Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Verwalter „hui“ - Beirat „pfui“?

Die WEG-Reform 2020 erlegt dem Verwalter den Nachweis von deutlich mehr Qualifikationen auf. Gemeint ist § 26 a WEG: Danach muss der Verwalter „zertifiziert sein“ - er muss seine Kenntnisse in schriftlichen und mündlichen Prüfungen bei den Industrie- und Handelskammern nachweisen. Dafür hat man extra eine Prüfungsverordnung geschaffen - die „Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz vom 2.12.2021, veröffentlicht in BGBl. I 2021, S. 5182 ff.).

Im Einzelnen bedeutet das:

Bei der Bewerbung um neue Verwaltermandate muss der Eigentümergemeinschaft die gewerberechtliche Zulassung, die Erfüllung der Fortbildungspflicht (§ 34 c GewO), der Nachweis einer Pflichtversicherung sowie einer erfolgten Zertifizierung nach § 26 a WEG ab dem 1. Dezember 2022 mitgeteilt werden. Wie dieses Datum gehalten werden kann, bleibt offen. Denn der Industrie- und Handelskammertag berät im Augenblick dazu über weitere Details. Aber das ist ein eigenes Thema. Tatsache ist auf jeden Fall: Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Die Ausnahmen vom Gebot der Zertifizierung.

• In einer kleinen Anlage mit weniger als 9 Einheiten ist ein Wohnungseigentümer als Mitglied der Gemeinschaft zum Verwalter bestellt worden.
  
• Auch dann kann die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt werden, jedoch wird dafür dann ein Beschlussquorum von mindestens einem Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Abs. 2 WEG) verlangt.
  
• Ist ein „Fremdverwalter bestellt, gilt die Ausnahme also nicht. Er sollte also stets zertifiziert sein.
  

Die Einhaltung ordnungsmäßiger Verwaltung – und damit bis auf die genannten Ausnahmefälle die Bestellung und Beschäftigung eines zertifizierten Verwalters - kann von jedem einzelnen Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Gemeinschaft als Individualrecht verlangt werden (§ 18 Absatz 2 Nr. 1 WEG; Deutscher Bundestag, Drucksache 19/22634 vom 16.9.2020, S. 44, 2. Absatz). Solange aber ein nicht zertifizierter Verwalter das Vertrauen aller Wohnungseigentümer besitzt, passiert nichts. Mit ihm kann weiter zusammengearbeitet werden (so ausdrücklich: Deutscher Bundestag, Drucksache 19/22634 vom 16.9.2020, S. 44, 2. Absatz).

Verliert er aber das Vertrauen auch nur eines Wohnungseigentümers - und sei es nur deshalb, weil er nicht zertifiziert ist - , so kann er auf das Betreiben auch nur eines einzelnen Wohnungseigentümers abberufen werden. Denn die Schwelle, jenseits derer ein Verwalter „in die Wüste geschickt werden kann“, hat sich deutlich abgesenkt: Das Gesetz stellt hierzu nur fest, dass der Verwalter „jederzeit abberufen werden“ kann (§ 26 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Gesetzesbegründung führt hierzu lediglich aus, dass ein wie auch immer eingetretener Vertrauensverlust mit dem Ergebnis ausreicht, der Verwalter habe sich missliebig gemacht (Deutscher Bundestag, Drucksache 19/18791 vom 27. 4. 2020, Seite 74, 6. Abs.)  

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Das Landgericht (LG) Karlsruhe hatte sich jetzt mit einem Fall zu beschäftigen, in dem es ebenfalls um die Abberufung eines missliebigen Verwalters geht (Urteil vom 3.12.2021 - 11 S 210/19, IMR 2022, S. 117):

Wohnungseigentümer Q will den Verwalter V abberufen lassen. Seinen Beschlussantrag begründet er damit, V sei auch Mieter einer der Einheiten der Gemeinschaft; er sei mit dem Prozessbevollmächtigten der übrigen Eigentümer über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts verbunden und sei darüber an den Einnahmen des Prozessbevollmächtigten beteiligt. Daraus erwachse eine Interessenkollision, weil vermutet werden müsse, dass V gerichtliche Verfahren zur Entstehung entsprechender Einnahmen „provoziert“ und dabei sein Amt zu seinem eigenen Vorteil ausnutzt. Die Gemeinschaft verwirft den Antrag auf Abberufung durch Negativbeschluss. Q ficht den Beschluss gerichtlich an und will ihn durch einen Gerichtsspruch ersetzen lassen, mit dem Verwalter V abberufen wird (Anfechtungsklage und Beschlussersetzungsklage).

