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Wohnungseigentum:

Heizungscheck und hydraulischer Abgleich

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Die Verordnung zur Sicherung der Energieeinsparung über mittelfristig wirksame Maßnahmen vom 23.9.2022, seit dem 1. Oktober 2022 in Kraft (BGBl. I/Nr. 34/2022, Seite 1530 ff.). verpflichtet Haus- und Wohnungseigentümer zum Heizungscheck und zur Heizungsoptimierung, um einen unnötigen Gasverbrauch zu vermeiden. Dabei werden Eigentümer von Gebäuden mit Gasheizungen verpflichtet, in den kommenden zwei Jahren eine Prüfung ihrer Heiztechnik durch eine fachkundige Person (Schornsteinfeger, SHK-Handwerker, Energie-Effizienz-Experte) durchführen zu lassen. Besonderes Augenmerk soll dabei darauf gelegt werden, ob

  • die einstellbaren technischen Regelungen für den Heizungsbetrieb optimiert,
  • ob effiziente Wärmepumpen eingesetzt, und ob
  • Rohrleitungen und Armaturen gedämmt werden sollten.

Zu empfehlen ist, diesen Heizungsscheck mit einem ohnehin stattfindenden Termin zur Heizungswartung zu koordinieren. Von Eigentümern größerer Gebäude mit zentraler Wärmeversorgung auf Erdgasbasis ist zusätzlich ein hydraulischer Abgleich durchzuführen.

Was bedeutet „hydraulischer Abgleich“?

Der Installateur berechnet den Energiebedarf der einzelnen Räume (Heizlast) und setzt das Ergebnis mit der Heizleistung der verbauten Heizkörper und ihrer Entfernung zu Heizungspumpe ins Verhältnis. Zu bestimmen sind deshalb Vorlauftemperatur, Wasserdruck und Wasserdurchlaufmenge sowie Regelungsfähigkeit des verbauten Heizkörperventils. Das bedeutet: Heizkörper, Thermostatventile, Heizungspumpen und Rohre (Dämmung und Querschnitt) müssen so aufeinander abgestimmt werden,das jeder Heizkörper mit der richtigen Menge anerwärmtem Wasser versorgt wird und die benötigte Heizenergie abgeben kann -aber eben auch nicht mehr. Dabei kann es notwendig werden, dass Thermostatventile, die nicht über die nötige Skalierung verfügen, ausgetauscht werden müssen (Kosten ca. 100 € pro Ventil plus Lohnkosten für mindestens 2 Installateure, die z. B. bei einem Einfamilienhaus durchschnittlicher Größe mit angenommenen 10-13 Heizkörpern ca. 8 Stunden Arbeitszeitfür den hydraulischen Abgleich einschließlich evtl. Montagearbeiten benötigen).

Geltung für einzelne Wohnungseigentümer und für die Wohnungseigentümergemeinschaft

Die beschriebene öffentlich rechtliche Pflicht betrifft den einzelnen Wohnungseigentümer genauso wie die Gemeinschaft als rechtsfähigen Verband. Ob es dabei um eine Erhaltungsmaßnahme im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung geht(§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), kann offen bleiben. Denn die Gemeinschaft ist zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums insgesamt berufen und verpflichtet (§ 18 Abs. 1 WEG. Dies geschieht durch Mehrheitsbeschluss (§§ 19 Abs. 1,25 Abs. 1 WEG-einfache Mehrheit). Von der Pflicht zum hydraulischem Abgleich betroffen sind

  • Wohngebäude mit mindestens 10 Wohnungen bis zum 30. September 2023, und für
  • Wohngebäude mit mindestens 6 Wohnungen bis zum 15. September 2024.

Vorbereitung und Umsetzung der neuen Pflichten

Mit Blick auf diese Fristen sind die notwendigen Beschlüsse zeitnah zu fassen, insbesondere auch unter Berücksichtigung der aktuellen hohen Nachfrage nach Handwerkerterminen. Dabei ist am besten wie folgt vorzugehen:

  • Grundsatzbeschluss in einer zeitnah anberaumten Eigentümerversammlung dazu, dass die Maßnahmen durchgeführt werden und der Verwalter hierzu mindestensdrei Vergleichsangebote zur Durchführung des hydraulischen Abgleichs, aufgeschlüsselt für das Gemeinschaftseigentum und für jede einzelne Sondereigentumseinheit, einholen möge (zur Notwendigkeit mindestens dreier Vergleichsangebote; vgl. zur Pflicht, Alternativangebote als Grundlage einer Beschlussfassung auf der Basis einer sonst nicht gegebenen ordnungsmäßigen Verwaltung einzuholen: AG Hannover, Urteil vom 20. September 2022–482 C 5657/21–, juris Rn. 32 f; LG München I, Urteil vom 13. Juli 2022–1 S 2338/22 WEG–, juris Rn. 43; AG Essen, Urteil vom 17.2.2022 -196 C 123/21, BeckRS 2022, 14633; AG Bonn, Urteil vom 13.12.2021 -211 C 25/21, IMR 2022, 368; AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 28.1.2022 -89 a C 23/21, IMR 2022, 367 -jeweils den Beschluss zur Beauftragung von Handwerkern mit Sanierungsarbeiten betreffend; so auch vgl. Merle in Bärmann, Kommentar zum WEG, 14. Aufl., Rn 31 zu §21 WEG; ebenso für die Beauftragung eines Sachveerständigen: AG München, Urteil vom 23. Februar 2022–1292 C 23544/20–, juris Rn. 31; a. A. AG Oldenburg (Holstein), Urteil vom 13. Juni 2022–16 C 32/21–, juris Rn. 105 für die Beauftragung eines Fachplaners zur Anfertigung einer Gefährdungsanalyse), wenn alle Bestandteile der Heizung einschließlich der Heizkörper und Heizungsventile Gemeinschaftseigentum sind (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 10. Mai 2022–20 W 292/20–, juris).

