Gebäudeenergiegesetz: Mietrecht

Änderungen des Mietrechts durch das Heizungsgesetz

Mit der Überarbeitung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) während des Gesetzgebungsprozesses wurde auch das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) angepasst. Zu den Änderungen fand eine Expertenanhörung statt, bei der auch Haus & Grund Deutschland Stellung beziehen durfte, bevor das Gesetz schließlich im September vom Parlament ohne weitere Modifikationen beschlossen wurde. Das Gesetz wird am 1. Januar 2024 in Kraft treten.

Künftig wird der Einbau einer neuen Heizungsanlage, welche die Voraussetzungen des geänderten GEG erfüllt, als eigenständige Modernisierungsmaßnahme betrachtet. Zusätzlich wurde eine weitere Möglichkeit der Mieterhöhung nach Modernisierungen ins Gesetz aufgenommen. Neben den bislang regelmäßig angewendeten Modernisierungsmieterhöhungs-Verfahren, nach denen der Vermieter 8 Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen kann, haben Vermieter nun die Wahl, von welcher der Varianten sie Gebrauch machen möchten.

Neue Grenzwerte nach Modernisierung

Die Mieterhöhung erfolgt auf der Grundlage der aufgewendeten Modernisierungskosten. Um diese zu ermitteln, müssen die für die Instandhaltung aufgewendeten Mittel von den Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahme abgezogen werden. Bei dieser Ermittlung ist insbesondere beim Heizungstausch auch der Verschleißgrad der vorherigen Anlage zu berücksichtigen. Von den Modernisierungskosten können 8 Prozent auf die Jahresmiete umgelegt werden. Die Monatsmiete darf sich aber nicht um mehr als 50 Cent pro Quadratmeter erhöhen. Diese neu eingeführte Kappungsgrenze gilt nur für den Einbau einer Wärmepumpe, nicht jedoch für Maßnahmen, die im Zusammenhang mit dem Einbau der Heizungsanlage stehen, wie Leitungen oder Speicherung. Dort gilt weiterhin die Kappungsgrenze von monatlich 3 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 2 Euro, sofern die Miete unterhalb von 7 Euro pro Quadratmeter liegt. Diese Grenze darf insgesamt auch nicht überschritten werden. Führt der Vermieter also mehrere Modernisierungsmaßnahmen aus – beispielsweise den Einbau einer Wärmepumpe, den Wechsel der bisherigen Heizkörper gegen Fußboden- oder Wandheizungen oder den Fensteraustausch – darf die Mieterhöhung niemals mehr als 3 beziehungsweise 2 Euro pro Quadratmeter übersteigen. Die gedeckelte Mieterhöhung für die Wärmepumpe von höchstens 50 Cent pro Quadratmeter muss also angerechnet werden.

Neue Variante: Mieterhöhung nach Förderung

Hat der Vermieter eine Heizungsanlage gemäß den gesetzlichen Vorgaben eingebaut und dafür öffentliche Zuschüsse beantragt, darf er zukünftig die jährliche Miete um 10 Prozent der nach der Förderung aufgewendeten Kosten erhöhen. Auch hier ist zwischen Modernisierungs- und Instandhaltungskosten zu unterscheiden. Allerdings wird der Instandhaltungsanteil mit 15 Prozent pauschaliert. Diese 15 Prozent werden also von den nach der Förderung verbliebenen Kosten abgezogen. Auch hierbei darf die monatliche Miete nicht um mehr als 50 Cent pro Quadratmeter erhöht werden.

Für alle Varianten gilt: Beruft sich der Mieter auf eine unbillige Härte, kann der Vermieter die Mieterhöhung nicht durchsetzen.

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Indexmietverträge

Bei an den Verbraucherpreisindex gekoppelten Mietverträgen (Indexmietverträge) sind Modernisierungsmieterhöhungen ausgeschlossen. Ausgeschlossen sind auch Mieterhöhungen für den Einbau einer Wärmepumpe, selbst wenn der Vermieter zum Austausch gesetzlich verpflichtet ist.

Änderung der Heizkosten- und Betriebskostenverordnung

Auch beim Einbau von Wärmepumpen muss künftig der Verbrauch erfasst werden. Die bisherige Ausnahmeregelung von der Verbrauchsabrechnung entfällt. Für den erstmaligen Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten hat der Eigentümer bis zum 30. September 2025 Zeit. Danach sind die Abrechnungsvorschriften der Heizkostenverordnung anzuwenden. Die Betriebskostenverordnung stellt klar, dass auch die zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stromkosten umlagefähig sind.

Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin