Gebrauchsüberlassung an Dritte

Wann muss der Vermieter einer Untervermietung zustimmen?

Generell gilt: Für eine Untervermietung müssen Mieter die Vermieter stets um Erlaubnis fragen. Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Doch ein Anspruch auf Zustimmung des Vermieters besteht nicht immer.

Mieter sind ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiterzuvermieten. Dies ist in § 540 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Der Vermieter hat zunächst ein berechtigtes Interesse daran, dass nur die Personen in der Wohnung leben, welche auch im Mietvertrag stehen. Denn diese hat sich der Vermieter als seine Vertragspartner ausgesucht – und keine anderen. Von einer „heimlichen“ „dauerhaften“ Aufnahme von Personen in die Mietwohnung, genauso wie einer zeitweiligen Untervermietung, ist Mietern daher dringend abzuraten. Im schlimmsten Fall riskieren diese nämlich damit eine Kündigung des Mietverhältnisses – die Grundlage dafür liefert auch § 543 Absatz 2 Nummer 2 BGB.

Anspruch auf Gebrauchsüberlassung an Dritte

Entsteht allerdings für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen (§ 553 BGB). Dieses berechtigte Interesse kann zum Beispiel in der Erzielung von Untermieteinnahmen bestehen, um die Miete zu zahlen, wenn der Mieter zeitweilig an einem anderen Ort lebt.

Anspruch auf Überlassungserlaubnis besteht nicht immer

Ausnahmen liefert § 553 BGB gleich mit: Wenn in der Person des Dritten ein triftiger Ablehnungsgrund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann, muss der Vermieter nicht zustimmen.

Doch auch der Zeitpunkt ist wichtig, wann das berechtigte Interesse seitens des Mieters entstanden ist. Damit beschäftigte sich das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 30. Juni 2022 (67 S 35/22). Das Gericht hatte über die Frage zu entscheiden, ob ein Mieter vom Vermieter auch dann eine Gebrauchsüberlassung von Teilen der angemieteten Wohnung verlangen kann, wenn bereits vor Abschluss des Mietvertrages ein mögliches Interesse bestand – in diesem Fall ein mehrjähriger Auslandseinsatz.

Der Fall

Die Berliner Mieter klagten vor dem Amtsgericht auf Zustimmung zur teilweisen Gebrauchsüberlassung der angemieteten Wohnung an eine dritte Person, da sie im Ausland arbeiteten. Der Vermieter erhob Widerklage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung, Zahlung der Miete sowie Feststellung, dass er keine Zustimmung schulde. Das Amtsgericht entschied zugunsten der Mieter und befand, das berechtigte Interesse sei erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden, da die Kläger bei dessen Abschluss noch nicht hätten sicher sein können, ihr Berufsleben künftig im Ausland zu verbringen.

Überlassungsinteresse war bereits latent vorhanden

Das Landgericht sah dies anders und erklärte, den Mietern stünde kein Anspruch auf teilweise Gebrauchsüberlassung der Wohnung zu. Für den Ausschluss des Überlassungsanspruchs reiche es aus, dass das Überlassungsinteresse des Mieters zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits latent vorhanden ist. Ein solcher Fall läge hier vor: Das Interesse der Kläger war bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhanden, mindestens aber latent angelegt. Denn die Kläger waren schon vor Abschluss des Mietvertrages beruflich im Ausland tätig. Es bestand zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses kein Anhaltspunkt dafür, dass die beruflichen Auslandsentsendungen nach Vertragsschluss ein Ende finden würden.

Das für einen Genehmigungsanspruch erforderliche wirtschaftliche Interesse stehe laut Landgericht auch deshalb infrage, weil die Kläger nicht nur Mieter der streitgegenständlichen Wohnung, sondern darüber hinaus auch noch Eigentümer einer weiteren Wohnung in Berlin seien. Diese nutzten sie nicht zu eigenen Wohnzwecken, sondern ausschließlich zur Erzielung ihrer Altersvorsorge dienender Mieteinnahmen.