Untervermietung 

Aufnahme fremder Personen in die Mietwohnung - darf der Mieter das?

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Sie erfahren auf Umwegen, dass Ihre Mieterin oder Ihr Mieter „so mal eben“ Ihnen unbekannte Personen bei sich wohnen lässt. Nachbarbeschwerden über Lärm, das Gebell mit einziehender Hunde und vor allen Dingen die laut geäußerten Befürchtungen über eine zukünftig ungerechte Verteilung der anfallenden Betriebskosten erreichen Sie. Die mit im Haus wohnenden Mieter-Nachbarn rücken Ihnen zu Leibe, Sie sehen sich unter Zugzwang; vor allem aber fühlen Sie sich übergangen. Sie stellen die Mietpartei zur Rede und werden hämisch grinsend darauf hingewiesen, man dürfe das. Schließlich gäbe es einen Erlaubnisanspruch gegen den Vermieter auf Duldung der Aufnahme nahestehender Personen und auch auf Duldung einer Untervermietung (§§ 553, 540 BGB). 

Trifft das zu?
Tatsächlich gibt es mit nur sehr geringen Hürden Ansprüche eines Mieters gegen den Vermieter auf Erlaubnis der Aufnahme enger Verwandter oder auch gefundener „Lebenspartner“. Und tatsächlich gibt es diese Ansprüche auch, wenn der Mieter untervermieten möchte und die Wohnung teilweise an den Untermieter weitergibt (z. B. Aufnahme einer geflüchteten Ukrainerin aus humanitären Gründen: LG Berlin, Urteil vom 6.6.2023 - 65 S 39/23, FD-MietR 2023, 458618. 

Aber:
Das völlige Überlassen einer Wohnung, also nicht nur das teilweise Überlassen einzelner Zimmer und Einrichtungen, ist keine Untervermietung mehr und deswegen auch von dem Erlaubnisanspruch nicht gedeckt. Im Gegenteil ist das ständige und insbesondere ständig kurzzeitige Vermieten an andere Personen eine eigene gewerbliche Weitervermietung aus Sicht des Mieters, und keine reine Untervermietung. Denn es muss unterstellt werden, dass die komplette Weitergabe der Wohnung nicht aus purer Menschenfreundlichkeit geschieht, sondern dass dahinter klare wirtschaftliche Interessen und Einkünfte stehen. Dies aber muss keinesfalls geduldet werden. 

Die Folge:
Eine auch fristlose Kündigung ist möglich (§§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2,553 Abs. 1 BGB; AG München, Urteil vom 27. 5. 2020 - 473 C 20883/19, IMR 2020, 371 - Airbnb-Vermietung; AG Berlin-Mitte, IMR 2018, 1086). 

Für die übrigen Fälle gibt es zwar einen Erlaubnisanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter, die Wohnung auch zum Gebrauch an Dritte unentgeltlich oder auch entgeltlich mit zu überlassen (einschränkend LG Berlin, Urteil vom 14.12.2017 - 65 S 159/17, ZMR 2023, 288 - kein Erlaubnisanspruch bei beabsichtigten Einnahmen aus der Untervermietung in Höhe fast der doppelten zulässigen Miete). 

Immer muss der Mieter diese Erlaubnis aber einholen, bevor er die Wohnung einen Dritten (mit) überlässt. Ausreichend dazu ist jedes höchstpersönliche Interesse des Mieters, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht (BGH, Beschluss vom 3.10.1984 - VIII ARZ2/84, NJW 1985, 130; BGH, Urteil vom 23.11.2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200; BGH, Urteil vom 31.1.2018 - VIII ZR 105/17, NJW 2018, 2397), so zum Beispiel der Wunsch zur Entlastung von Wohnkosten bei doppelter Haushaltsführung eines Pendlers: BGH, Urteil vom 23.11.2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200; der mehrjährige berufsbedingte Auslandsaufenthalt: BGH, Urteil vom 11.6.2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717; die Aufnahme eines Dritten zur Bildung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft: BGH, Urteil vom 5.11.2003 - VIII ZR 371/02, NJW 2004, 56). Rein abstrakte Formulierungen wie die bloße Äußerung des Wunsches auf Überlassung reichen nicht (so ausdrücklich: LG Berlin, a. a. O.). 

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Der Mieter muss seine konkreten Pläne genau darlegen, also den Anlass der gewünschten Untervermietung, Angaben zur Person, die aufgenommen werden soll, und das beabsichtigte Nutzungskonzept innerhalb der Mietwohnung (LG Berlin, Beschluss vom 22.6.2023 - 64 S 280/22, FD-MietR 2023, 458693). Dazu gehört auch die Beschreibung der tatsächlichen Grundlagen seines Wunsches und seiner Motivation. Anzugeben ist auch, ob die teilweise Wohnungsüberlassung unentgeltlich oder entgeltlich erfolgt. Dabei ist die Höhe des beabsichtigten oder vereinbarten Untermietzinses anzugeben (LG Berlin, Urteil vom 15.12.2017 - 65 S 159/17, ZMR 2023, 288 Denn nur dann kann der Vermieter prüfen, ob dem Mieter ein berechtigtes Interesse zur Seite steht und ob dies erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist (Blank/Börstinghaus/Siegmund, Kommentar zum Mietrecht, 7. Aufl. 2023, § 553 BGB Rn. 21, 22). 

