Mietminderung

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Miete: Feststellung der Minderungsquote im selbständigen Beweisverfahren?

Viele Mieter mindern „mal eben so“ einfach unverblümt die Miete. Das ist schon aus deren Sicht gefährlich; denn bei Irrtum über den Minderungsgrund oder über die zulässige Höhe der unternommenen Mietminderung (Minderungsquote) kann Zahlungsverzug eintreten und dem Vermieter ein fristgebundenes oder sogar fristloses Kündigungsrecht eröffnen. Deshalb entrichten Mieter zunächst die volle Miete auch unter Vorbehalt der Rückforderung zu viel entrichteter Mietanteile weiter, wenn sie sich auf ein Minderungsrecht stützen. Denn letztlich Sicherheit über die Frage einer zulässigen Minderung und über die zulässige Höhe der Minderungsquote verschafft nur das entscheidende Gericht (§ 287 ZPO).

In dem folgenden Fall ging es nicht um einen Zahlungsprozess im Sinne eines Hauptsacheverfahrens, sondern um ein vorgeschaltetes selbständiges Beweisverfahren (§ 485 ZPO), in dem der monierte Wohnungszustand festgestellt werden sollte:

Mieter M streitet sich mit Vermieter V um behauptete Sachmängel seiner Wohnung. Er beantragt ein selbständiges Beweisverfahren, um den Wohnungszustand feststellen zu lassen. In diesem Verfahren stellt er auch die Frage, wie hoch die Minderungsquote zu bemessen sei. Vermieter V macht darauf aufmerksam, dass es sich bei der Minderungsquote um eine dem Gericht zur Entscheidung vorbehaltene Rechtsfrage handele, die mit der Feststellung tatsächlicher Zustände innerhalb eines selbständigen Beweisverfahrens nichts zu tun habe. Die Frage sei deshalb in diesem Verfahren unzulässig gestellt.

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Das OLG Saarbrücken sieht das anders (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 5.5.2021 - 2 W 11/21, juris).

Die Begründung:

Die Minderungsquote richte sich nach dem Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung. Dazu komme es auf die Auswirkungen des Mangels auf die Möglichkeit zum Gebrauch der Mietsache an. Grundlage entsprechender Feststellungen sei für das Gericht im Hauptsacheverfahren ein Sachverständigengutachten. Zumindest sei es für den Tatrichter üblich, solche Gutachten als Orientierungshilfe bei der Bestimmung der angemessenen Mietminderung hinzuzuziehen. Im Hauptsacheverfahren sei die Beiziehung eines Sachverständigen zur Klärung des Minderungsbeitrags deshalb bedenkenfrei und geboten (Rn. 7 der Entscheidungsgründe, ebenso: BGH, Urteil vom 27. 2. 1991 - XII ZR 47/90, NJW-RR 1991, 779; BGH, Beschluss vom 11.6.1997 - XII ZR 254/95, NJW-MietR 1997, 202).

Für das selbstständige Beweisverfahren gelte dies genauso (Rn. 8 ff der Entscheidungsgründe). Wortlaut und Normzweck von § 485 Abs. 2 ZPO blieben gewahrt. Denn Feststellungen zur Höhe der Mietminderung betreffen den Zustand einer Sache (§ 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO); ebenso: OLG Frankfurt, Beschluss vom 30.1.2017 - 12 W 34/16, BeckRS 2017, 102285 Rn. 9). Die Bestimmung der Mietminderung involviere zusätzlich auch den Bereich der Schadenfeststellung (§ 485 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZPO (KG, NJW-RR 2000, 513).

Dem Mieter sei auch ein entsprechendes rechtliches Interesse an der Feststellung zuzubilligen. Denn der Begriff des rechtlichen Interesses sei innerhalb der selbständigen Beweisverfahrens weit zu fassen (ebenso: BGH, Beschluss vom 14.3.2018 - V ZB 131/17, NJW 2018,17 149 Rn. 11; BGH, Beschluss vom 20.10.2009 - VI ZB 53/08, juris; BGH, Beschluss vom 16.9.2004 - III ZB 33/04, NJW 2004, 3488 Rn. 2).