In der Berufungsinstanz weist das LG Karlsruhe beide Klageanträge ab (vgl dazu auch: BGH, Urteil vom 10.2.2012 - V ZR 105/11, IMR 2012, S. 197 zum Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer bei der Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund). Die Begründung: Ein Individualanspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung des Verwalters sei denkbar, müsse jedoch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Das sei nur dann der Fall, wenn die Pflichtverstöße des Verwalters so schwerwiegend seien, dass es zur Abberufung objektiv keine Alternative mehr gebe. Grundsätzlich sei den beschlussfassenden Eigentümern aber dabei ein Beurteilungsermessen einzuräumen. Begebe sich der Verwalter, so das Gericht weiter, in eine Interessenkollision, so könne sich daraus ein zwingender Abberufungsgrund ergeben.

Lediglich auch Mieter einer Eigentumseinheit zu sein, spreche noch nicht für eine solche Interessenkollision, ebenso nicht die gesellschaftsrechtliche Verbindung mit dem Prozessbevollmächtigten der übrigen Wohnungseigentümer. Denn das reiche nicht. Vielmehr bedürfe es konkreter Anhaltspunkte dafür, dass der Verwalter tatsächlich gerichtliche Verfahren zum Zweck der Generierung von Einnahmen, an denen er beteiligt ist, provoziert und damit sein Amt zu seinem eigenen Vorteil ausnutzt. Mit anderen Worten: Bloße Annahmen und Vermutungen reichen nicht. Das LG Karlsruhe hält schließlich fest, dass ein Abberufungsantrag zwar wiederholt werden könne, dafür aber keine Gründe in Betracht kämen, die bereits innerhalb einer Vorbefassung mit dem Thema von der Eigentümergemeinschaft behandelt worden seien. Daraus folgt insgesamt: An den WEG-Verwalter werden jetzt wirklich hohe Anforderungen gestellt, im Hinblick auf Ausbildung, den Nachweis von Kenntnissen, und im Hinblick auf sein absolut integres Verhalten. Völlig zu Recht betont das LG Karlsruhe, dass es für die Bewertung des zuletzt angesprochenen Punktes auf konkrete - und nachgewiesene - Fakten ankommt, und nicht auf pure Mutmaßungen.

Das gilt so nicht für den Beirat, der über keinerlei Kenntnisse oder Qualifikationen verfügen muss (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 9.8.2021 - 2-13 S 20/21, IMR 2022, 116). Soweit so gut - mag man denken. Aber muss nicht auch seine Wahl den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen? Doch, sagt das LG Frankfurt/Main (a. a. O.) in dem folgenden Fall: Die Eigentümerversammlung wählt B und E zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats. Wohnungseigentümer Q ficht an. Die Begründung: B sei unqualifiziert, E unterhalte ein Büro bei der Hausverwaltung selbst und werde von ihr bezahlt.

Die Anfechtungsklage gegen die Wahl von E wird zugesprochen. Sie widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Mit seiner Aufgabe, den Verwalter zu kontrollieren, vertrage es sich nicht, wenn er entgeltlich für ihn tätig sei. Dies führe zu einem Interessenkonflikt. Der Beschluss zur Wahl von B wird hingegen gerichtlich abgesegnet. Er sei mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung konform gefasst worden. Der Gemeinschaft stehe ein Beschlussermessen zu, das mit der Wahl eines unerfahrenen und nicht qualifiziert ausgewiesenen Beiratsmitglieds noch nicht überschritten sei. Denn besondere Anforderungen an die Kenntnisse eines Kandidaten zu den Befugnissen eines Verwaltungsbeirats gebe das Gesetz nicht vor, auch nicht an seiner allgemeinen Qualifikation.