Dagegen soll dem Vermieter kein Anspruch auf eine persönliche Vorstellung der aufzunehmenden Person bei ihm zustehen (LG Berlin, Beschluss vom 30.11.2020 - 64 T 49/20, IMR 2021, 140). Dies seien „unzulässige“ Auflagen, die im Gesetz keine Stütze fänden, so die Berliner Landrichter. Dies liefe auf eine Ablehnung der Untervermietungsbefugnis hinaus. Mehr als den Namen sowie zur eindeutigen Identifikation auch Geburtsdatum und Geburtsort sowie Angaben über die beruflichen und sonstigen Tätigkeiten des in Aussicht genommenen Untermieters müsse der Mieter nicht mitteilen. 

Macht der Mieter vor der Aufnahme weiterer Personen im Rahmen seines Erlaubnisbegehrens die geschuldeten Angaben nicht, verletzt er den Mietvertrag, selbst wenn ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis bestehen würde (so ausdrücklich Flatow, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 554 BGB Rn. 25 mit weiteren Nachweisen; BGH, Urteil vom 2.2.2011 - VIII ZR 74/10, NZM 2011, S. 275; BayObLG, Rechtsentscheid von 26.4.1995 - RE-Miet3/94, ZMR 1995, 301). Wer sich aber vertragswidrig verhält, kann deswegen abgemahnt und im Folgenden auch fristlos und hilfsweise fristgerecht gekündigt werden, wenn er sich nach der Abmahnung weiterhin nicht rechtskonform verhält (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 15.3.2023 - 17 C 281/22, IMR 2023, 225. 

Vereinzelt wird verlangt, dass der Vermieter vor der Kündigung erfolglos Unterlassung verlangt und einen Unterlassungstitel erstritten hat (§ 541 BGB; so LG Berlin, Urteil vom 11.10.2022 - 67 S 111/22, IMR 2023, 53 = BeckRS 2022, 28700 = IMRRS 2022, 1425). 

Auch der BGH schränkt eine Kündigungsmöglichkeit im Ergebnis mit der Bemerkung ein, eine Kündigung könne rechtsmissbräuchlich sein, wenn der kündigende Vermieter gleichzeitig zur Erteilung der Untervermietungserlaubnis verpflichtet sei (anderer Ansicht LG Berlin, Urteil vom 15.11.2018 - 65 S 85/18, ZMR 2023, 285 - vertragswidriges Verhalten auch dann, wenn der Mieter Anspruch auf Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung hat). 

Und genau hier wird es interessant:

Denn das LG Berlin hat entschieden: dem Vermieter sei es regelmäßig nicht zuzumuten, eine Untervermietungserlaubnis zu erteilen, wenn er an der Untermiete nicht wirtschaftlich beteiligt sei (LG Berlin, Beschluss vom 15.7.2021 - 64 S 45/21, FD-MietR 2022, 445522; ebenso bereits: LG Berlin, Beschluss vom 9.9.2019 - 64 T 65/19, BeckRS 2019, 33034; anders wohl: AG Karlsruhe, Urteil vom 6.12.2022 - 6 C 615/22, IMR 2023, 183 - kein Anspruch des Vermieters auf Untermietzins im Falle einer Wohnungsvermietung über Airbnb). 

Anders formuliert:
Beantragt der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung, ohne dem Vermieter einen dafür gesonderten Untermietzuschlag anzubieten, muss die Erlaubnis nicht erteilt werden. Vermietet der Hauptmieter eigenmächtig und bietet in der nachfolgenden Auseinandersetzung dem Vermieter keinen Untermietzuschlag an, ist dem Vermieter ebenfalls die Erteilung einer Erlaubnis unzumutbar. In beiden Fällen kann dem Hauptmieter auch gekündigt werden. Die von Untermieter benutzten Wohnungsteile sind dann ebenfalls nach § 546 Abs. 2 BGB an den Vermieter herauszugeben. 

Hinweis zum Schluss:

Die Voraussetzungen einer zu gewährenden Untervermietungserlaubnis sind vom Vermieter sorgfältig zu prüfen. Denn wenn er die Erlaubnis unberechtigt verweigert, kann er sich in Höhe des Untermietzinses schadensersatzpflichtig machen, der dem Mieter deswegen entgangen ist (LG Berlin, Urteil vom 8.12.2021 - 14 S 8944/21, IMR 2023,8; LG Berlin, Beschluss vom 10.1.2018 - 63 S 202/17, ZMR 2023, 287