Untervermietung

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Erlaubnisanspruch gegen den Vermieter auf Duldung einer Untervermietung

„Entschuldigung - das hab ich mir erlaubt!“ Sie erfahren auf Umwegen, dass Ihre Mieterin oder Ihr Mieter „so mal eben“ Ihnen unbekannte Personen bei sich wohnen lässt. Nachbarbeschwerden über Lärm, das Gebell mit einziehender Hunde und vor allen Dingen die laut geäußerten Befürchtungen über eine zukünftig ungerechte Verteilung der anfallenden Betriebskosten erreichen Sie. Die mit im Haus wohnenden Mieter-Nachbarn rücken Ihnen zu Leibe, Sie sehen sich unter Zugzwang; vor allem aber fühlen Sie sich übergangen. Sie stellen die Mietpartei zur Rede und werden hämisch grinsend darauf hingewiesen, man dürfe das. Schließlich gäbe es einen Erlaubnisanspruch gegen den Vermieter auf Duldung der Aufnahme nahestehender Personen und auch auf Duldung einer Untervermietung (§§ 553, 540 BGB).

Trifft das zu?

Tatsächlich gibt es mit nur sehr geringen Hürden Ansprüche eines Mieters gegen den Vermieter auf Erlaubnis der Aufnahme enger Verwandter oder auch gefundener „Lebenspartner“. Und tatsächlich gibt es diese Ansprüche auch, wenn der Mieter untervermieten möchte und die Wohnung teilweise an den Untermieter weitergibt.

Aber:

Das völlige Überlassen einer Wohnung, also nicht nur das teilweise Überlassen einzelner Zimmer und Einrichtungen, ist keine Untervermietung mehr und deswegen auch von dem Erlaubnisanspruch nicht gedeckt. Im Gegenteil ist das ständige und insbesondere ständig kurzzeitige Vermieten an andere Personen eine eigene gewerbliche Weitervermietung aus Sicht des Mieters, und keine reine Untervermietung. Denn es muss unterstellt werden, dass die komplette Weitergabe der Wohnung nicht aus purer Menschenfreundlichkeit geschieht, sondern dass dahinter klare wirtschaftliche Interessen und Einkünfte stehen. Dies aber muss keinesfalls geduldet werden.

Für die übrigen Fälle gibt es zwar einen Erlaubnisanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter, die Wohnung auch zum Gebrauch an Dritte mit zu überlassen. Es besteht aber Einigkeit darüber, dass der Mieter diese Erlaubnis einholen muss, bevor er die Wohnung einen Dritten (mit) überlässt. Andernfalls verletzt er den Mietvertrag, selbst wenn ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis bestehen würde (so ausdrücklich Flatow, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 554 BGB Rn. 25 mit weiteren Nachweisen; BGH, Urteil vom 2.2.2011 - VIII ZR 74/10, NZM 2011, S. 275; BayObLG, Rechtsentscheid von 26.4.1995 - RE-Miet3/94, ZMR 1995, 301). Wer sich aber vertragswidrig verhält, kann deswegen abgemahnt und im Folgenden auch gekündigt werden, wenn er sich nach der Abmahnung weiterhin nicht rechtskonform verhält. Der BGH schränkt das mit der Bemerkung ein, eine Kündigung könne rechtsmissbräuchlich sein, wenn der kündigende Vermieter gleichzeitig zur Erteilung der Untervermietungserlaubnis verpflichtet sei.

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Und genau hier wird es interessant:

Denn das LG Berlin hat jüngst entschieden: dem Vermieter sei es regelmäßig nicht zuzumuten, eine Untervermietungserlaubnis zu erteilen, wenn er an der Untermiete nicht wirtschaftlich beteiligt sei (LG Berlin, Beschluss vom 15.7.2021 - 64 S 45/21, FD-MietR 2022, 445522; ebenso bereits: LG Berlin, Beschluss vom 9.9.2019 - 64 T 65/19, BeckRS 2019, 33034).

Anders formuliert:

Beantragt der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung, ohne dem Vermieter einen dafür gesonderten Untermietzuschlag anzubieten, muss die Erlaubnis nicht erteilt werden. Vermietet der Hauptmieter eigenmächtig und bietet in der nachfolgenden Auseinandersetzung dem Vermieter keinen Untermietzuschlag an, ist dem Vermieter ebenfalls die Erteilung einer Erlaubnis unzumutbar. In beiden Fällen kann dem Hauptmieter auch gekündigt werden. Die von Untermieter benutzten Wohnungsteile sind dann ebenfalls nach § 546 Abs. 2 BGB an den Vermieter herauszugeben.