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Mieterinsolvenz

„Rosinen picken“ iss nich!

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Nach der Anmietung seiner Wohnung gerät Mieter M in Insolvenz. Um Kosten zu sparen, vermietet er ein Teil der Wohnung unter. Die daraus erlangte Untermiete leitet M an Vermieter V auch nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens weiter. Im Hinblick auf das Wohnungsmietverhältnis gibt der Insolvenzverwalter W die Enthaftungserklärung ab (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO), verlangt aber dennoch von M die bereits weitergeleitete Untermiete zur Insolvenzmasse. M zahlt nicht, W klagt.

Der BGH weist ab (BGH, Urteil vom 2.12.2021 - IX ZR 206/20, IMR 2022, 420). Der Insolvenzschuldner M sei schon vor Abgabe der Enthaftungserklärung von einer etwaigen Pflicht zur Erstattung der erlangten Untermietzinsen durch die Weiterleitung an den Hauptvermieter befreit worden. Auch wenn der Untermieter als Drittschuldner nicht schuldbefreiend an den Insolvenzschuldner leisten könne (§ 82 InsO), sei M als Insolvenzschuldner doch von seiner Zahlungspflicht freigeworden. Denn durch die Weiterleitung der Mieten an den Hauptvermieter sei die Insolvenzmasse von einer Masseverbindlichkeit entlastet worden. Vor der Enthaftungserklärung sei die Zahlung der Hauptmiete eine Masseverbindlichkeit; durch Weiterleitung der Untermieten sei die Masse davon befreit worden. Folglich sei M als Insolvenzschuldner auch von einer Erstattungspflicht freigeworden.

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Mit der Enthaftungserklärung habe der Insolvenzverwalter das gesamte Hauptmietverhältnis freigegeben. Darin eingeschlossen sei auch der Untermietvertrag. Denn mit der Enthaftung schieden alle Rechtsverhältnisse im Zusammenhang mit der Wohnung aus der Masse aus. Weiter habe nur noch M als Insolvenzschuldner das Gebrauchsrecht. Nur er sei deshalb auch zur Einziehung der Untermieten berechtigt und müsse nicht an die Masse leisten.