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Teilverkauf

Die eigene Immobilie zu Geld machen

Ein Ruhestand ohne Geldsorgen – dergleichen suggerieren Werbeversprechen oft für einen sogenannten Teilverkauf von Immobilien. Die Idee ist simpel: Als Eigentümer verkauft man einen Teil seiner Immobilie, bekommt dafür den marktüblichen Kaufpreis und erhält ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Was erst einmal gut klingt, hat viele Haken – nur für die wenigsten sind solche Angebote wirklich attraktiv. Für alle anderen gibt es gute Alternativen.

Es kann der erste Schritt hin zu einer späteren Veräußerung der eigenen Wohnung oder des eigenen Hauses sein: der Teilverkauf. Bis zu 50 Prozent ihrer Immobilie verkaufen Eigentümer dabei an spezialisierte Anbieter wie Deutsche Teilkauf, Heimkapital oder Engel & Völkers. Der Kaufpreis hängt vom Verkehrswert ab, welcher in der Regel durch einen vom Teilverkauf-Anbieter beauftragten Gutachter geschätzt wird. Werden beispielsweise 20 Prozent einer Immobilie mit einem geschätzten Gesamtwert von 500.000 Euro verkauft, bekommt der Eigentümer 100.000 Euro. Für den verkauften Anteil erhält er zudem ein sogenanntes Nießbrauchrecht, das heißt, er darf weiterhin ohne Einschränkungen selbst in der Immobilie leben oder sie vermieten, muss dafür jedoch eine monatliche Nutzungsgebühr zahlen. Zudem wird das Teilkaufunternehmen bevollmächtigt, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu verkaufen – in der Regel nach dem Tod des Eigentümers. Gleichzeitig besteht die Möglichkeit, den einst veräußerten Immobilienteil zurückzukaufen.

Hohe Nutzungsgebühren

Gerade für ältere Menschen, die finanzielle Engpässe haben oder sich größere Wünsche erfüllen wollen, scheint ein Teilverkauf eine gute Möglichkeit, ihre Immobilie zu versilbern. Schließlich gehört sie ihnen nach dem Teilverkauf teilweise weiter, darf genutzt werden und bietet sogar die Option, den veräußerten Anteil später wieder zurückzukaufen. Doch Verbraucherschützer und zuletzt auch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) warnen vor Teilverkäufen. Denn die Nachteile wiegen schwer – und sind insbesondere im Vorfeld für Laien oft nur schwer erkennbar.

Denn die vermeintliche finanzielle Freiheit, die Teilkauf-Anbieter versprechen, lassen sich diese teuer bezahlen. Zunächst ist da die Nutzungsgebühr: Diese variiert von Anbieter zu Anbieter und liegt im Schnitt zwischen 5 und 7 Prozent des verkauften Immobilienteilwerts pro Jahr. Beträgt dieser beispielsweise 100.000 Euro, fällt eine jährliche Nutzungsgebühr zwischen 5.000 und 7.000 Euro an. Die Nutzungsgebühr ist für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben und wird dann neu verhandelt. Mitunter ist sie aber auch an die Inflation gekoppelt. Das birgt das Risiko, dass sich die Nutzungsgebühr sukzessive in einem Tempo erhöht, mit dem das Einkommen womöglich nicht mitwächst. Können Eigentümer die Nutzungsgebühren nicht mehr aufbringen, hat der Teilverkauf-Anbieter das Recht, die Immobilie vollständig zu verkaufen.

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Weitere Kosten bei Komplettverkauf

Obwohl die Immobilie dem ursprünglichen Eigentümer nicht mehr alleine gehört, muss dieser oft die im Zusammenhang mit der Immobilie anfallenden Kosten alleine tragen, etwa die Grundsteuer sowie je nach Anbieter sogar sämtliche Instandhaltungskosten – und das, obwohl der Teilverkauf-Anbieter als Miteigentümer ebenfalls profitiert, wenn in die Immobilie investiert wird. Wird die Immobilie irgendwann ganz verkauft, fallen häufig Durchführungsentgelte an. Auch hier variiert die Höhe; sie liegt zwischen rund 2 und 6 Prozent des Immobilienwerts. Zudem sichern sich viele Anbieter vertraglich mittels einer sogenannten Wertsicherungsklausel einen Mindesterlös beim Verkauf der Immobilie zu – in der Regel um die 17 Prozent. Wird dieser durch den erzielten Verkaufspreis nicht erreicht, muss der ursprüngliche Eigentümer die Differenz aus eigener Tasche zahlen.

Unbedingt Alternativen prüfen

Die hohen Kosten und Risiken machen den Teilverkauf zu einem Modell, das man in jedem Fall vorab kritisch prüfen sollte. Zudem lohnt es sich für Eigentümer, Alternativen zu erwägen. Auch für ältere Menschen kommen beispielsweise Baukredite infrage. Hierbei wird die Immobilie als Sicherheit eingesetzt. Zudem muss das Haushaltseinkommen hoch genug sein, um mindestens die Raten aufzubringen; eine Tilgung des Kredits ist nicht zwingend notwendig. Auch ein kompletter Verkauf der Immobilie wäre eine Option. Mit dem erlösten Geld könnte eine kleinere und günstigere Immobilie gekauft werden. Alternativ ließen sich der Erlös gewinnbringend investieren und die Erträge für Mietzahlungen verwenden. Eine weitere Option, Kapital aus seiner Immobilie zu schlagen, ist das Prinzip der Leibrente. Dabei verkauft man einer Person seine Immobilie, erhält statt des Kaufpreises aber eine in der Regel lebenslange Rente sowie ein Nießbrauchrecht, das heißt, man kann seine Wohnung beziehungsweise sein Haus weiterhin selbst bewohnen oder vermieten. In jedem Fall sollte eine solche Entscheidung nicht überstürzt werden. Sich professionelle Unterstützung zu holen und auch mit der eigenen Familie die Situation zu besprechen, ist auf lange Sicht grundsätzlich ratsam.