Heizungsgesetz

„Platzfragen“

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Mit der Novelle zum Gebäudeenergiegesetz (GEG), im Medienjargon bekannt geworden als „Heizungsgesetz“, will der Gesetzgeber im Rahmen der energetischen Gebäudesanierung den Umstieg auf erneuerbare Energien beim Betrieb von Heizungen und Warmwasseraufbereitungsanlagen forcieren. Sein Ziel: Mindestens 65 % erneuerbare regenerative Energie soll die bislang fossilen Energieträger wie zum Beispiel Gas, Öl oder Kohle ablösen. Mit derselben Priorität will er in mehr Hausanlagen bisherige wohnungsbezogene dezentrale Wärmeversorgungslösungen in einem System (Zentralheizung oder andere Techniken zur zentralen Gebäudeversorgung) bündeln. Wird beim Umstieg zum Beispiel von Gasetagenheizungen auf eine zentrale Wärmeversorgung nunmehr ein Heizraum benötigt, ergeben sich „Platzfragen“. Denn weil ein solcher Heizungsraum bis zum Heizungsumstieg fehlen konnte, ist er auch bis zum Umbau nicht vorhanden. Jetzt aber muss er eingerichtet werden. Gretchenfrage: Welcher Wohnungsnutzer gibt dafür schon gerne „seinen“ Keller ab?

Beispeilfall

Bereits im Jahre 2021 hatte sich der BGH mit einem solchen Fall zu beschäftigen. Dort ging es um einen Fahrradkeller, der bisher der Nutzergemeinschaft im Mehrfamilienhaus zur Verfügung stand. Im Zuge des Heizungsumbaus durch Einbau einer Zentralheizung sollte er nun als Heizungskeller umfunktioniert werden. Das Ergebnis: Der Fahrradkeller fiel als Abstellraum für die „Drahtesel“ weg. Die Mieter minderten als Folge dieser modernisierenden Baumaßnahme gegenüber der erklärten Mieterhöhung nach Modernisierung die Miete.

Zu Recht, wie der BGH entschied (Urteil vom 12.10.2021 - VIII ZR 51/20, ZMR 2023, 354). Das Recht zur Mietminderung bestehe auch dann unverändert fort, wenn ein Mieter die modernisierenden Baumaßnahmen zu dulden verpflichtet sei. Durch die Baumaßnahmen ändere sich der bei Mietvertragsabschluss festgelegte und vom Vermieter weiter zu gewährleistende vertragsgemäße Zustand der Mietsache nicht. Werde er als Folge der Modernisierung jetzt beeinträchtigt - Wegfall des Fahrradkellers - ergebe sich das gesetzlich eingreifende Mietminderungsrecht als Konsequenz.

Nachzutragen ist: Modernisierungsmaßnahmen sind häufig von Mietminderungen begleitet. Dabei kann die mangelauslösende Beeinträchtigung in Immissionen durch die Baumaßnahme selbst liegen (Staub, Lärm, Schmutz, Zugangsbehinderungen, erhöhte Einbruchsgefahr durch Gerüste etc.; beachte aber den temporären Minderungsausschluss in § 536 Abs. 1a BGB für energetische Modernisierungen), oder in deren Auswirkungen und Folgen; so zum Beispiel dann, wenn sich als Ergebnis der Baumaßnahme die vorherigen Nutzungsmöglichkeiten nicht verbessern, sondern eingeschränkt zeigen.

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Definition des Mangels

Zum Heizungstausch selbst: Wird die 65-prozentige Vorgabe zum Einsatz erneuerbarer Energie in § 71 GEG nicht erreicht, stellt dies noch keinen Mangel dar (näher: Horst, MDR 2023, 1145, 1145; ebenso: Börstinghaus, in: Börstinghaus/Meyer, Das neue GEG, 2024, § 3 Rn. 211, S. 143 ff). Ein Mangel wäre nur dann anzunehmen, wenn die Wohnung nicht ausreichend warm wird. Die neue Heizung selbst oder dafür erforderlich werdende Änderungen in der Wohnung (z. B. Verlegung von Heizkörpern etc.) stellen ebenfalls keinen Mangel dar (Börstinghaus, in: Börstinghaus/Meyer, Das neue GEG, 2024, § 3 Rn. 213, S. 144; dazu auch BGH, Urteil vom 12.10.2021 - VIII ZR 51/20, juris). Zeigen sich aber infolge des Heizungsumtauschs andere verbleibende Imponderabilien innerhalb der Nutzung der Mieträume, so liegt darin ein Mangel mit der Folge einer Mietminderung. Das kann zum Beispiel anzunehmen sein, wenn ein Keller nun als Heizungsraum benötigt wird und deshalb für den Mieter wegfällt, oder wenn der „Mieterkeller“ durch Grundrissveränderung zur Schaffung eines Heizungsraumes kleiner wird (BGH, Hinweisbeschluss vom 12.10.2021 - VIII ZR 51/20, juris – zum Wegfall eines Fahhradkellers).

Ebenso lösen die Bauarbeiten im Falle einer Nutzungsbeeinträchtigung (z. B. kalte Wohnung wegen fehlender Heizleistung, Lärm, Staub, Schmutz durch die Bauarbeiten) während der Bauzeit ein Mietminderungsrecht aus, auch wenn sie der Mieter dulden muss (BGH, Urteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09, NJW 2010, S. 2879; LG Berlin, Urteil vom 29. 1. 2018 - 65 S 194/17, IMR 2018, 364; AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 6.7.2017 - 102 C 86/17, IMR 2017, 357; LG Berlin, Urteil vom 24. 6. 2014 - 63 S 373/13, IMR 2014, 462; zur Mietminderung näher: Horst, Mietminderung, 3. Aufl. 2009, Haus & Grund Deutschland Verlag und Service GmbH; Kraemer, a. a. O., S. 835, Rn. 1121; vgl. auch: AG Neukölln, Urteil vom 15.9.1993 - 17 C 87/93, MM 1994, S. 23 f.; LG Mannheim, Urteil vom 23.11.1977 - 4 S 6/77, WM 1978, S. 95 bei verkleinerter Stellfläche durch Heizkörper; AG Osnabrück, Urteil vom 11.10.1996 - 44 C 345/96, NJW-RR 1997, S. 774 = WM 1996, S. 754; LG Berlin, Urteil vom 18.2.1997 - 64 S 467/96, GE 1997, S. 619).