag vorbehalten worden ist und in der Erklärung der Grund für die Erhöhung angegeben und erläutert wird (§ 560 Abs. 1 BGB).

Nun zum Wohnungseigentumsrecht und hier zunächst zum Grundverständnis folgendes:

Bekanntlich unterscheiden wir immer drei verschiedene Positionen – Sie als Sondereigentümer und Vermieter, gleichzeitig Einzelmitglied der Eigentümergemeinschaft, die Eigentümergemeinschaft als Verband und schließlich den Verwalter als dessen Geschäftsführer und Vollzugsorgan. Mangels eines besonders erteilten Mandats zur Verwaltung Ihres Sondereigentums hat sich der Verwalter nur um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu kümmern. Forscher gesagt: Vermietetes Sondereigentum geht ihn überhaupt nichts an - er muss sich darum also auch nicht kümmern. Alleine Sie als Sondereigentümer und Vermieter sind dazu berufen. Dafür gelten die bisher hier kurz skizzierten mietrechtlichen Grundsätze zur Anpassung der Betriebskosten.

Damit es aber bei Ihrem Mieter nicht zu „Energieausfällen“ kommt, muss die beim Bezug von Heizleistung und Warmwasser zwischengeschaltete Eigentümergemeinschaft handlungsfähig bleiben. § 28 Abs. 1 WEG gibt dazu die folgenden Handlungsalternativen:

Um finanzielle Engpässe in der Hausgeldrücklage zu vermeiden, darf der Verwalter über eine Sonderumlage, die zur Deckung gestiegener Vorauszahlungen die dazu nötige Liquidität sichert, mehrheitlich beschließen lassen. Der Beschluss muss ausreichend transparent, also informierend, übersichtlich und verständlich, sein, und insbesondere die Höhe, die Fälligkeit und den Umlageschlüssel ausweisen.

Statt einer Sonderumlage kann auch (erneut) über den Einzelwirtschaftsplan beschlossen werden. Der Beschluss kann dann erhöhte Zuführungsbeträge für die Energiekosten vorsehen. Zu zahlende Vorschüsse werden dann bereits im laufenden Wirtschaftsjahr erhöht. Sie werden mit der Fassung des Beschlusses fällig.

Um gerüstet zu sein, ist entweder zügig eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen oder mit dem schriftlichen Umlaufverfahren zu arbeiten (§ 23 Abs. 3 WEG). Allerdings setzt die zweite Alternative einen einstimmigen Beschluss voraus, was Zweifel am Erfolg dieser Verfahrensweise aufkommen lässt.

Stehen dagegen ausreichende Finanzmittel in der Hausgeldrücklage zur Verfügung, so darf der Verwalter höhere Vorauszahlungen an den Energieversorger auskehren; dies zumal dann, wenn sie von dem Versorgungsunternehmen angefordert werden. Die Erhaltungsrücklage (Instandhaltungsrücklage) ist dazu selbstverständlich „tabu“.

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Hintergrund:

§ 9 der Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen (Kurzfristigenenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung - EnSikuMaV) führt zunächst für die Zeit vom 1. September 2022 bis zum 28. Februar 2023 eine neue Pflicht zur Information über Preissteigerungen für Versorger und für Eigentümer von Wohngebäuden an die Endbenutzer ein. Die Vorschrift unterscheidet in der Informationsdichte zwischen Gebäuden mit weniger als 10 Wohneinheiten und ab 10 Wohneinheiten.

Nähere Informationen dazu bietet die Broschüre:

Gasschock - was tun?
„Dieser Winter wird der teuerste aller Zeiten“, so titelt DIE WELT am 16. August 2022 ihren Leitartikel auf Seite 1 und weiter: „Die Gasumlage ist nur der Auftakt für weitere Preissteigerungen. Die Politik verspricht Entlastung.“
PREIS: 12,95 EUR