  • Grundsatzbeschluss in einer solchen Eigentümerversammlung, wenn einzelne Bestandteile der Heizung – wie häufig - im Sondereigentum stehen (LG Frankfurt, Beschluss vom 1. März 1989–2/9 T 1212/88–, juris; BGH, Urteil vom 18. Oktober 1974–V ZR 120/73–, juris; BGH, Urteil vom 2. Februar 1979–V ZR 14/77–, BGHZ 73, 302-311; BGH, Urteil vom 11. Dezember 2002–IV ZR 226/01–, BGHZ 153, 182-189 Rn. 16 –Heizkörper; AG Mettmann, Beschluss vom 30. Juni 2005–7 IIa 20/05 WEG–, juris -Fußbodenheizung); dann zeigt sich eine Gemengelage, weil einerseits Gemeinschaftseigentum und gleichzeitig andererseits Sondereigentum betroffen ist.

    Zum Hintergrund zunächst folgendes:
    Die zentrale Heizungsanlage, der Brenner, Kessel sowie der Heizölvorrat stehen im Gemeinschaftseigentum, Heizkörper innerhalb der Wohnung können aber per Teilungserklärung oder Vereinbarung als Sondereigentum ausgewiesen werden (BGH, Urteil vom 8. Juli 2011–V ZR 176/10–, juris; AG Spandau, Urteil vom 13. Dezember 2011–70 C 112/11–, juris), sofern sie für die Funktionsfähigkeit des gesamten Heizungskreiflaufs nicht notwendig verbaut sein müssen. (vgl. Müller, Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen ZWE 2013, 203). Neben den Heizkörpern gilt dies auch für Thermostatventile/Heizungsventile (BGH, Urteil vom 8. Juli 2011–V ZR 176/10–, juris). Geräte zur Verbrauchserfassung (z.B. Heizkostenverteiler, Wasseruhren) gehören stets zum Gemeinschaftseigentum. Auch wenn sie nur diese Sondereigentumseinheit (mit Heizleistung) versorgen, stehen Versorgungsleitungen bis zur ersten Absperrmöglichkeitauch im räumlichen Bereich des Sondereigentumsim Gemeinschaftseigentum, danach können sie sondereigentumsfähig sein (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2012–V ZR 57/12–, juris; LG Köln, Urteil vom 21. April 2016–29 S 158/15–, juris). Typisch ist deshalb eine Gemengelage von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, wenn ein hydraulischer Abgleich erfolgen soll. Dies führt zu der Frage einer Beschlusskompetenz der Gemeinschaft auch für die Bereiche des Sondereigentums.

    Die Frage lässt sich zumindest als Ermächtigungsbeschluss der einzelnen Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft, aufgrund der öffentlich-rechtlichen Pflicht diese Maßnahme als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung durchzuführen, bejahen; jeder einzelne Eigentümer hat zusätzlich einen Individualanspruch auf Durchführung ordnungsgemäßer Verwaltung gegen die Gemeinschaft und auf Benutzung auch des Sondereigentums gegen dessen Eigentümer (§ 18 Abs. 2 WEG).

    Und schließlich: Der BGH hat mit Urteil vom 8. Juli 2022 –V ZR 207/21, juris akzeptiert, das bei Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum auch damit untrennbar in Zusammenhang stehende Sanierungen des Sondereigentums beschlossen werden können; eine Beschlusskompetenz sei der Gemeinschaft dafür dann ausnahmsweise auch für den Bereich des Sondereigentums zuzugestehen. Das muss dann auch für den hier ebenfalls untrennbaren Fall des hydraulischen Abgleichs gelten,


  • Beschluss in dieser Versammlung über die Beauftragung eines Unternehmens im schriftlichen Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG mit dann nur noch notwendiger einfacher Mehrheitder „abgegebenen Stimmen“, nicht aller stimmberechtigten Eigentümer (vgl. wortgleich für die Präsenzversammlung § 25 Abs. 1 WEG und Deutscher Bundestag, Drucks. 19/18791, S. 73, 3. Abs.).

  • Beschluss über die Kostenverteilung (§§ 16 Abs. 2, 21 WEG, weil neben dem Heizungscheck als Instandhaltungsmaßnahme z. B. neu einzubauende skalierte Heizkörperventile eine bauliche Veränderung darstellen).

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Beschlussinhalte:

Notwendig sind neben der immer vorausgesetzten ausreichenden Verständlichkeit und Übersichtlichkeit (Transparenz; § 23 Abs. 2 WEG) insbesondere folgende Inhalte:

  • Beschlussthema und Beschlusswortlaut
  • klarer Hinweis auf die Rechtsgrundlage und die daraus folgende rechtliche Verpflichtung
  • Ermächtigungsbeschluss an die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, bei Heizungsbestandteilen im Sondereigentum
  • klarer Hinweis darauf, dass die nicht zustimmenden Eigentümer aufgrund ihrer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung die notwendigen Maßnahmen in eigener Regie beauftragen und durchführen werden
  • Kostenregelung

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